Kaufen Sie ein Haus mit einer Anzahlung unter 20% und werden nach einer zusätzlichen Versicherung gefragt? Das ist die PMI (Private Mortgage Insurance), die Hypothekenversicherung, die den Kreditgeber schützt — nicht Sie — wenn Ihre Anzahlung niedrig und das Darlehensrisiko höher ist. Es ist eine monatliche Kosten, die zur Rate hinzukommt und jahrelang wiegen kann. Dieser Rechner zeigt Ihnen Ihren LTV, wie viel die PMI pro Monat und Jahr kostet, und vor allem, wie viel Kapital Sie tilgen müssen, um sie zu entfernen.

Was die PMI ist

Die PMI ist eine Versicherung, die der Kreditnehmer zahlt, wenn er ein Haus mit einer Anzahlung unter 20% des Werts kauft. Sie dient dem Schutz des Kreditgebers im Fall eines Zahlungsausfalls: zahlen Sie nicht und wird das Haus zu einem unzureichenden Preis verkauft, deckt die Versicherung den Verlust der Bank. Sie ist typisch für Hypotheken mit hohem LTV (Loan-to-Value). Je nach Land nimmt sie verschiedene Namen an — PMI in den USA, Hypothekenversicherung anderswo — aber die Logik ist dieselbe: niedrige Anzahlung, hohes Risiko, Versicherung fällig.

Was der LTV ist und warum er zählt

Der LTV (Loan-To-Value) ist das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Hauswert, in Prozent. Mit einem Haus von 300.000 und einem Darlehen von 270.000 beträgt der LTV 90%. Es ist die Schlüssel-Risikokennzahl für den Kreditgeber: je höher der LTV, desto weniger Eigenkapitalpuffer haben Sie, desto höher das Risiko. Die kritische Schwelle ist 80%: darunter keine PMI; darüber ist die PMI fällig. Ihre Anzahlung bestimmt direkt den LTV: eine 20%-Anzahlung gibt einen 80%-LTV.

Wie man die PMI berechnet

Die PMI-Prämie ist ein Prozentsatz des Darlehensbetrags, typischerweise zwischen 0,3% und 1,5% pro Jahr je nach LTV und Kreditprofil. Mit einem Darlehen von 270.000 und einem PMI-Satz von 0,5% beträgt die jährliche PMI 1.350, also 112,50 im Monat. Die Formel ist jährliche PMI = Darlehensbetrag × PMI-Satz. Je höher der LTV, desto höher meist der angewandte Satz, sodass eine niedrige Anzahlung doppelt kostet: mehr Darlehen, auf das zu zahlen ist, und ein höherer PMI-Satz.

Die monatlichen Kosten der PMI

Die monatliche PMI kommt zur Hypothekenrate und zur Hausversicherung hinzu: eine wiederkehrende Last, die reduziert, was Sie sich leisten können. Mit 112,50 im Monat zahlen Sie in einem Jahr 1.350 nur an Versicherung, die Ihre Schuld nicht reduziert: es ist Geld, das die Bank schützt, nicht Ihr Vermögen aufbaut. Deshalb ist die PMI so früh wie möglich zu entfernen eines der konkretesten finanziellen Ziele für alle, die mit einer niedrigen Anzahlung gekauft haben.

Das zu tilgende Kapital zur Entfernung

Der Rechner zeigt, wie viel Kapital Sie tilgen müssen, um den LTV auf 80% zu bringen und die PMI zu entfernen: es ist die Differenz zwischen Ihrem aktuellen Darlehen und 80% des Hauswerts. Mit einem Darlehen von 270.000 auf ein Haus von 300.000 sind die 80% 240.000: Sie müssen 30.000 Schulden abbauen. Sie können es mit zusätzlichen Zahlungen auf das Kapital tun oder abwarten, bis die natürliche Tilgung der Hypothek die Schuld über die Zeit reduziert. Es ist der Meilenstein, der die PMI-Kosten fallen lässt.

Wie der Rechner funktioniert

Geben Sie den Hauspreis, die Anzahlung, die Sie leisten, und den angewandten jährlichen PMI-Satz ein. Der Rechner liefert den Darlehensbetrag, den LTV, die monatliche und jährliche PMI und das zu tilgende Kapital zur Entfernung, mit einer Bewertung Ihrer Situation. Die schnellste Art zu verstehen, ob Sie die PMI zahlen werden, wie viel sie kostet und wie weit Sie davon entfernt sind, sie loszuwerden. Probieren Sie verschiedene Anzahlungen, um die 20%-Schwelle und ihre Auswirkung auf die Gesamtkosten zu sehen.

Die benötigten Daten

Sie brauchen den Preis (oder geschätzten Wert) des Hauses, die Anzahlung, die Sie leisten wollen, und den PMI-Satz, den der Kreditgeber anwendet (im Hypothekenangebot angegeben; kennen Sie ihn nicht, probieren Sie typische Werte zwischen 0,3% und 1%). Die Anzahlung muss niedriger als der Preis sein. Ist Ihre Anzahlung bereits bei oder über 20%, bestätigt es der Rechner: keine PMI fällig. Simulieren Sie verschiedene Anzahlungen, um zu verstehen, wie sehr es sich lohnt, mehr einzuzahlen, um die PMI zu vermeiden.

Anzahlung, LTV und PMI

Wie die Anzahlung den LTV und die PMI-Pflicht bestimmt:

Die magische Schwelle ist eine 20%-Anzahlung (80% LTV): sie zu erreichen entfernt die PMI vollständig.

Wie man die PMI entfernt

Verschiedene Wege, die PMI loszuwerden:

In vielen Systemen kann die PMI bei 80% LTV zur Kündigung beantragt werden und fällt bei 78% automatisch weg.

Beispiel: gleicher Preis, verschiedene Anzahlungen

Haus von 300.000 mit einem PMI-Satz von 0,5%, bei variierender Anzahlung:

Von 15% auf 20% Anzahlung zu gehen setzt die PMI auf null: oft lohnt es sich, diese zusätzlichen 5% zu finden.

Ist es besser, die PMI zu vermeiden oder früher zu kaufen?

Zu warten, bis man die 20%-Anzahlung hat, vermeidet die PMI, kann aber bedeuten, den Kauf um Jahre zu verschieben, in denen die Hauspreise mehr steigen könnten, als Sie sparen. Jetzt mit einer niedrigen Anzahlung zu kaufen und die PMI vorübergehend zu zahlen kann sinnvoll sein, wenn der Markt wächst oder wenn die Miete, die Sie zahlen, hoch ist. Es gibt keine einzige Antwort: die PMI ist eine Kosten, aber früher in den Immobilienmarkt einzutreten hat einen Wert. Der Rechner gibt Ihnen die Zahl, um bewusst zu entscheiden.

Was die Berechnung nicht berücksichtigt

Die Berechnung nutzt einen festen PMI-Satz: in der Realität hängt der Satz vom LTV, vom Kreditscore und vom Hypothekentyp ab und kann variieren. Sie berücksichtigt nicht die Unterschiede zwischen Ländern: die Kündigungsregeln (80%, 78%) und die Namen ändern sich je nach Rechtsordnung. Sie enthält keine anderen Versicherungsformen (Restschuld, Leben) oder die Kosten eines Gutachtens zur Neubewertung. Sie berücksichtigt nicht die Tilgung über die Zeit. Eine Schätzung der PMI-Kosten und der Schwelle, die zur Entfernung zu erreichen ist.

Häufige Fehler

• Denken, die PMI schützt Sie: sie schützt den Kreditgeber im Fall eines Zahlungsausfalls.
• Den LTV zum Kaufzeitpunkt mit dem aktuellen verwechseln (der mit der Tilgung sinkt).
• Die PMI-Kündigung nicht beantragen, sobald die 80% LTV erreicht sind.
• Ignorieren, dass eine höhere Anzahlung sowohl das Darlehen als auch den angewandten PMI-Satz senkt.
• Vergessen, dass die PMI-Regeln stark zwischen Ländern und Kreditgebern variieren.

Wie man den Rechner nutzt

Geben Sie Preis, Anzahlung und PMI-Satz ein. Lesen Sie den LTV und die monatlichen PMI-Kosten. Sind Sie über 80% LTV, schauen Sie auf das zu tilgende Kapital zur Entfernung und planen Sie zusätzliche Zahlungen oder warten Sie die Tilgung ab. Simulieren Sie eine 20%-Anzahlung, um zu sehen, wie viel Sie sparen würden, indem Sie die PMI vollständig vermeiden. Vergleichen Sie die Gesamtkosten der PMI über die Zeit mit dem Aufwand, mehr Anzahlung beiseitezulegen: oft ist die Rechnung näher, als Sie denken.

Praktisches Beispiel

Sie kaufen ein Haus von 300.000 mit einer Anzahlung von 30.000 (10%) und einem PMI-Satz von 0,5%. Die Berechnung gibt ein Darlehen von 270.000, einen LTV von 90%, eine PMI von 112,50 im Monat (1.350 im Jahr) und ein zu tilgendes Kapital von 30.000, um auf 80% zu fallen und die PMI zu entfernen, mit dem Urteil „PMI fällig, aber Sie sind nahe der Kündigungsschwelle". Jedes Jahr zahlen Sie 1.350 an Versicherung, die die Bank schützt: durch Abbau von 30.000 Schulden (mit zusätzlichen Zahlungen oder über die Zeit) werden Sie sie los. Geben Sie Ihre Zahlen für Ihre reale Situation ein. Der reale PMI-Satz hängt von LTV, Kredit und Land ab; die Kündigungsregeln variieren nach Rechtsordnung. Eine informative Schätzung, keine Beratung.

Häufig gestellte Fragen

Was ist die PMI?

Die PMI (Private Mortgage Insurance) ist eine Hypothekenversicherung, die fällig wird, wenn Sie ein Haus mit einer Anzahlung unter 20% des Werts kaufen (LTV über 80%). Sie schützt den Kreditgeber im Fall eines Zahlungsausfalls, nicht Sie. Eine monatliche Kosten, die zur Hypothekenrate hinzukommt.

Wie berechnet man die PMI?

Die jährliche PMI ist der Darlehensbetrag multipliziert mit dem PMI-Satz. Mit einem Darlehen von 270.000 und einem Satz von 0,5% beträgt die jährliche PMI 1.350, also 112,50 im Monat. Die Kosten gelten nur, wenn der LTV über 80% liegt.

Was ist der LTV?

Der LTV (Loan-To-Value) ist das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Hauswert, in Prozent. Mit einem Haus von 300.000 und einem Darlehen von 270.000 beträgt der LTV 90%. Über 80% greift die PMI; Ihre Anzahlung bestimmt direkt den LTV.

Wen schützt die PMI?

Sie schützt den Kreditgeber (die Bank), nicht den Kreditnehmer. Zahlen Sie die Hypothek nicht und wird das Haus zu einem Preis verkauft, der die Schuld nicht deckt, erstattet die Versicherung der Bank. Sie zahlen die Prämie, aber der Begünstigte ist der Gläubiger: deshalb lohnt es sich, sie so früh wie möglich zu entfernen.

Wie entferne ich die PMI?

Indem Sie den LTV auf 80% oder weniger bringen: mit der natürlichen Tilgung der Hypothek, mit zusätzlichen Zahlungen auf das Kapital, mit einer Neubewertung des Hauses (wenn es mehr wert ist) oder mit einer Umschuldung. In vielen Systemen können Sie die Kündigung bei 80% beantragen und sie fällt bei 78% LTV automatisch weg.

Wie viel Kapital muss ich zur Entfernung tilgen?

Die Differenz zwischen dem aktuellen Darlehen und 80% des Hauswerts. Mit einem Darlehen von 270.000 auf ein Haus von 300.000 sind die 80% 240.000: Sie müssen 30.000 Schulden abbauen. Der Rechner zeigt Ihnen genau diese Zahl.

Wie vermeide ich die PMI vollständig?

Indem Sie eine Anzahlung bei oder über 20% des Preises leisten, sodass der LTV bereits bei 80% oder weniger startet. Mit einem Haus von 300.000 brauchen Sie mindestens 60.000 Anzahlung. Der Rechner bestätigt „keine PMI fällig", wenn Sie die Schwelle erreichen.

Ist der PMI-Satz immer gleich?

Nein, er hängt vom LTV, vom Kreditscore und vom Hypothekentyp ab. Er variiert typischerweise zwischen 0,3% und 1,5% pro Jahr: je höher der LTV und je niedriger der Kredit, desto höher der Satz. Der Rechner nutzt den eingegebenen Satz; prüfen Sie den realen im Hypothekenangebot.

Kostet eine niedrige Anzahlung doppelt?

In gewissem Sinne ja: eine niedrige Anzahlung bedeutet ein größeres Darlehen (mehr Kapital, auf das PMI zu zahlen ist) und oft auch einen höheren PMI-Satz (wegen des hohen LTV). Die Anzahlung zu erhöhen reduziert beides, neben der vollständigen Vermeidung der PMI, wenn Sie die 20% erreichen.

Ist es besser, auf die 20% zu warten oder früher zu kaufen?

Es kommt darauf an. Warten vermeidet die PMI, kann aber bedeuten, den Kauf zu verschieben, während die Preise steigen. Jetzt mit niedriger Anzahlung und temporärer PMI zu kaufen kann sich in einem wachsenden Markt lohnen oder wenn Sie eine hohe Miete zahlen. Die PMI ist eine Kosten, aber früher in den Markt einzutreten hat einen Wert.

Existiert die PMI in allen Ländern?

Das Konzept ja, mit verschiedenen Namen und Regeln: PMI in den USA, LMI in Australien, Versicherungen für Hypotheken mit hohem LTV in vielen anderen Ländern. Die 20%-Anzahlungsschwelle ist üblich, aber die Kündigungsregeln (80%, 78%) und Kosten variieren nach Rechtsordnung. Prüfen Sie die lokalen Regeln.

Ist es eine Hypothekenberatung?

Nein, es ist ein informatives Werkzeug, das die PMI-Kosten und die Schwelle zur Entfernung schätzt. Es nutzt einen festen PMI-Satz und berücksichtigt nicht die Unterschiede zwischen Ländern, die Tilgung über die Zeit oder andere Versicherungen. Die genauen Bedingungen sind mit dem Kreditgeber zu prüfen.

Aktualisiert im Juli 2026