Conviene comprare quell'immobile per metterlo a reddito? Questo calcolatore della rendita da affitto te lo dice con i numeri che contano: a partire dal prezzo d'acquisto, dall'affitto e dalle spese, calcola il rendimento lordo, il rendimento netto, il cap rate, il reddito netto annuo e il flusso di cassa mensile. Sono gli indicatori che ogni investitore immobiliare usa per confrontare opportunità diverse e capire se un acquisto è davvero conveniente.

Cos'è il rendimento di un immobile da reddito

Il rendimento di un immobile da reddito misura quanto guadagni in rapporto a quanto hai investito. Un appartamento da 200.000 € che rende 12.000 € di affitto all'anno ha un rendimento lordo del 6%. Ma il dato grezzo non basta: bisogna sottrarre le spese (tasse, manutenzione, gestione) e considerare i costi d'acquisto per arrivare al rendimento reale. Solo così confronti correttamente immobili diversi e valuti se l'investimento batte alternative come obbligazioni o fondi.

Come funziona il calcolatore

Inserisci quattro dati: il prezzo d'acquisto, i costi una tantum (notaio, agenzia, ristrutturazione), l'affitto mensile e le spese annue. Il calcolatore mostra rendimento lordo, rendimento netto sul totale investito, cap rate, reddito netto annuo e flusso di cassa mensile. Modifica i valori per confrontare immobili o scenari diversi e vedere subito quale offre la redditività migliore.

I quattro dati che servono

Il prezzo d'acquisto è il costo dell'immobile. I costi d'acquisto sono le spese una tantum che aumentano il capitale investito: imposte di registro, notaio, agenzia, eventuale ristrutturazione. L'affitto mensile è il canone che incassi. Le spese annue includono tutto ciò che paghi ogni anno per mantenere l'immobile a reddito: tasse, manutenzione, assicurazione, gestione. Più sono accurati i dati, più realistico è il risultato.

Rendimento lordo, netto e cap rate

Tre indicatori, tre prospettive diverse sulla redditività:

Il rendimento lordo è il più ottimistico; il netto è il più onesto per te come investitore; il cap rate è lo standard con cui i professionisti confrontano immobili a prescindere dai costi di transazione.

Cos'è il cap rate

Il cap rate (tasso di capitalizzazione) è il rapporto tra il reddito operativo netto annuo e il valore dell'immobile. È l'indicatore standard nel settore immobiliare perché permette di confrontare proprietà diverse ignorando il modo in cui sono finanziate. Un cap rate alto indica un rendimento maggiore ma spesso anche più rischio o un mercato meno richiesto; un cap rate basso è tipico di immobili di pregio in città molto domandate. Si usa anche al contrario, per stimare il valore di un immobile dato il suo reddito.

Le spese da considerare

Il rendimento netto dipende molto dalle spese, spesso sottovalutate. Ecco le principali voci da inserire nel campo "spese annue":

Una stima prudente delle spese (incluso un margine per sfitto e imprevisti) è ciò che separa un rendimento sulla carta da uno reale.

Il flusso di cassa mensile

Oltre alle percentuali, conta il denaro che effettivamente ti rimane in tasca ogni mese: il flusso di cassa. È il reddito netto annuo diviso per dodici, cioè l'affitto meno le spese mensilizzate. Un flusso di cassa positivo significa che l'immobile si mantiene da solo e ti lascia un margine; uno negativo significa che devi metterci dei soldi ogni mese. Se finanzi l'acquisto con un mutuo, ricordati di sottrarre anche la rata per ottenere il flusso di cassa reale.

Che rendimento è "buono"

Non esiste un numero magico, ma alcuni riferimenti indicativi aiutano a inquadrare un'opportunità:

Un rendimento alto va sempre messo in relazione con il rischio: zone meno richieste, sfitto più probabile o immobili che richiedono molta manutenzione possono giustificare numeri apparentemente migliori.

L'effetto della leva finanziaria

Questo calcolatore stima il rendimento "all-cash", cioè comprando senza mutuo. Usando un finanziamento, il rendimento sul capitale che metti tu (il cosiddetto cash-on-cash) può essere molto più alto, perché controlli un immobile più grande con meno capitale proprio. Ma la leva amplifica anche i rischi: se l'affitto non copre la rata, il flusso di cassa diventa negativo. Per valutare uno scenario con mutuo, sottrai la rata annua dal reddito netto e rapportala al capitale proprio investito.

La rivalutazione dell'immobile

Il rendimento da affitto è solo una parte del guadagno di un investimento immobiliare. L'altra è la rivalutazione del valore dell'immobile nel tempo (capital gain), che questo calcolatore non include perché incerta e variabile. Un immobile può avere un rendimento da affitto modesto ma trovarsi in una zona in forte crescita: il guadagno totale dipende da entrambe le componenti. Valuta sempre la posizione e le prospettive del mercato, non solo il rendimento corrente.

Lo sfitto e la morosità

Un immobile non è sempre affittato al 100% del tempo: tra un inquilino e l'altro ci sono periodi di sfitto, e capita la morosità. Questi fattori riducono l'affitto reale incassato rispetto a quello teorico. Un investitore prudente abbassa l'affitto annuo (o aumenta le spese) di un margine per lo sfitto — spesso qualche punto percentuale — per ottenere una stima realistica. Ignorare questo aspetto è uno degli errori più comuni nel valutare un immobile da reddito.

Le tasse sull'affitto

I redditi da affitto sono tassati, con regole e aliquote che variano molto da paese a paese (e talvolta con regimi agevolati per le locazioni). Il calcolatore lavora sul reddito al lordo delle imposte sul reddito: per il rendimento davvero netto, considera la tassazione applicabile nella tua situazione. Puoi includere una stima delle imposte nelle spese annue per avvicinarti al rendimento netto dopo le tasse.

Errori comuni nel valutare un immobile

• Guardare solo il rendimento lordo, ignorando spese e costi d'acquisto.
• Dimenticare lo sfitto e la morosità, sovrastimando l'affitto reale.
• Sottovalutare la manutenzione, specie su immobili datati.
• Non considerare le tasse sul reddito da affitto.
• Inseguire rendimenti alti senza valutare il rischio e la posizione.

Come usare il calcolatore

Inserisci i dati dell'immobile che stai valutando e leggi i rendimenti. Poi confronta più opzioni: un immobile più caro in una zona pregiata rende meno in percentuale ma è più sicuro? Uno economico in periferia ha un cap rate alto ma più rischio di sfitto? Cambiando i valori vedi subito come reagiscono gli indicatori. Usa il rendimento netto e il flusso di cassa come metri principali di decisione.

Esempio pratico

Compri un appartamento a 200.000 €, con 15.000 € di costi d'acquisto, lo affitti a 1.000 € al mese e hai 2.500 € di spese annue. Il calcolo: 6% di rendimento lordo, 4,42% di rendimento netto sul totale investito (215.000 €), un cap rate del 4,75%, un reddito netto di 9.500 € l'anno e un flusso di cassa di circa 792 € al mese. Inserisci i numeri del tuo immobile per valutarne la convenienza.

Aggiornato a luglio 2026