¿Estás comprando una vivienda con un pago inicial inferior al 20% y te piden un seguro extra? Ese es el PMI (Private Mortgage Insurance), el seguro hipotecario que protege al prestamista — no a ti — cuando tu pago inicial es bajo y el riesgo del préstamo es más alto. Es un coste mensual que se añade a la cuota y puede pesar durante años. Esta calculadora te muestra tu LTV, cuánto cuesta el PMI al mes y al año, y sobre todo cuánto capital debes amortizar para eliminarlo.

Qué es el PMI

El PMI es un seguro que el prestatario paga cuando compra una vivienda con un pago inicial inferior al 20% del valor. Sirve para proteger al prestamista en caso de impago: si no pagas y la vivienda se vende a un precio insuficiente, el seguro cubre la pérdida del banco. Es típico de las hipotecas de alto LTV (loan-to-value). Según el país adopta nombres distintos — PMI en EE.UU., seguro hipotecario en otros lugares — pero la lógica es la misma: pago inicial bajo, riesgo alto, seguro debido.

Qué es el LTV y por qué importa

El LTV (Loan-To-Value) es la relación entre el importe del préstamo y el valor de la vivienda, en porcentaje. Con una vivienda de 300.000 y un préstamo de 270.000, el LTV es 90%. Es la métrica clave del riesgo para el prestamista: cuanto más alto el LTV, menos colchón de capital propio tienes, más alto el riesgo. El umbral crítico es el 80%: por debajo, sin PMI; por encima, el PMI es debido. Tu pago inicial determina directamente el LTV: un pago inicial del 20% da un LTV del 80%.

Cómo se calcula el PMI

La prima del PMI es un porcentaje del importe del préstamo, típicamente entre el 0,3% y el 1,5% anual según el LTV y el perfil de crédito. Con un préstamo de 270.000 y una tasa PMI del 0,5%, el PMI anual es 1.350, es decir 112,50 al mes. La fórmula es PMI anual = importe préstamo × tasa PMI. Cuanto más alto el LTV, más alta suele ser la tasa aplicada, así que un pago inicial bajo cuesta doble: más préstamo sobre el que pagar y una tasa PMI más alta.

El coste mensual del PMI

El PMI mensual se añade a la cuota de la hipoteca y al seguro de la vivienda: es un peso recurrente que reduce lo que puedes permitirte. Con 112,50 al mes, en un año pagas 1.350 solo de seguro que no reduce tu deuda: es dinero que protege al banco, no construye tu patrimonio. Por eso eliminar el PMI cuanto antes es uno de los objetivos financieros más concretos para quien compró con un pago inicial bajo.

El capital a amortizar para eliminarlo

La calculadora muestra cuánto capital debes amortizar para llevar el LTV al 80% y eliminar el PMI: es la diferencia entre tu préstamo actual y el 80% del valor de la vivienda. Con un préstamo de 270.000 sobre una vivienda de 300.000, el 80% es 240.000: debes reducir 30.000 de deuda. Puedes hacerlo con aportaciones extra al capital, o esperando que la amortización natural de la hipoteca reduzca la deuda con el tiempo. Es la meta que hace caer el coste del PMI.

Cómo funciona la calculadora

Introduce el precio de la vivienda, el pago inicial que aportas y la tasa PMI anual aplicada. La calculadora devuelve el importe del préstamo, el LTV, el PMI mensual y anual y el capital a amortizar para eliminarlo, con una evaluación de tu situación. Es la forma más rápida de entender si pagarás el PMI, cuánto te costará y cuánto te falta para librarte de él. Prueba distintos pagos iniciales para ver el umbral del 20% y su impacto en el coste total.

Los datos que necesitas

Necesitas el precio (o valor estimado) de la vivienda, el pago inicial que piensas aportar y la tasa PMI que el prestamista aplica (indicada en la oferta de hipoteca; si no la conoces, prueba con valores típicos entre 0,3% y 1%). El pago inicial debe ser inferior al precio. Si tu pago inicial ya es igual o superior al 20%, la calculadora te lo confirma: no se debe PMI. Simula distintos pagos iniciales para entender cuánto conviene aportar más para evitar el PMI.

Pago inicial, LTV y PMI

Cómo el pago inicial determina el LTV y la obligación de PMI:

El umbral mágico es el 20% de pago inicial (80% de LTV): alcanzarlo elimina del todo el PMI.

Cómo eliminar el PMI

Distintas formas de librarse del PMI:

En muchos sistemas el PMI se puede solicitar cancelar al 80% de LTV y decae automáticamente al 78%.

Ejemplo: mismo precio, distintos pagos iniciales

Vivienda de 300.000 con tasa PMI del 0,5%, al variar el pago inicial:

Pasar del 15% al 20% de pago inicial pone a cero el PMI: a menudo conviene encontrar ese 5% más.

¿Conviene evitar el PMI o comprar antes?

Esperar a tener el 20% de pago inicial evita el PMI, pero puede significar posponer la compra durante años, durante los cuales los precios de la vivienda podrían subir más de lo que ahorras. Comprar ya con un pago inicial bajo y pagar el PMI temporalmente puede tener sentido si el mercado está en crecimiento o si el alquiler que pagas es alto. No hay una respuesta única: el PMI es un coste, pero entrar antes en el mercado inmobiliario tiene un valor. La calculadora te da el número para decidir con conocimiento.

Lo que el cálculo no considera

El cálculo usa una tasa PMI fija: en la realidad la tasa depende del LTV, del score de crédito y del tipo de hipoteca, y puede variar. No considera las diferencias entre países: las reglas de cancelación (80%, 78%) y los nombres cambian según la jurisdicción. No incluye otras formas de seguro (hipoteca, vida) ni los costes de una tasación para la revalorización. No tiene en cuenta la amortización con el tiempo. Es una estimación del coste del PMI y del umbral a alcanzar para eliminarlo.

Errores comunes

• Pensar que el PMI te protege a ti: protege al prestamista en caso de impago.
• Confundir el LTV en el momento de la compra con el actual (que baja amortizando).
• No solicitar la cancelación del PMI una vez alcanzado el 80% de LTV.
• Ignorar que un pago inicial más alto baja tanto el préstamo como la tasa PMI aplicada.
• Olvidar que las reglas del PMI varían mucho entre países y prestamistas.

Cómo usar la calculadora

Introduce precio, pago inicial y tasa PMI. Lee el LTV y el coste mensual del PMI. Si estás por encima del 80% de LTV, mira el capital a amortizar para eliminarlo y planifica aportaciones extra o espera la amortización. Simula un pago inicial del 20% para ver cuánto ahorrarías evitando del todo el PMI. Compara el coste total del PMI en el tiempo con el esfuerzo de apartar más pago inicial: a menudo la cuenta es más cercana de lo que piensas.

Ejemplo práctico

Compras una vivienda de 300.000 con un pago inicial de 30.000 (10%) y una tasa PMI del 0,5%. El cálculo da un préstamo de 270.000, un LTV del 90%, un PMI de 112,50 al mes (1.350 al año) y un capital a amortizar de 30.000 para bajar al 80% y eliminar el PMI, con juicio "PMI debido, pero estás cerca del umbral de cancelación". Cada año pagas 1.350 de seguro que protege al banco: reduciendo 30.000 de deuda (con aportaciones extra o con el tiempo) te libras de él. Introduce tus números para tu situación real. La tasa PMI real depende del LTV, crédito y país; las reglas de cancelación varían por jurisdicción. Es una estimación informativa, no asesoramiento.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el PMI?

El PMI (Private Mortgage Insurance) es un seguro hipotecario debido cuando compras vivienda con un pago inicial inferior al 20% del valor (LTV por encima del 80%). Protege al prestamista en caso de impago, no a ti. Es un coste mensual que se añade a la cuota de la hipoteca.

¿Cómo se calcula el PMI?

El PMI anual es el importe del préstamo multiplicado por la tasa PMI. Con un préstamo de 270.000 y una tasa del 0,5%, el PMI anual es 1.350, es decir 112,50 al mes. El coste se aplica solo si el LTV es superior al 80%.

¿Qué es el LTV?

El LTV (Loan-To-Value) es la relación entre el importe del préstamo y el valor de la vivienda, en porcentaje. Con una vivienda de 300.000 y un préstamo de 270.000, el LTV es 90%. Por encima del 80% aparece el PMI; tu pago inicial determina directamente el LTV.

¿A quién protege el PMI?

Protege al prestamista (el banco), no al prestatario. Si no pagas la hipoteca y la vivienda se vende a un precio insuficiente para cubrir la deuda, el seguro reembolsa al banco. Tú pagas la prima pero el beneficiario es el acreedor: por eso conviene eliminarlo cuanto antes.

¿Cómo elimino el PMI?

Llevando el LTV al 80% o menos: con la amortización natural de la hipoteca, con aportaciones extra al capital, con una revalorización de la vivienda (si vale más) o con una refinanciación. En muchos sistemas puedes solicitar su cancelación al 80% y decae automáticamente al 78% de LTV.

¿Cuánto capital debo amortizar para eliminarlo?

La diferencia entre el préstamo actual y el 80% del valor de la vivienda. Con un préstamo de 270.000 sobre una vivienda de 300.000, el 80% es 240.000: debes reducir 30.000 de deuda. La calculadora te muestra exactamente esta cifra.

¿Cómo evito del todo el PMI?

Aportando un pago inicial igual o superior al 20% del precio, así el LTV parte ya del 80% o menos. Con una vivienda de 300.000 hacen falta al menos 60.000 de pago inicial. La calculadora te confirma "no se debe PMI" cuando alcanzas el umbral.

¿La tasa PMI es siempre la misma?

No, depende del LTV, del score de crédito y del tipo de hipoteca. Típicamente varía entre el 0,3% y el 1,5% anual: cuanto más alto el LTV y más bajo el crédito, más alta la tasa. La calculadora usa la tasa que introduces; verifica la real en la oferta de hipoteca.

¿Un pago inicial bajo cuesta doble?

En cierto sentido sí: un pago inicial bajo significa un préstamo más grande (más capital sobre el que pagar el PMI) y a menudo también una tasa PMI más alta (por el LTV elevado). Aumentar el pago inicial reduce ambos, además de evitar del todo el PMI si llegas al 20%.

¿Conviene esperar a tener el 20% o comprar antes?

Depende. Esperar evita el PMI pero puede significar posponer la compra mientras los precios suben. Comprar ya con pago inicial bajo y PMI temporal puede convenir en un mercado en crecimiento o si pagas un alquiler alto. El PMI es un coste, pero entrar antes en el mercado tiene un valor.

¿El PMI existe en todos los países?

El concepto sí, con nombres y reglas distintas: PMI en EE.UU., LMI en Australia, seguros para hipotecas de alto LTV en muchos otros países. El umbral del 20% de pago inicial es común, pero las reglas de cancelación (80%, 78%) y los costes varían por jurisdicción. Verifica las reglas locales.

¿Es un asesoramiento sobre hipotecas?

No, es una herramienta informativa que estima el coste del PMI y el umbral para eliminarlo. Usa una tasa PMI fija y no considera las diferencias entre países, la amortización con el tiempo ni otros seguros. Las condiciones exactas hay que verificarlas con el prestamista.

Actualizado a julio de 2026