¿En este mercado conviene comprar casa o alquilar? El ratio precio/alquiler (price-to-rent ratio) es el indicador más rápido para responder: compara el precio de un inmueble con cuánto costaría alquilar el mismo inmueble durante un año. Un ratio bajo señala que los precios son baratos respecto a los alquileres (favorece comprar); uno alto que los precios son caros (favorece alquilar). Esta calculadora lo determina, junto a la rentabilidad por alquiler bruta y neta — los números clave para decidir entre comprar y alquilar, o para valorar una inversión.

Qué es el ratio precio/alquiler

El ratio precio/alquiler es el precio de un inmueble dividido por el alquiler anual de un inmueble equivalente. Si una casa cuesta 300.000 € y se alquila por 1.250 € al mes (15.000 € al año), el ratio es 20. En la práctica indica cuántos años de alquiler harían falta para "pagar" el precio de la casa. Es uno de los indicadores más usados para entender si, en un mercado dado, los precios de las casas están alineados o proporcionados respecto a los alquileres, y por tanto si conviene más comprar o alquilar.

Comprar o alquilar: qué dice el ratio

El ratio ofrece una guía inmediata. Cuando es bajo, los precios son bajos respecto a los alquileres: comprar cuesta relativamente poco respecto a lo que pagarías de alquiler, y comprar tiende a convenir. Cuando es alto, los precios son caros respecto a los alquileres: alquilar el mismo inmueble cuesta mucho menos que el coste de poseerlo, y alquilar tiende a convenir. No es una regla absoluta, sino una primera señal fuerte: orienta la decisión antes de entrar en los detalles de hipoteca, impuestos y horizonte temporal.

La relación con la rentabilidad por alquiler

El ratio precio/alquiler y la rentabilidad por alquiler son dos caras de la misma moneda: uno es el inverso del otro. Un ratio de 20 corresponde a una rentabilidad bruta del 5% (alquiler anual dividido por precio); un ratio de 12,5 a una rentabilidad del 8%. Cuanto más alto el ratio, más baja la rentabilidad, y viceversa. Para quien compra para vivir, cuenta el ratio (comprar vs alquilar); para quien invierte, cuenta la rentabilidad (cuánto rinde el inmueble alquilado). La calculadora muestra ambos.

Los umbrales: 15 y 21

Existen umbrales indicativos consolidados. Un ratio bajo 15 indica un mercado donde comprar conviene generalmente: precios bajos respecto a los alquileres. Entre 15 y 21 es una zona neutra: la elección depende de otros factores como los tipos de la hipoteca, cuánto tiempo te quedarás y el crecimiento esperado de los precios. Sobre 21 el mercado favorece el alquiler: precios altos respecto a los alquileres, donde poseer cuesta mucho más que alquilar. Estos umbrales son una referencia, no una ley: hay que aplicarlos al contexto local.

Cómo funciona la calculadora

Introduce el precio del inmueble, el alquiler mensual de un inmueble equivalente y los gastos anuales de propiedad (impuestos, comunidad, mantenimiento, seguro). La calculadora determina el ratio precio/alquiler bruto y neto, la rentabilidad por alquiler bruta y neta y el alquiler anual. El veredicto te dice si el mercado favorece comprar, alquilar, o está en zona neutra. Es la forma más rápida de orientar una de las decisiones financieras más importantes de la vida.

Los datos que necesitas

El precio del inmueble es cuánto cuesta comprar la casa que te interesa. El alquiler mensual es cuánto costaría alquilar un inmueble equivalente en la misma zona: misma superficie, misma calidad. Los gastos anuales de propiedad incluyen impuestos sobre la casa, gastos de comunidad, mantenimiento y seguro — todo lo que paga el propietario y no el inquilino. Comparar inmuebles realmente equivalentes es la clave para un resultado significativo.

El ratio bruto

El ratio precio/alquiler bruto es el primer resultado: precio dividido por alquiler anual, sin considerar los gastos. Es el número estándar usado para comparar mercados y para la regla de los umbrales 15/21. Sobre una casa de 300.000 € con alquiler de 1.200 € al mes (14.400 € al año), el ratio bruto es 20,8: en el límite de la zona neutra, ligeramente hacia el alquiler. Es el valor más inmediato y comparable, porque no depende de los gastos específicos del inmueble concreto.

La rentabilidad bruta

La rentabilidad por alquiler bruta es el inverso del ratio, en porcentaje: alquiler anual dividido por precio. Indica cuánto rinde el inmueble si se alquila, antes de los gastos. Una rentabilidad del 5% significa que el alquiler anual es el 5% del precio. Para quien invierte en el ladrillo, es el primer indicador de rentabilidad, a comparar con otras inversiones. Una rentabilidad bruta alta (y por tanto un ratio bajo) señala un mercado donde el alquiler rinde bien respecto al precio de compra.

El ratio neto

El ratio precio/alquiler neto tiene en cuenta los gastos: precio dividido por el alquiler anual menos los gastos de propiedad. Es más alto que el bruto, porque los gastos reducen el "rendimiento" efectivo del alquiler. Sobre una casa de 300.000 € con 14.400 € de alquiler y 3.000 € de gastos, el ratio neto sube a unos 25,9 (300.000 / 11.400). Es un indicador más realista para el propietario, que soporta esos costes: muestra cuánto pesan realmente los gastos sobre la conveniencia de la compra.

La rentabilidad neta

La rentabilidad por alquiler neta es el inverso del ratio neto: alquiler anual menos gastos, dividido por el precio. Es la rentabilidad más cercana a la real para un inversor, porque resta los costes de posesión. Una rentabilidad bruta del 5% puede bajar al 4% neto tras los gastos. Es el número que cuenta de verdad para quien compra para alquilar: mide lo que queda en el bolsillo, antes de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Cuanto más altos los gastos, mayor la diferencia entre bruto y neto.

Los umbrales del ratio

Cómo interpretar el ratio precio/alquiler bruto:

Los umbrales son indicativos: en zona neutra cuentan tipos, horizonte temporal y crecimiento esperado de los precios.

Ratio y rentabilidad

Ratio y rentabilidad bruta son el uno el inverso del otro:

Cuanto más alto el ratio, más baja la rentabilidad: un mercado caro para quien compra rinde poco a quien alquila.

Ejemplos de mercados

Los ratios típicos varían mucho por ciudad y contexto (valores puramente indicativos):

En las metrópolis caras el ratio suele ser alto: comprar requiere muchos más años de alquiler equivalente.

Lo que el ratio no dice

El ratio es un punto de partida, no una decisión completa. No considera los tipos de la hipoteca: con tipos bajos comprar se vuelve más conveniente a igualdad de ratio. No considera el horizonte temporal: comprar conviene más si te quedas mucho tiempo, porque amortizas los costes de transacción. No considera el crecimiento esperado de precios y alquileres, ni los beneficios no financieros de poseer (estabilidad, libertad de modificar). Es un indicador de mercado, a integrar con tu situación personal.

Los límites

Más allá de lo que no considera, el ratio tiene límites prácticos. Requiere comparar inmuebles realmente equivalentes: si el alquiler de referencia es de una casa distinta, el resultado se distorsiona. Los gastos varían mucho por inmueble y país, y la rentabilidad neta aquí resta solo los introducidos, no impuestos sobre la renta ni vacancy. Por último, los umbrales 15/21 nacieron en un contexto específico: en mercados con dinámicas distintas hay que adaptarlos. Úsalo como brújula, no como único criterio de elección.

Errores comunes

• Comparar el precio de una casa con el alquiler de un inmueble distinto o de distinta calidad.
• Usar el ratio bruto ignorando los gastos de propiedad.
• Tratar los umbrales 15/21 como una regla absoluta en todos los mercados.
• Ignorar los tipos de la hipoteca, que cambian la conveniencia de la compra.
• Decidir solo por el ratio, sin considerar el horizonte temporal.

Cómo usar la calculadora

Introduce el precio, el alquiler mensual equivalente y los gastos anuales. Lee el ratio bruto y neto, la rentabilidad bruta y neta y el alquiler anual. Compara el ratio con los umbrales para entender si el mercado favorece comprar o alquilar. Prueba distintos precios y alquileres para ver cómo cambia la conveniencia. Es la forma más rápida de orientar la elección entre comprar y alquilar, o de valorar la rentabilidad de un inmueble para poner en renta.

Ejemplo práctico

Estás valorando una casa de 400.000 € que se alquilaría por 1.200 € al mes, con gastos anuales de propiedad de 4.000 €. El cálculo: un ratio precio/alquiler bruto de 27,8, una rentabilidad bruta del 3,6%, un ratio neto de 38,5, una rentabilidad neta del 2,6% y un alquiler anual de 14.400 €, con veredicto "favorece el alquiler: el precio es alto respecto a los alquileres". Con un ratio sobre 21, en este mercado alquilar cuesta mucho menos que poseer. Introduce tus números para tu situación real. El ratio es un indicador de mercado, no una decisión: no considera tipos de la hipoteca, horizonte temporal, crecimiento de los precios, costes de transacción e impuestos; la rentabilidad neta resta solo los gastos introducidos. Es una estimación informativa.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el ratio precio/alquiler?

Es el precio de un inmueble dividido por el alquiler anual de un inmueble equivalente. Indica cuántos años de alquiler harían falta para pagar el precio de la casa, y si en un mercado conviene comprar o alquilar.

¿Cómo se calcula?

Se divide el precio del inmueble por el alquiler anual (alquiler mensual por doce). Una casa de 300.000 € con alquiler de 1.250 € al mes (15.000 € al año) tiene un ratio de 20.

¿Qué indican los umbrales 15 y 21?

Bajo 15 el mercado favorece comprar (precios bajos respecto a los alquileres); entre 15 y 21 es zona neutra; sobre 21 favorece alquilar (precios altos). Son umbrales indicativos, a adaptar al contexto local.

¿Cuál es la relación con la rentabilidad por alquiler?

Son el inverso: un ratio de 20 corresponde a una rentabilidad bruta del 5%; uno de 12,5 a una rentabilidad del 8%. Cuanto más alto el ratio, más baja la rentabilidad. El ratio sirve a quien compra para vivir, la rentabilidad a quien invierte.

¿Cuál es la diferencia entre ratio bruto y neto?

El bruto usa el alquiler anual pleno; el neto resta los gastos de propiedad (impuestos, comunidad, mantenimiento). El ratio neto es más alto y más realista para el propietario, que soporta esos costes.

¿Qué alquiler debo introducir?

El alquiler mensual de un inmueble realmente equivalente: misma zona, misma superficie, misma calidad. Comparar el precio de una casa con el alquiler de otra distinta distorsiona el resultado.

¿Un ratio bajo significa siempre comprar?

Es una señal fuerte, pero no una decisión. Un ratio bajo favorece comprar, pero hay que considerar también los tipos de la hipoteca, el horizonte temporal y el crecimiento esperado de los precios. Es una brújula, no una regla absoluta.

¿Los tipos de la hipoteca cambian la conveniencia?

Sí, mucho. A igualdad de ratio, tipos bajos hacen comprar más conveniente (la cuota pesa menos), tipos altos lo hacen menos conveniente. El ratio no los incluye, así que hay que valorarlos aparte.

¿Por qué cuenta el horizonte temporal?

Comprar tiene costes de transacción (impuestos, notario, agencia) que se amortizan con el tiempo. Si te quedas pocos años, alquilar suele convenir incluso con un ratio bajo; si te quedas mucho, la compra se amortiza.

¿Vale para los inversores inmobiliarios?

Sí, pero para ellos cuenta sobre todo la rentabilidad (el inverso del ratio): cuánto rinde el inmueble alquilado. Un ratio bajo significa rentabilidad alta, atractiva para quien compra para poner en renta.

¿Qué NO considera el cálculo?

No considera los tipos de la hipoteca, el horizonte temporal, el crecimiento esperado de precios y alquileres, los costes de transacción, los impuestos sobre la renta y la vacancy. La rentabilidad neta resta solo los gastos introducidos.

¿Vale para cualquier país y moneda?

Sí, el cálculo es universal y usa los valores en tu moneda. El ratio es un número puro (precio/alquiler), independiente de la moneda. Los umbrales 15/21 son una referencia a adaptar a los mercados locales.

Actualizado a julio de 2026