Ist es in diesem Markt besser, ein Eigenheim zu kaufen oder zu mieten? Das Preis-Miet-Verhältnis (Price-to-Rent Ratio) ist der schnellste Indikator zur Antwort: es vergleicht den Preis einer Immobilie mit dem, was es kosten würde, dieselbe Immobilie ein Jahr lang zu mieten. Ein niedriges Verhältnis signalisiert, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieten günstig sind (begünstigt Kauf); ein hohes, dass die Preise teuer sind (begünstigt Mieten). Dieser Rechner bestimmt es, zusammen mit der Brutto- und Netto-Mietrendite — den Schlüsselzahlen, um zwischen Kaufen und Mieten zu entscheiden oder eine Anlage zu bewerten.

Was das Preis-Miet-Verhältnis ist

Das Preis-Miet-Verhältnis ist der Preis einer Immobilie geteilt durch die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie. Kostet ein Haus 300.000 € und vermietet sich für 1.250 € im Monat (15.000 € im Jahr), ist das Verhältnis 20. In der Praxis gibt es an, wie viele Jahre Miete nötig wären, um den Preis des Hauses zu „zahlen". Einer der meistgenutzten Indikatoren, um zu verstehen, ob in einem Markt die Hauspreise im Verhältnis zu den Mieten ausgerichtet oder proportional sind, und ob daher Kaufen oder Mieten vorteilhafter ist.

Kaufen oder mieten: was das Verhältnis sagt

Das Verhältnis bietet eine sofortige Orientierung. Ist es niedrig, sind die Preise niedrig im Verhältnis zu den Mieten: Kaufen kostet relativ wenig gegenüber dem, was Sie an Miete zahlen würden, und Kaufen ist tendenziell vorteilhaft. Ist es hoch, sind die Preise teuer im Verhältnis zu den Mieten: dieselbe Immobilie zu mieten kostet viel weniger als der Besitz, und Mieten ist tendenziell vorteilhaft. Keine absolute Regel, aber ein starkes erstes Signal: es orientiert die Entscheidung, bevor man in die Details von Hypothek, Steuern und Zeithorizont geht.

Die Beziehung zur Mietrendite

Das Preis-Miet-Verhältnis und die Mietrendite sind zwei Seiten derselben Medaille: eines ist das Inverse des anderen. Ein Verhältnis von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5% (Jahresmiete geteilt durch Preis); ein Verhältnis von 12,5 einer Rendite von 8%. Je höher das Verhältnis, desto niedriger die Rendite, und umgekehrt. Für den, der zum Wohnen kauft, zählt das Verhältnis (Kaufen vs Mieten); für den, der investiert, zählt die Rendite (wie viel die vermietete Immobilie bringt). Der Rechner zeigt beide.

Die Schwellen: 15 und 21

Es gibt etablierte indikative Schwellen. Ein Verhältnis unter 15 zeigt einen Markt, in dem Kaufen generell vorteilhaft ist: niedrige Preise im Verhältnis zu den Mieten. Zwischen 15 und 21 ist eine neutrale Zone: die Wahl hängt von anderen Faktoren ab wie Hypothekenzinsen, wie lange Sie bleiben, und dem erwarteten Preiswachstum. Über 21 begünstigt der Markt das Mieten: hohe Preise im Verhältnis zu den Mieten, wo Besitz viel mehr kostet als Mieten. Diese Schwellen sind eine Referenz, kein Gesetz: sie sollten in den lokalen Kontext gestellt werden.

Wie der Rechner funktioniert

Geben Sie den Immobilienpreis, die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie und die jährlichen Eigentumskosten (Steuern, Hausgeld, Instandhaltung, Versicherung) ein. Der Rechner bestimmt das Brutto- und Netto-Preis-Miet-Verhältnis, die Brutto- und Netto-Mietrendite und die Jahresmiete. Das Urteil sagt Ihnen, ob der Markt Kaufen, Mieten begünstigt oder in einer neutralen Zone ist. Die schnellste Art, eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen des Lebens zu orientieren.

Die benötigten Daten

Der Immobilienpreis ist, was der Kauf des Hauses, das Sie interessiert, kostet. Die Monatsmiete ist, was es kosten würde, eine vergleichbare Immobilie in derselben Gegend zu mieten: gleiche Größe, gleiche Qualität. Die jährlichen Eigentumskosten umfassen Grundsteuern, Hausgeld, Instandhaltung und Versicherung — alles, was der Eigentümer zahlt und nicht der Mieter. Wirklich vergleichbare Immobilien zu vergleichen ist der Schlüssel für ein aussagekräftiges Ergebnis.

Das Brutto-Verhältnis

Das Brutto-Preis-Miet-Verhältnis ist das erste Ergebnis: Preis geteilt durch Jahresmiete, ohne Berücksichtigung der Kosten. Es ist die Standardzahl, die zum Vergleich der Märkte und für die 15/21-Schwellenregel genutzt wird. Bei einem 300.000-€-Haus mit 1.200 € Monatsmiete (14.400 € im Jahr) ist das Brutto-Verhältnis 20,8: am Rand der neutralen Zone, leicht zum Mieten. Es ist der unmittelbarste und vergleichbarste Wert, da er nicht von den spezifischen Kosten der einzelnen Immobilie abhängt.

Die Brutto-Rendite

Die Brutto-Mietrendite ist das Inverse des Verhältnisses, in Prozent: Jahresmiete geteilt durch Preis. Sie gibt an, wie viel die Immobilie bringt, wenn vermietet, vor den Kosten. Eine Rendite von 5% bedeutet, die Jahresmiete ist 5% des Preises. Für den, der in Immobilien investiert, ist sie der erste Rentabilitätsindikator, mit anderen Anlagen zu vergleichen. Eine hohe Bruttorendite (und damit ein niedriges Verhältnis) signalisiert einen Markt, in dem das Vermieten im Verhältnis zum Kaufpreis gut rentiert.

Das Netto-Verhältnis

Das Netto-Preis-Miet-Verhältnis berücksichtigt die Kosten: Preis geteilt durch die Jahresmiete minus die Eigentumskosten. Es ist höher als das Brutto, da die Kosten die effektive „Rendite" der Miete senken. Bei einem 300.000-€-Haus mit 14.400 € Miete und 3.000 € Kosten steigt das Netto-Verhältnis auf etwa 25,9 (300.000 / 11.400). Ein realistischerer Indikator für den Eigentümer, der diese Kosten trägt: er zeigt, wie stark die Kosten wirklich auf der Vorteilhaftigkeit des Kaufs lasten.

Die Netto-Rendite

Die Netto-Mietrendite ist das Inverse des Netto-Verhältnisses: Jahresmiete minus Kosten, geteilt durch den Preis. Es ist die Rendite, die der realen für einen Investor am nächsten kommt, da sie die Besitzkosten abzieht. Eine Bruttorendite von 5% kann nach Kosten auf 4% netto sinken. Es ist die Zahl, die für den, der zum Vermieten kauft, wirklich zählt: sie misst, was in der Tasche bleibt, vor Hypothek und Einkommensteuern. Je höher die Kosten, desto größer der Abstand zwischen brutto und netto.

Die Schwellen des Verhältnisses

Wie man das Brutto-Preis-Miet-Verhältnis interpretiert:

Die Schwellen sind indikativ: in der neutralen Zone zählen Zinsen, Zeithorizont und erwartetes Preiswachstum.

Verhältnis und Rendite

Verhältnis und Bruttorendite sind das Inverse voneinander:

Je höher das Verhältnis, desto niedriger die Rendite: ein für Käufer teurer Markt bringt Vermietern wenig.

Beispiele für Märkte

Die typischen Verhältnisse variieren stark nach Stadt und Kontext (rein indikative Werte):

In teuren Metropolen ist das Verhältnis oft hoch: Kaufen erfordert viel mehr Jahre vergleichbarer Miete.

Was das Verhältnis nicht sagt

Das Verhältnis ist ein Ausgangspunkt, keine vollständige Entscheidung. Es berücksichtigt keine Hypothekenzinsen: bei niedrigen Zinsen wird Kaufen bei gleichem Verhältnis vorteilhafter. Es berücksichtigt nicht den Zeithorizont: Kaufen ist vorteilhafter, wenn Sie lange bleiben, da Sie die Transaktionskosten amortisieren. Es berücksichtigt nicht das erwartete Wachstum von Preisen und Mieten, noch die nicht-finanziellen Vorteile des Besitzes (Stabilität, Freiheit zu ändern). Ein Marktindikator, mit Ihrer persönlichen Situation zu ergänzen.

Die Grenzen

Über das, was es nicht berücksichtigt, hinaus hat das Verhältnis praktische Grenzen. Es erfordert den Vergleich wirklich vergleichbarer Immobilien: ist die Referenzmiete von einem anderen Haus, ist das Ergebnis verzerrt. Die Kosten variieren stark nach Immobilie und Land, und die Netto-Rendite zieht hier nur die eingegebenen ab, nicht Einkommensteuern oder Leerstand. Schließlich entstanden die 15/21-Schwellen in einem spezifischen Kontext: in Märkten mit anderer Dynamik sollten sie angepasst werden. Nutzen Sie es als Kompass, nicht als einziges Wahlkriterium.

Häufige Fehler

• Den Preis eines Hauses mit der Miete einer anderen oder andersartigen Immobilie vergleichen.
• Das Brutto-Verhältnis nutzen und die Eigentumskosten ignorieren.
• Die 15/21-Schwellen als absolute Regel in jedem Markt behandeln.
• Die Hypothekenzinsen ignorieren, die die Vorteilhaftigkeit des Kaufs ändern.
• Nur nach dem Verhältnis entscheiden, ohne den Zeithorizont zu berücksichtigen.

Wie man den Rechner nutzt

Geben Sie den Preis, die vergleichbare Monatsmiete und die jährlichen Kosten ein. Lesen Sie das Brutto- und Netto-Verhältnis, die Brutto- und Netto-Rendite und die Jahresmiete. Vergleichen Sie das Verhältnis mit den Schwellen, um zu verstehen, ob der Markt Kaufen oder Mieten begünstigt. Probieren Sie verschiedene Preise und Mieten, um zu sehen, wie sich die Vorteilhaftigkeit ändert. Die schnellste Art, die Wahl zwischen Kaufen und Mieten zu orientieren oder die Rendite einer zu vermietenden Immobilie zu bewerten.

Praktisches Beispiel

Sie bewerten ein 400.000-€-Haus, das sich für 1.200 € im Monat vermieten würde, mit jährlichen Eigentumskosten von 4.000 €. Das Ergebnis: ein Brutto-Preis-Miet-Verhältnis von 27,8, eine Bruttorendite von 3,6%, ein Netto-Verhältnis von 38,5, eine Netto-Rendite von 2,6% und eine Jahresmiete von 14.400 €, mit dem Urteil „begünstigt das Mieten: der Preis ist hoch im Verhältnis zu den Mieten". Mit einem Verhältnis über 21 kostet Mieten in diesem Markt viel weniger als Besitz. Geben Sie Ihre Zahlen für Ihre reale Situation ein. Das Verhältnis ist ein Marktindikator, keine Entscheidung: es berücksichtigt keine Hypothekenzinsen, Zeithorizont, Preiswachstum, Transaktionskosten und Steuern; die Netto-Rendite zieht nur die eingegebenen Kosten ab. Eine informative Schätzung.

Häufig gestellte Fragen

Was ist das Preis-Miet-Verhältnis?

Es ist der Preis einer Immobilie geteilt durch die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie. Es gibt an, wie viele Jahre Miete nötig wären, um den Preis des Hauses zu zahlen, und ob Kaufen oder Mieten in einem Markt besser ist.

Wie berechnet man es?

Man teilt den Immobilienpreis durch die Jahresmiete (Monatsmiete mal zwölf). Ein 300.000-€-Haus mit 1.250 € Monatsmiete (15.000 € im Jahr) hat ein Verhältnis von 20.

Was zeigen die Schwellen 15 und 21?

Unter 15 begünstigt der Markt den Kauf (niedrige Preise vs Mieten); zwischen 15 und 21 ist neutral; über 21 begünstigt das Mieten (hohe Preise). Indikative Schwellen, an den lokalen Kontext anzupassen.

Was ist die Beziehung zur Mietrendite?

Sie sind das Inverse: ein Verhältnis von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5%; eines von 12,5 einer Rendite von 8%. Je höher das Verhältnis, desto niedriger die Rendite. Das Verhältnis dient dem, der zum Wohnen kauft, die Rendite dem, der investiert.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Verhältnis?

Das Brutto nutzt die volle Jahresmiete; das Netto zieht die Eigentumskosten ab (Steuern, Hausgeld, Instandhaltung). Das Netto-Verhältnis ist höher und realistischer für den Eigentümer, der diese Kosten trägt.

Welche Miete soll ich eingeben?

Die Monatsmiete einer wirklich vergleichbaren Immobilie: gleiche Gegend, gleiche Größe, gleiche Qualität. Den Preis eines Hauses mit der Miete eines anderen zu vergleichen verzerrt das Ergebnis.

Bedeutet ein niedriges Verhältnis immer Kaufen?

Ein starkes Signal, aber keine Entscheidung. Ein niedriges Verhältnis begünstigt den Kauf, aber Hypothekenzinsen, Zeithorizont und erwartetes Preiswachstum sind auch zu berücksichtigen. Ein Kompass, keine absolute Regel.

Ändern Hypothekenzinsen die Vorteilhaftigkeit?

Ja, stark. Bei gleichem Verhältnis machen niedrige Zinsen den Kauf vorteilhafter (die Rate wiegt weniger), hohe Zinsen weniger vorteilhaft. Das Verhältnis schließt sie nicht ein, also sind sie separat zu bewerten.

Warum zählt der Zeithorizont?

Kaufen hat Transaktionskosten (Steuern, Notar, Makler), die sich über die Zeit amortisieren. Bleiben Sie wenige Jahre, ist Mieten oft vorteilhaft, selbst bei niedrigem Verhältnis; bleiben Sie lange, zahlt sich der Kauf aus.

Gilt es für Immobilieninvestoren?

Ja, aber für sie zählt vor allem die Rendite (das Inverse des Verhältnisses): wie viel die vermietete Immobilie bringt. Ein niedriges Verhältnis bedeutet eine hohe Rendite, attraktiv für den, der zum Vermieten kauft.

Was berücksichtigt die Berechnung NICHT?

Sie berücksichtigt keine Hypothekenzinsen, Zeithorizont, erwartetes Wachstum von Preisen und Mieten, Transaktionskosten, Einkommensteuern und Leerstand. Die Netto-Rendite zieht nur die eingegebenen Kosten ab.

Gilt es für jedes Land und jede Währung?

Ja, die Berechnung ist universell und nutzt die Werte in Ihrer Währung. Das Verhältnis ist eine reine Zahl (Preis/Miete), währungsunabhängig. Die 15/21-Schwellen sind eine an lokale Märkte anzupassende Referenz.

Aktualisiert im Juli 2026