Quanto mutuo puoi davvero permetterti, senza mettere a rischio il tuo bilancio? Questo calcolatore di sostenibilità del mutuo te lo dice. A partire dal reddito mensile netto, dagli altri debiti, dal tasso, dalla durata e dal limite di debito-reddito, calcola la rata massima sostenibile, la capacità di indebitamento (l'importo massimo del mutuo), l'incidenza della rata sul reddito, il DTI attuale e gli interessi totali. È lo strumento giusto per chi sta valutando l'acquisto di una casa e vuole capire, prima di parlare con la banca, quale mutuo è alla sua portata.

Cos'è la sostenibilità del mutuo

La sostenibilità del mutuo è la capacità di pagare la rata senza compromettere il proprio equilibrio finanziario. Non si tratta solo di ottenere il prestito, ma di poterlo rimborsare comodamente per tutta la durata, lasciando spazio alle altre spese e a un margine di sicurezza. Le banche valutano la sostenibilità soprattutto attraverso il rapporto tra la rata (più gli altri debiti) e il reddito: è questo il filtro principale che determina quanto sei in grado di prendere a prestito.

La regola del debito-reddito (DTI)

Il DTI (Debt-to-Income, rapporto debito-reddito) è la percentuale del reddito mensile assorbita dai pagamenti dei debiti, inclusa la futura rata del mutuo. È la metrica chiave usata dai prestatori: la maggior parte fissa un limite intorno al 35-40%. Significa che la somma di tutte le rate (mutuo più prestiti esistenti) non dovrebbe superare quella quota del reddito. Più basso è il tuo DTI, più margine hai per un mutuo più grande e più sicura è la tua posizione.

La regola 28/36

Una linea guida classica è la regola 28/36: la rata del mutuo non dovrebbe superare il 28% del reddito lordo, e il totale dei debiti (mutuo più altri prestiti) non dovrebbe superare il 36%. È un riferimento prudente molto usato per valutare la sostenibilità. Il calcolatore lavora con un limite di debito-reddito che puoi personalizzare: imposta il 35-36% per un approccio standard, o un valore più basso per maggiore prudenza, più alto solo se la tua situazione lo consente.

Come funziona il calcolatore

Inserisci cinque dati: il reddito mensile netto, gli altri debiti mensili, il tasso d'interesse, la durata e il DTI massimo. Il calcolatore determina la rata massima sostenibile (reddito per il DTI, meno i debiti esistenti), poi converte quella rata nell'importo massimo del mutuo usando la formula dell'ammortamento, e mostra l'incidenza sul reddito, il DTI attuale e gli interessi totali. Cambia i valori per vedere quanto incidono tasso, durata e debiti.

I dati che servono

Il reddito mensile netto è quanto incassi ogni mese al netto delle tasse. Gli altri debiti mensili sono le rate di prestiti, finanziamenti o carte già in corso. Il tasso d'interesse è quello previsto per il mutuo. La durata è il numero di anni del piano di ammortamento. Il DTI massimo è la percentuale di reddito che sei (o la banca è) disposto a destinare al totale dei debiti, in genere il 35%.

La rata massima sostenibile

La rata massima sostenibile è il cuore del calcolo: quanto puoi destinare ogni mese al mutuo. Si ottiene moltiplicando il reddito per il DTI massimo e sottraendo gli altri debiti già in essere. Con un reddito di 3.000 €, un DTI del 35% e 300 € di altri debiti, la rata massima è 1.050 − 300 = 750 €. È il vincolo da cui dipende tutto il resto: più debiti hai, meno spazio resta per la rata del mutuo.

La capacità di indebitamento

La capacità di indebitamento è l'importo massimo del mutuo che la rata sostenibile permette di ottenere. Si calcola "invertendo" la formula della rata: a partire da quanto puoi pagare ogni mese, dal tasso e dalla durata, si ricava il capitale corrispondente. È il numero che molti cercano: con una rata di 750 €, un tasso del 4% e 30 anni, la capacità di indebitamento è di circa 157.000 €. È quanto la banca, in linea di massima, potrebbe prestarti su queste basi.

L'incidenza della rata sul reddito

L'incidenza della rata sul reddito indica quale percentuale del reddito mensile va alla sola rata del mutuo. È un controllo di sostenibilità immediato: una rata che assorbe il 25% del reddito lascia ampio respiro, una che ne assorbe il 40% è impegnativa. Questo valore, insieme al DTI complessivo, ti dice se stai dimensionando il mutuo in modo prudente o se ti stai avvicinando troppo ai tuoi limiti di bilancio.

Il DTI attuale

Il DTI attuale è il rapporto tra i debiti che già paghi e il tuo reddito, prima del mutuo. È il punto di partenza della tua capacità: se hai già molti debiti, il DTI attuale è alto e resta poco spazio per la rata del mutuo prima di raggiungere il limite. Ridurre o estinguere i debiti esistenti prima di chiedere un mutuo è una delle leve più efficaci per aumentare la capacità di indebitamento e ottenere condizioni migliori.

Gli interessi totali

Gli interessi totali sono quanto pagherai in interessi sull'intero mutuo, alla capacità massima. Sono la differenza tra il totale delle rate (rata per il numero di mesi) e l'importo prestato. Su mutui lunghi gli interessi possono avvicinarsi o superare il capitale stesso: con 157.000 € a 30 anni al 4%, gli interessi superano i 110.000 €. Vedere questo numero aiuta a valutare il costo reale del mutuo e a considerare durate più brevi se la rata lo consente.

Come tasso e durata influenzano la capacità

A parità di rata sostenibile, tasso e durata cambiano molto la capacità di indebitamento:

Un tasso più basso o una durata più lunga aumentano l'importo ottenibile, ma una durata maggiore significa anche più interessi totali. È un equilibrio da valutare con attenzione.

La regola DTI in pratica

Il limite di debito-reddito si traduce in una rata massima diversa a seconda del reddito:

Da questo totale vanno sottratti gli altri debiti per ottenere la rata disponibile per il mutuo. Il calcolatore lo fa automaticamente con il DTI che imposti.

Fattori che aumentano la capacità

Diversi elementi possono aumentare quanto puoi permetterti:

Aggiungere un secondo reddito (mutuo cointestato) è spesso la leva più potente per aumentare in modo significativo la capacità.

Anticipo e prezzo della casa

La capacità di indebitamento è l'importo del mutuo, non il prezzo della casa che puoi comprare. Il prezzo massimo della casa è la capacità di indebitamento più l'anticipo (acconto) che versi di tasca tua. Con una capacità di 157.000 € e 40.000 € di anticipo, puoi puntare a una casa intorno a 197.000 €. Un anticipo più alto aumenta il prezzo accessibile e migliora le condizioni del mutuo, perché riduce il rischio per la banca.

Cosa non include il calcolo

Questa è una stima della capacità di base. Non include imposte sull'acquisto, spese notarili, assicurazione sulla casa, eventuali spese condominiali o di manutenzione, che vanno considerate a parte nel budget. Le banche, inoltre, valutano anche lo storico creditizio, la stabilità del lavoro e altri fattori. Usa il risultato come punto di partenza realistico, ma lascia sempre un margine di sicurezza rispetto al massimo teorico: vivere al limite della rata è rischioso di fronte agli imprevisti.

Errori comuni

• Calcolare la capacità sul reddito lordo invece che sul netto disponibile.
• Dimenticare gli altri debiti, sovrastimando la rata sostenibile.
• Puntare al massimo teorico senza margine per gli imprevisti.
• Ignorare imposte, spese notarili e costi accessori dell'acquisto.
• Allungare troppo la durata solo per ottenere un importo più alto.

Come usare il calcolatore

Inserisci reddito e altri debiti per la rata massima, poi tasso e durata per la capacità di indebitamento. Prova diversi scenari: cosa succede se estingui un prestito? Se il tasso sale di un punto? Se accorci la durata? Confrontando i risultati capisci quanto mutuo è davvero alla tua portata e quali leve puoi usare per migliorare la tua posizione prima di rivolgerti alla banca.

Esempio pratico

Hai un reddito netto di 3.000 € al mese, 300 € di altri debiti, e valuti un mutuo al 4% per 30 anni con un DTI massimo del 35%. Il calcolo: una rata massima sostenibile di 750 €, una capacità di indebitamento di circa 157.000 €, un'incidenza della rata del 25% sul reddito, un DTI attuale del 10% e interessi totali di circa 112.000 €, con verdetto "buona capacità di indebitamento". Sommando un anticipo, ottieni il prezzo della casa accessibile. Inserisci i tuoi numeri per la tua situazione reale. Questo strumento è una stima informativa e non costituisce un'offerta di finanziamento; le condizioni dipendono dalla banca e dal tuo profilo.

Domande frequenti

Quanto mutuo posso permettermi?

Dipende dal reddito, dai debiti, dal tasso e dalla durata. La regola pratica è che la rata (più gli altri debiti) non superi il 35-36% del reddito. Il calcolatore trasforma questo limite nell'importo massimo del mutuo.

Cos'è il DTI?

Il DTI (Debt-to-Income) è il rapporto tra i pagamenti dei debiti e il reddito mensile, in percentuale. È la metrica chiave usata dalle banche: la maggior parte fissa un limite intorno al 35-40% per concedere il mutuo.

Cos'è la regola 28/36?

È una linea guida: la rata del mutuo non oltre il 28% del reddito lordo, e il totale dei debiti non oltre il 36%. Serve a valutare la sostenibilità in modo prudente. Il calcolatore usa un limite DTI che puoi personalizzare.

Come si calcola la rata massima sostenibile?

Si moltiplica il reddito per il DTI massimo e si sottraggono gli altri debiti. Con 3.000 € di reddito, DTI 35% e 300 € di debiti: 1.050 − 300 = 750 € di rata massima per il mutuo.

Come si passa dalla rata all'importo del mutuo?

Si usa la formula dell'ammortamento al contrario: dalla rata sostenibile, dal tasso e dalla durata si ricava il capitale. Con 750 € di rata, 4% e 30 anni, la capacità è circa 157.000 €.

Devo usare il reddito lordo o netto?

Per una stima prudente è meglio il reddito netto disponibile, quello che incassi davvero. Alcune banche ragionano sul lordo con limiti diversi; in ogni caso, calcolare sul netto ti dà un quadro più realistico della sostenibilità.

La capacità di indebitamento è il prezzo della casa?

No. È l'importo del mutuo. Il prezzo massimo della casa è la capacità di indebitamento più l'anticipo che versi di tasca tua. Con 157.000 € di mutuo e 40.000 € di anticipo puoi puntare a una casa da circa 197.000 €.

Come posso aumentare la mia capacità?

Riducendo o estinguendo altri debiti, aumentando il reddito (anche con un cointestatario), allungando la durata o ottenendo un tasso più basso. Estinguere i debiti prima di chiedere il mutuo è spesso la leva più efficace.

Una durata più lunga conviene sempre?

Una durata più lunga aumenta la capacità di indebitamento e abbassa la rata, ma fa crescere molto gli interessi totali. Va bilanciata: scegli la durata più breve che ti permette una rata sostenibile con margine.

Il calcolo include tasse e spese d'acquisto?

No, è una stima della capacità di base. Non include imposte sull'acquisto, spese notarili, assicurazione casa e costi accessori, che vanno considerati a parte nel budget complessivo dell'operazione.

La banca mi presterà sicuramente questo importo?

Non necessariamente: il calcolatore dà una stima basata sul rapporto debito-reddito. Le banche valutano anche storico creditizio, stabilità del lavoro, tipo di contratto e altri fattori. Usa il risultato come punto di partenza realistico.

Vale per qualsiasi paese e valuta?

Il calcolo è universale e usa i valori nella tua valuta. Tassi, limiti DTI e regole però variano per paese e istituto: imposta il DTI massimo e il tasso adatti alla tua situazione.

Aggiornato a luglio 2026