Wie viel Hypothek können Sie sich wirklich leisten, ohne Ihr Budget zu gefährden? Dieser Baufinanzierungs-Rechner sagt es Ihnen. Aus dem monatlichen Nettoeinkommen, den anderen Schulden, dem Zinssatz, der Laufzeit und der Schuldenquote-Grenze berechnet er die maximal tragbare Rate, die Kreditkapazität (den maximalen Hypothekenbetrag), den Anteil der Rate am Einkommen, den aktuellen DTI und die Gesamtzinsen. Das richtige Werkzeug für alle, die einen Hauskauf erwägen und vor dem Bankgespräch verstehen wollen, welche Hypothek in ihrer Reichweite liegt.

Was Baufinanzierungs-Tragfähigkeit ist

Die Tragfähigkeit der Hypothek ist die Fähigkeit, die Rate zu zahlen, ohne das finanzielle Gleichgewicht zu gefährden. Es geht nicht nur darum, den Kredit zu erhalten, sondern ihn die ganze Laufzeit bequem zurückzuzahlen, mit Raum für andere Ausgaben und einer Sicherheitsmarge. Banken bewerten die Tragfähigkeit vor allem über das Verhältnis zwischen Rate (plus den anderen Schulden) und Einkommen: das ist der Hauptfilter, der bestimmt, wie viel Sie leihen können.

Die Schuldenquote-Regel (DTI)

Der DTI (Debt-to-Income, Schuldenquote) ist der Prozentsatz des Monatseinkommens, der von Schuldenzahlungen absorbiert wird, einschließlich der künftigen Hypothekenrate. Die zentrale Kennzahl der Geber: die meisten setzen eine Grenze um 35-40%. Es bedeutet, dass die Summe aller Raten (Hypothek plus bestehende Kredite) diesen Einkommensanteil nicht überschreiten sollte. Je niedriger Ihr DTI, desto mehr Raum für eine größere Hypothek und desto sicherer Ihre Lage.

Die 28/36-Regel

Eine klassische Richtlinie ist die 28/36-Regel: die Hypothekenrate sollte 28% des Bruttoeinkommens nicht überschreiten, und die Gesamtschulden (Hypothek plus andere Kredite) sollten 36% nicht überschreiten. Eine vorsichtige, viel genutzte Referenz zur Bewertung der Tragfähigkeit. Der Rechner arbeitet mit einer anpassbaren Schuldenquote-Grenze: setzen Sie 35-36% für einen Standardansatz, einen niedrigeren Wert für mehr Vorsicht, einen höheren nur, wenn Ihre Lage es erlaubt.

Wie der Rechner funktioniert

Geben Sie fünf Werte ein: das monatliche Nettoeinkommen, die anderen monatlichen Schulden, den Zinssatz, die Laufzeit und den maximalen DTI. Der Rechner bestimmt die maximal tragbare Rate (Einkommen mal DTI, minus bestehende Schulden), wandelt diese Rate dann mit der Tilgungsformel in den maximalen Hypothekenbetrag um und zeigt den Einkommensanteil, den aktuellen DTI und die Gesamtzinsen. Ändern Sie die Werte, um die Wirkung von Zins, Laufzeit und Schulden zu sehen.

Die benötigten Daten

Das monatliche Nettoeinkommen ist, was Sie monatlich nach Steuern erhalten. Die anderen monatlichen Schulden sind die Raten laufender Kredite, Finanzierungen oder Karten. Der Zinssatz ist der für die Hypothek erwartete. Die Laufzeit ist die Anzahl der Jahre des Tilgungsplans. Der maximale DTI ist der Prozentsatz des Einkommens, den Sie (oder die Bank) den Gesamtschulden widmen wollen, meist 35%.

Die maximal tragbare Rate

Die maximal tragbare Rate ist das Herz der Rechnung: wie viel Sie monatlich der Hypothek widmen können. Sie ergibt sich aus Einkommen mal maximalem DTI minus den anderen bestehenden Schulden. Bei einem Einkommen von 3.000 €, einem DTI von 35% und 300 € anderen Schulden beträgt die Höchstrate 1.050 − 300 = 750 €. Die Bedingung, von der alles andere abhängt: je mehr Schulden, desto weniger Raum für die Hypothekenrate.

Die Kreditkapazität

Die Kreditkapazität ist der maximale Hypothekenbetrag, den die tragbare Rate erlaubt. Sie wird durch „Umkehren" der Ratenformel berechnet: aus dem, was Sie monatlich zahlen können, dem Zins und der Laufzeit ergibt sich das entsprechende Kapital. Die Zahl, die viele suchen: bei einer Rate von 750 €, einem Zins von 4% und 30 Jahren beträgt die Kreditkapazität etwa 157.000 €. Das ist, was die Bank auf dieser Basis grob leihen könnte.

Der Anteil der Rate am Einkommen

Der Anteil der Rate am Einkommen zeigt, welcher Prozentsatz des Monatseinkommens allein in die Hypothekenrate geht. Eine sofortige Tragfähigkeitsprüfung: eine Rate, die 25% des Einkommens absorbiert, lässt viel Luft, eine, die 40% absorbiert, ist anspruchsvoll. Dieser Wert sagt zusammen mit dem Gesamt-DTI, ob Sie die Hypothek vorsichtig dimensionieren oder sich Ihren Budgetgrenzen zu sehr nähern.

Der aktuelle DTI

Der aktuelle DTI ist das Verhältnis zwischen den bereits gezahlten Schulden und Ihrem Einkommen, vor der Hypothek. Der Ausgangspunkt Ihrer Kapazität: haben Sie schon viele Schulden, ist der aktuelle DTI hoch und es bleibt wenig Raum für die Hypothekenrate vor Erreichen der Grenze. Bestehende Schulden vor einem Hypothekenantrag zu reduzieren oder zu tilgen ist einer der wirksamsten Hebel, um die Kreditkapazität zu erhöhen und bessere Konditionen zu erhalten.

Die Gesamtzinsen

Die Gesamtzinsen sind, wie viel Sie an Zinsen auf die gesamte Hypothek bei maximaler Kapazität zahlen. Es ist die Differenz zwischen der Summe der Raten (Rate mal Monatszahl) und dem geliehenen Betrag. Bei langen Hypotheken können die Zinsen das Kapital selbst erreichen oder übersteigen: bei 157.000 € über 30 Jahre zu 4% übersteigen die Zinsen 110.000 €. Diese Zahl zu sehen hilft, die realen Kosten der Hypothek zu bewerten und kürzere Laufzeiten zu erwägen, wenn die Rate es erlaubt.

Wie Zins und Laufzeit die Kapazität beeinflussen

Bei gleicher tragbarer Rate ändern Zins und Laufzeit die Kreditkapazität stark:

Ein niedrigerer Zins oder eine längere Laufzeit erhöhen den erhältlichen Betrag, aber eine längere Laufzeit bedeutet auch mehr Gesamtzinsen. Ein sorgfältig zu bewertendes Gleichgewicht.

Die DTI-Regel in der Praxis

Die Schuldenquote-Grenze ergibt je nach Einkommen eine andere Höchstrate:

Von dieser Summe werden die anderen Schulden abgezogen, um die für die Hypothek verfügbare Rate zu erhalten. Der Rechner macht das automatisch mit dem von Ihnen gesetzten DTI.

Faktoren, die die Kapazität erhöhen

Mehrere Elemente können erhöhen, wie viel Sie sich leisten können:

Ein zweites Einkommen hinzuzufügen (gemeinsame Hypothek) ist oft der stärkste Hebel, um die Kapazität deutlich zu erhöhen.

Anzahlung und Hauspreis

Die Kreditkapazität ist der Hypothekenbetrag, nicht der Preis des Hauses, das Sie kaufen können. Der Höchstpreis des Hauses ist die Kreditkapazität plus die Anzahlung, die Sie aus eigener Tasche leisten. Bei einer Kapazität von 157.000 € und 40.000 € Anzahlung können Sie ein Haus um 197.000 € anstreben. Eine höhere Anzahlung erhöht den erschwinglichen Preis und verbessert die Hypothekenkonditionen, da sie das Risiko für die Bank senkt.

Was die Rechnung nicht enthält

Dies ist eine Schätzung der Basiskapazität. Sie enthält keine Kaufsteuern, Notarkosten, Wohngebäudeversicherung, eventuelle Wohngeld- oder Instandhaltungskosten, die separat im Budget zu berücksichtigen sind. Banken bewerten zudem auch Bonität, Arbeitsstabilität und andere Faktoren. Nutzen Sie das Ergebnis als realistischen Ausgangspunkt, lassen Sie aber stets eine Sicherheitsmarge zum theoretischen Maximum: am Ratenlimit zu leben ist bei Unvorhergesehenem riskant.

Häufige Fehler

• Die Kapazität auf dem Brutto- statt dem verfügbaren Nettoeinkommen berechnen.
• Die anderen Schulden vergessen und die tragbare Rate überschätzen.
• Das theoretische Maximum ohne Marge für Unvorhergesehenes anstreben.
• Steuern, Notarkosten und Nebenkosten des Kaufs ignorieren.
• Die Laufzeit zu sehr verlängern, nur um einen höheren Betrag zu erhalten.

Wie man den Rechner nutzt

Geben Sie Einkommen und andere Schulden für die Höchstrate ein, dann Zins und Laufzeit für die Kreditkapazität. Probieren Sie Szenarien: Was passiert, wenn Sie einen Kredit tilgen? Wenn der Zins um einen Punkt steigt? Wenn Sie die Laufzeit verkürzen? Durch Vergleich der Ergebnisse erkennen Sie, wie viel Hypothek wirklich in Reichweite ist und welche Hebel Sie vor dem Bankbesuch nutzen können.

Praktisches Beispiel

Sie haben ein Nettoeinkommen von 3.000 € im Monat, 300 € andere Schulden, und erwägen eine Hypothek zu 4% über 30 Jahre mit einem maximalen DTI von 35%. Das Ergebnis: eine maximal tragbare Rate von 750 €, eine Kreditkapazität von etwa 157.000 €, ein Ratenanteil von 25% des Einkommens, ein aktueller DTI von 10% und Gesamtzinsen von etwa 112.000 €, mit dem Urteil „gute Kreditkapazität". Mit einer Anzahlung erhalten Sie den erschwinglichen Hauspreis. Geben Sie Ihre Zahlen für Ihre reale Situation ein. Dieses Werkzeug ist eine informative Schätzung und stellt kein Finanzierungsangebot dar; die Konditionen hängen von der Bank und Ihrem Profil ab.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Hypothek kann ich mir leisten?

Es hängt von Einkommen, Schulden, Zins und Laufzeit ab. Die Faustregel: die Rate (plus die anderen Schulden) sollte 35-36% des Einkommens nicht überschreiten. Der Rechner verwandelt diese Grenze in den maximalen Hypothekenbetrag.

Was ist der DTI?

Der DTI (Debt-to-Income) ist das Verhältnis zwischen Schuldenzahlungen und Monatseinkommen, in Prozent. Die zentrale Kennzahl der Banken: die meisten setzen eine Grenze um 35-40% zur Kreditvergabe.

Was ist die 28/36-Regel?

Eine Richtlinie: die Hypothekenrate nicht über 28% des Bruttoeinkommens, und die Gesamtschulden nicht über 36%. Sie dient der vorsichtigen Tragfähigkeitsbewertung. Der Rechner nutzt eine anpassbare DTI-Grenze.

Wie wird die maximal tragbare Rate berechnet?

Man multipliziert das Einkommen mit dem maximalen DTI und zieht die anderen Schulden ab. Bei 3.000 € Einkommen, 35% DTI und 300 € Schulden: 1.050 − 300 = 750 € Höchstrate für die Hypothek.

Wie kommt man von der Rate zum Hypothekenbetrag?

Man nutzt die Tilgungsformel umgekehrt: aus der tragbaren Rate, dem Zins und der Laufzeit ergibt sich das Kapital. Bei 750 € Rate, 4% und 30 Jahren beträgt die Kapazität etwa 157.000 €.

Soll ich Brutto- oder Nettoeinkommen nutzen?

Für eine vorsichtige Schätzung ist das verfügbare Nettoeinkommen besser, das, was Sie wirklich erhalten. Manche Banken rechnen auf dem Brutto mit anderen Grenzen; auf dem Netto zu rechnen gibt ein realistischeres Bild.

Ist die Kreditkapazität der Hauspreis?

Nein. Es ist der Hypothekenbetrag. Der Höchstpreis des Hauses ist die Kreditkapazität plus die Anzahlung aus eigener Tasche. Bei 157.000 € Hypothek und 40.000 € Anzahlung können Sie ein Haus um 197.000 € anstreben.

Wie kann ich meine Kapazität erhöhen?

Durch Reduzieren oder Tilgen anderer Schulden, Erhöhen des Einkommens (auch mit Mitkreditnehmer), Verlängern der Laufzeit oder einen niedrigeren Zins. Schulden vor dem Hypothekenantrag zu tilgen ist oft der wirksamste Hebel.

Ist eine längere Laufzeit immer besser?

Eine längere Laufzeit erhöht die Kapazität und senkt die Rate, lässt aber die Gesamtzinsen stark wachsen. Es muss abgewogen werden: wählen Sie die kürzeste Laufzeit, die eine tragbare Rate mit Marge erlaubt.

Enthält die Rechnung Steuern und Kaufkosten?

Nein, es ist eine Schätzung der Basiskapazität. Sie enthält keine Kaufsteuern, Notarkosten, Wohngebäudeversicherung und Nebenkosten, die separat im Gesamtbudget zu berücksichtigen sind.

Wird mir die Bank diesen Betrag sicher leihen?

Nicht unbedingt: der Rechner gibt eine Schätzung auf Basis der Schuldenquote. Banken bewerten auch Bonität, Arbeitsstabilität, Vertragsart und andere Faktoren. Nutzen Sie das Ergebnis als realistischen Ausgangspunkt.

Gilt es für jedes Land und jede Währung?

Die Berechnung ist universell und nutzt die Werte in Ihrer Währung. Zinsen, DTI-Grenzen und Regeln variieren jedoch nach Land und Institut: setzen Sie den maximalen DTI und den Zins passend zu Ihrer Situation.

Aktualisiert im Juli 2026