Lohnt es sich, diese Immobilie zu kaufen und zu vermieten? Dieser Mietrendite-Rechner sagt es Ihnen mit den Zahlen, die zählen: Aus Kaufpreis, Miete und Kosten berechnet er die Bruttorendite, die Nettorendite, die Cap Rate, das jährliche Nettoeinkommen und den monatlichen Cashflow. Es sind die Kennzahlen, die jeder Immobilieninvestor nutzt, um verschiedene Gelegenheiten zu vergleichen und zu verstehen, ob sich ein Kauf wirklich lohnt.

Was die Rendite einer Mietimmobilie ist

Die Rendite einer Mietimmobilie misst, wie viel Sie im Verhältnis zum Investierten verdienen. Eine Wohnung für 200.000 €, die 12.000 € Miete pro Jahr bringt, hat eine Bruttorendite von 6%. Doch der Rohwert reicht nicht: Man muss die Kosten (Steuern, Instandhaltung, Verwaltung) abziehen und die Kaufkosten berücksichtigen, um zur realen Rendite zu gelangen. Nur so vergleichen Sie verschiedene Immobilien korrekt und beurteilen, ob die Anlage Alternativen wie Anleihen oder Fonds schlägt.

Wie der Rechner funktioniert

Geben Sie vier Werte ein: den Kaufpreis, die einmaligen Kosten (Notar, Makler, Renovierung), die monatliche Miete und die jährlichen Kosten. Der Rechner zeigt Bruttorendite, Nettorendite auf die Gesamtinvestition, Cap Rate, jährliches Nettoeinkommen und monatlichen Cashflow. Ändern Sie die Werte, um verschiedene Immobilien oder Szenarien zu vergleichen und sofort zu sehen, welche die beste Rendite bietet.

Die vier benötigten Werte

Der Kaufpreis sind die Kosten der Immobilie. Die Kaufkosten sind die einmaligen Ausgaben, die das investierte Kapital erhöhen: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, etwaige Renovierung. Die monatliche Miete ist die Miete, die Sie einnehmen. Die jährlichen Kosten umfassen alles, was Sie jährlich zahlen, um die Immobilie vermietet zu halten: Steuern, Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung. Je genauer die Daten, desto realistischer das Ergebnis.

Brutto-, Nettorendite und Cap Rate

Drei Kennzahlen, drei verschiedene Blickwinkel auf die Rentabilität:

Die Bruttorendite ist die optimistischste; die Nettorendite die ehrlichste für Sie als Investor; die Cap Rate der Standard, mit dem Profis Immobilien unabhängig von Transaktionskosten vergleichen.

Was die Cap Rate ist

Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) ist das Verhältnis zwischen dem jährlichen Netto-Betriebsergebnis und dem Wert der Immobilie. Sie ist die Standardkennzahl in der Immobilienbranche, weil sie verschiedene Objekte unabhängig von der Finanzierung vergleichbar macht. Eine hohe Cap Rate bedeutet höhere Rendite, aber oft auch mehr Risiko oder einen weniger gefragten Markt; eine niedrige Cap Rate ist typisch für Premium-Objekte in stark nachgefragten Städten. Sie wird auch umgekehrt genutzt, um den Wert einer Immobilie aus ihrem Ertrag zu schätzen.

Die zu berücksichtigenden Kosten

Die Nettorendite hängt stark von den oft unterschätzten Kosten ab. Hier die wichtigsten Posten für das Feld „jährliche Kosten":

Eine vorsichtige Kostenschätzung (inkl. eines Puffers für Leerstand und Unvorhergesehenes) trennt eine Papierrendite von einer realen.

Der monatliche Cashflow

Über die Prozente hinaus zählt das Geld, das Ihnen tatsächlich jeden Monat bleibt: der Cashflow. Er ist das jährliche Nettoeinkommen geteilt durch zwölf, also die Miete minus der monatlich verteilten Kosten. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass sich die Immobilie selbst trägt und Ihnen einen Überschuss lässt; ein negativer bedeutet, dass Sie monatlich zuschießen müssen. Finanzieren Sie den Kauf mit einem Kredit, ziehen Sie auch die Rate ab, um den realen Cashflow zu erhalten.

Welche Rendite ist „gut"

Es gibt keine magische Zahl, aber einige Richtwerte helfen, eine Gelegenheit einzuordnen:

Eine hohe Rendite ist stets zum Risiko in Beziehung zu setzen: weniger gefragte Lagen, wahrscheinlicherer Leerstand oder instandhaltungsintensive Objekte können scheinbar bessere Zahlen erklären.

Der Effekt der Fremdfinanzierung

Dieser Rechner schätzt die „All-Cash"-Rendite, also den Kauf ohne Kredit. Mit Finanzierung kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (der sogenannte Cash-on-Cash) deutlich höher sein, weil Sie eine größere Immobilie mit weniger Eigenkapital kontrollieren. Doch der Hebel verstärkt auch die Risiken: Deckt die Miete die Rate nicht, wird der Cashflow negativ. Zur Bewertung eines Kreditszenarios ziehen Sie die Jahresrate vom Nettoeinkommen ab und setzen sie ins Verhältnis zum investierten Eigenkapital.

Die Wertsteigerung der Immobilie

Die Mietrendite ist nur ein Teil des Gewinns einer Immobilienanlage. Der andere ist die Wertsteigerung der Immobilie über die Zeit (Veräußerungsgewinn), die dieser Rechner nicht enthält, da sie unsicher und variabel ist. Eine Immobilie kann eine bescheidene Mietrendite haben, aber in einer stark wachsenden Lage liegen: Der Gesamtgewinn hängt von beiden Komponenten ab. Bewerten Sie stets Lage und Marktaussichten, nicht nur die aktuelle Rendite.

Leerstand und Mietausfall

Eine Immobilie ist nicht immer zu 100% der Zeit vermietet: Zwischen zwei Mietern gibt es Leerstand, und es kommt zu Mietausfall. Diese Faktoren senken die real eingenommene Miete gegenüber der theoretischen. Ein vorsichtiger Investor senkt die Jahresmiete (oder erhöht die Kosten) um einen Puffer für Leerstand — oft einige Prozentpunkte — für eine realistische Schätzung. Diesen Aspekt zu ignorieren ist einer der häufigsten Fehler bei der Bewertung einer Mietimmobilie.

Steuern auf die Miete

Mieteinnahmen werden besteuert, mit Regeln und Sätzen, die je Land stark variieren (und manchmal mit begünstigten Regelungen für Vermietung). Der Rechner arbeitet mit dem Einkommen vor Einkommensteuer: Für die wirklich netto Rendite berücksichtigen Sie die in Ihrer Lage geltende Besteuerung. Sie können eine Steuerschätzung in die jährlichen Kosten aufnehmen, um sich der Nach-Steuer-Nettorendite anzunähern.

Häufige Fehler bei der Bewertung einer Immobilie

• Nur auf die Bruttorendite schauen und Kosten und Kaufausgaben ignorieren.
• Leerstand und Mietausfall vergessen und die reale Miete überschätzen.
• Instandhaltung unterschätzen, besonders bei älteren Objekten.
• Steuern auf Mieteinnahmen nicht berücksichtigen.
• Hohen Renditen nachjagen, ohne Risiko und Lage zu bewerten.

Wie man den Rechner nutzt

Geben Sie die Daten der bewerteten Immobilie ein und lesen Sie die Renditen. Vergleichen Sie dann mehrere Optionen: Bringt eine teurere Immobilie in Premium-Lage prozentual weniger, ist aber sicherer? Hat eine günstige am Stadtrand eine hohe Cap Rate, aber mehr Leerstandsrisiko? Durch Ändern der Werte sehen Sie sofort, wie die Kennzahlen reagieren. Nutzen Sie Nettorendite und Cashflow als wichtigste Entscheidungsmaße.

Praktisches Beispiel

Sie kaufen eine Wohnung für 200.000 €, mit 15.000 € Kaufkosten, vermieten sie für 1.000 € im Monat und haben 2.500 € jährliche Kosten. Das Ergebnis: 6% Bruttorendite, 4,42% Nettorendite auf die Gesamtinvestition (215.000 €), eine Cap Rate von 4,75%, ein Nettoeinkommen von 9.500 € pro Jahr und ein Cashflow von etwa 792 € im Monat. Geben Sie die Zahlen Ihrer Immobilie ein, um ihre Rentabilität zu bewerten.

Aktualisiert im Juli 2026