¿Cuánta hipoteca puedes pagar de verdad, sin poner en riesgo tu presupuesto? Esta calculadora de capacidad hipotecaria te lo dice. A partir de los ingresos mensuales netos, las otras deudas, el tipo, el plazo y el límite de deuda-ingresos, calcula la cuota máxima asumible, la capacidad de endeudamiento (el importe máximo de la hipoteca), la incidencia de la cuota sobre los ingresos, el DTI actual y los intereses totales. Es la herramienta adecuada para quien valora comprar una vivienda y quiere entender, antes de hablar con el banco, qué hipoteca está a su alcance.

Qué es la capacidad hipotecaria

La capacidad hipotecaria es la capacidad de pagar la cuota sin comprometer el equilibrio financiero. No se trata solo de obtener el préstamo, sino de poder devolverlo cómodamente durante todo el plazo, dejando espacio para otros gastos y un margen de seguridad. Los bancos valoran la capacidad sobre todo a través de la relación entre la cuota (más las otras deudas) y los ingresos: este es el filtro principal que determina cuánto puedes pedir prestado.

La regla de la deuda-ingresos (DTI)

El DTI (Debt-to-Income, ratio deuda-ingresos) es el porcentaje de los ingresos mensuales absorbido por los pagos de deudas, incluida la futura cuota de la hipoteca. Es la métrica clave usada por los prestamistas: la mayoría fija un límite en torno al 35-40%. Significa que la suma de todas las cuotas (hipoteca más préstamos existentes) no debería superar esa parte de los ingresos. Cuanto más bajo tu DTI, más margen tienes para una hipoteca mayor y más segura es tu posición.

La regla 28/36

Una guía clásica es la regla 28/36: la cuota de la hipoteca no debería superar el 28% de los ingresos brutos, y el total de las deudas (hipoteca más otros préstamos) no debería superar el 36%. Es una referencia prudente muy usada para valorar la capacidad. La calculadora trabaja con un límite de deuda-ingresos que puedes personalizar: pon el 35-36% para un enfoque estándar, o un valor más bajo para mayor prudencia, más alto solo si tu situación lo permite.

Cómo funciona la calculadora

Introduce cinco datos: los ingresos mensuales netos, las otras deudas mensuales, el tipo de interés, el plazo y el DTI máximo. La calculadora determina la cuota máxima asumible (ingresos por el DTI, menos las deudas existentes), luego convierte esa cuota en el importe máximo de la hipoteca usando la fórmula de amortización, y muestra la incidencia sobre los ingresos, el DTI actual y los intereses totales. Cambia los valores para ver cuánto influyen tipo, plazo y deudas.

Los datos que necesitas

Los ingresos mensuales netos son cuánto cobras cada mes tras los impuestos. Las otras deudas mensuales son las cuotas de préstamos, financiaciones o tarjetas ya en curso. El tipo de interés es el previsto para la hipoteca. El plazo es el número de años del plan de amortización. El DTI máximo es el porcentaje de ingresos que tú (o el banco) estás dispuesto a destinar al total de las deudas, en general el 35%.

La cuota máxima asumible

La cuota máxima asumible es el corazón del cálculo: cuánto puedes destinar cada mes a la hipoteca. Se obtiene multiplicando los ingresos por el DTI máximo y restando las otras deudas ya existentes. Con unos ingresos de 3.000 €, un DTI del 35% y 300 € de otras deudas, la cuota máxima es 1.050 − 300 = 750 €. Es el vínculo del que depende todo lo demás: cuantas más deudas tengas, menos espacio queda para la cuota de la hipoteca.

La capacidad de endeudamiento

La capacidad de endeudamiento es el importe máximo de la hipoteca que la cuota asumible permite obtener. Se calcula "invirtiendo" la fórmula de la cuota: a partir de cuánto puedes pagar cada mes, del tipo y del plazo, se obtiene el capital correspondiente. Es el número que muchos buscan: con una cuota de 750 €, un tipo del 4% y 30 años, la capacidad de endeudamiento es de unos 157.000 €. Es lo que el banco, en líneas generales, podría prestarte sobre esta base.

La incidencia de la cuota sobre los ingresos

La incidencia de la cuota sobre los ingresos indica qué porcentaje de los ingresos mensuales va solo a la cuota de la hipoteca. Es un control de capacidad inmediato: una cuota que absorbe el 25% de los ingresos deja amplio respiro, una que absorbe el 40% es exigente. Este valor, junto al DTI total, te dice si estás dimensionando la hipoteca de forma prudente o si te estás acercando demasiado a tus límites de presupuesto.

El DTI actual

El DTI actual es la relación entre las deudas que ya pagas y tus ingresos, antes de la hipoteca. Es el punto de partida de tu capacidad: si ya tienes muchas deudas, el DTI actual es alto y queda poco espacio para la cuota de la hipoteca antes de alcanzar el límite. Reducir o cancelar las deudas existentes antes de pedir una hipoteca es una de las palancas más eficaces para aumentar la capacidad de endeudamiento y obtener mejores condiciones.

Los intereses totales

Los intereses totales son cuánto pagarás en intereses sobre toda la hipoteca, a la capacidad máxima. Son la diferencia entre el total de las cuotas (cuota por el número de meses) y el importe prestado. En hipotecas largas los intereses pueden acercarse o superar el propio capital: con 157.000 € a 30 años al 4%, los intereses superan los 110.000 €. Ver este número ayuda a valorar el coste real de la hipoteca y a considerar plazos más cortos si la cuota lo permite.

Cómo tipo y plazo influyen en la capacidad

A igual cuota asumible, tipo y plazo cambian mucho la capacidad de endeudamiento:

Un tipo más bajo o un plazo más largo aumentan el importe obtenible, pero un plazo mayor significa también más intereses totales. Es un equilibrio a valorar con atención.

La regla DTI en la práctica

El límite de deuda-ingresos se traduce en una cuota máxima distinta según los ingresos:

De este total se restan las otras deudas para obtener la cuota disponible para la hipoteca. La calculadora lo hace automáticamente con el DTI que configures.

Factores que aumentan la capacidad

Varios elementos pueden aumentar cuánto puedes pagar:

Añadir un segundo ingreso (hipoteca cotitular) suele ser la palanca más potente para aumentar significativamente la capacidad.

Entrada y precio de la vivienda

La capacidad de endeudamiento es el importe de la hipoteca, no el precio de la vivienda que puedes comprar. El precio máximo de la vivienda es la capacidad de endeudamiento más la entrada que aportas de tu bolsillo. Con una capacidad de 157.000 € y 40.000 € de entrada, puedes apuntar a una vivienda en torno a 197.000 €. Una entrada más alta aumenta el precio accesible y mejora las condiciones de la hipoteca, porque reduce el riesgo para el banco.

Qué no incluye el cálculo

Esta es una estimación de la capacidad básica. No incluye impuestos de compra, gastos notariales, seguro del hogar, posibles gastos de comunidad o mantenimiento, que deben considerarse aparte en el presupuesto. Los bancos, además, valoran también el historial crediticio, la estabilidad laboral y otros factores. Usa el resultado como punto de partida realista, pero deja siempre un margen de seguridad respecto al máximo teórico: vivir al límite de la cuota es arriesgado ante imprevistos.

Errores comunes

• Calcular la capacidad sobre los ingresos brutos en vez del neto disponible.
• Olvidar las otras deudas, sobrestimando la cuota asumible.
• Apuntar al máximo teórico sin margen para imprevistos.
• Ignorar impuestos, gastos notariales y costes accesorios de la compra.
• Alargar demasiado el plazo solo para obtener un importe más alto.

Cómo usar la calculadora

Introduce ingresos y otras deudas para la cuota máxima, luego tipo y plazo para la capacidad de endeudamiento. Prueba distintos escenarios: ¿qué pasa si cancelas un préstamo? ¿Si el tipo sube un punto? ¿Si acortas el plazo? Comparando los resultados entiendes cuánta hipoteca está realmente a tu alcance y qué palancas puedes usar para mejorar tu posición antes de acudir al banco.

Ejemplo práctico

Tienes unos ingresos netos de 3.000 € al mes, 300 € de otras deudas, y valoras una hipoteca al 4% a 30 años con un DTI máximo del 35%. El cálculo: una cuota máxima asumible de 750 €, una capacidad de endeudamiento de unos 157.000 €, una incidencia de la cuota del 25% sobre los ingresos, un DTI actual del 10% e intereses totales de unos 112.000 €, con veredicto "buena capacidad de endeudamiento". Sumando una entrada, obtienes el precio de la vivienda accesible. Introduce tus números para tu situación real. Esta herramienta es una estimación informativa y no constituye una oferta de financiación; las condiciones dependen del banco y de tu perfil.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta hipoteca puedo pagar?

Depende de los ingresos, las deudas, el tipo y el plazo. La regla práctica es que la cuota (más las otras deudas) no supere el 35-36% de los ingresos. La calculadora convierte este límite en el importe máximo de la hipoteca.

¿Qué es el DTI?

El DTI (Debt-to-Income) es la relación entre los pagos de deudas y los ingresos mensuales, en porcentaje. Es la métrica clave usada por los bancos: la mayoría fija un límite en torno al 35-40% para conceder la hipoteca.

¿Qué es la regla 28/36?

Es una guía: la cuota de la hipoteca no más del 28% de los ingresos brutos, y el total de deudas no más del 36%. Sirve para valorar la capacidad con prudencia. La calculadora usa un límite DTI que puedes personalizar.

¿Cómo se calcula la cuota máxima asumible?

Se multiplican los ingresos por el DTI máximo y se restan las otras deudas. Con 3.000 € de ingresos, DTI 35% y 300 € de deudas: 1.050 − 300 = 750 € de cuota máxima para la hipoteca.

¿Cómo se pasa de la cuota al importe de la hipoteca?

Se usa la fórmula de amortización al revés: de la cuota asumible, el tipo y el plazo se obtiene el capital. Con 750 € de cuota, 4% y 30 años, la capacidad es de unos 157.000 €.

¿Debo usar los ingresos brutos o netos?

Para una estimación prudente es mejor el ingreso neto disponible, el que cobras de verdad. Algunos bancos razonan sobre el bruto con límites distintos; en todo caso, calcular sobre el neto da un cuadro más realista.

¿La capacidad de endeudamiento es el precio de la vivienda?

No. Es el importe de la hipoteca. El precio máximo de la vivienda es la capacidad de endeudamiento más la entrada que aportas de tu bolsillo. Con 157.000 € de hipoteca y 40.000 € de entrada puedes apuntar a una vivienda de unos 197.000 €.

¿Cómo puedo aumentar mi capacidad?

Reduciendo o cancelando otras deudas, aumentando los ingresos (también con un cotitular), alargando el plazo u obteniendo un tipo más bajo. Cancelar deudas antes de pedir la hipoteca suele ser la palanca más eficaz.

¿Un plazo más largo conviene siempre?

Un plazo más largo aumenta la capacidad y baja la cuota, pero hace crecer mucho los intereses totales. Hay que equilibrarlo: elige el plazo más corto que te permita una cuota asumible con margen.

¿El cálculo incluye impuestos y gastos de compra?

No, es una estimación de la capacidad de base. No incluye impuestos de compra, gastos notariales, seguro del hogar y costes accesorios, que deben considerarse aparte en el presupuesto total.

¿El banco seguro me prestará este importe?

No necesariamente: la calculadora da una estimación basada en la relación deuda-ingresos. Los bancos valoran también el historial crediticio, la estabilidad laboral, el tipo de contrato y otros factores. Usa el resultado como punto de partida realista.

¿Vale para cualquier país y moneda?

El cálculo es universal y usa los valores en tu moneda. Tipos, límites DTI y reglas varían según el país y la entidad: configura el DTI máximo y el tipo adecuados a tu situación.

Actualizado a julio de 2026