Bewerten Sie eine Renditeimmobilie und wollen in Sekunden verstehen, ob der Preis mit der Miete konsistent ist? Der Gross Rent Multiplier (GRM), oder Bruttomietmultiplikator, ist der schnellste Screening-Indikator, den Immobilieninvestoren nutzen: er setzt den Preis und die Jahresmiete in einer einzigen Zahl in Beziehung. Dieser Rechner bestimmt den GRM, die Bruttorendite und — im Vergleich mit einem Markt-GRM — den mit dieser Miete konsistenten Wert und die Abweichung vom geforderten Preis.

Was der Gross Rent Multiplier ist

Der Gross Rent Multiplier ist das Verhältnis zwischen dem Preis einer Immobilie und der Bruttojahresmiete. Er gibt an, wie viele Jahre Bruttomiete nötig wären, um den Kaufpreis zu erreichen. Mit einem Preis von 300.000 und einer Jahresmiete von 18.000 beträgt der GRM 16,67: der Preis entspricht etwa 16,7 Jahren Bruttomiete. Ein einfacher und unmittelbarer Indikator, ideal zum schnellen Vergleich mehrerer Immobilien vor einer tieferen Analyse.

Wie man den GRM berechnet

Die Formel ist einfach: GRM = Preis / Bruttojahresmiete. Zuerst annualisiert man die Miete (Monatsmiete × 12), dann teilt man den Preis durch diesen Wert. Mit 1.500 im Monat beträgt die Jahresmiete 18.000; teilt man 300.000 durch 18.000, ergibt sich ein GRM von 16,67. Keine komplexen Daten nötig: Preis und Miete genügen. Genau diese Unmittelbarkeit macht den GRM zum bevorzugten Erst-Screening-Werkzeug der Investoren.

GRM und Bruttorendite

Die Bruttorendite ist der Kehrwert des GRM als Prozentsatz: Bruttorendite = Jahresmiete / Preis × 100. Mit einem GRM von 16,67 beträgt die Bruttorendite 6% (also 1/16,67). Die zwei Indikatoren sagen dasselbe aus entgegengesetzten Blickwinkeln: ein niedriger GRM entspricht einer hohen Rendite, und umgekehrt. Der GRM ist in angelsächsischen Märkten verbreiteter, die Bruttorendite in Europa; dieser Rechner zeigt beide, damit Sie mit dem bevorzugten argumentieren.

Der Vergleich mit dem Markt-GRM

Der wahre Wert dieses Rechners ist der Vergleich mit dem durchschnittlichen Markt-GRM für ähnliche Immobilien in derselben Gegend. Ist der GRM der Immobilie höher als der Durchschnitt, zahlen Sie einen hohen Preis im Verhältnis zur Miete; ist er niedriger, ist die Immobilie potenziell günstig. Multipliziert man den Markt-GRM mit der Jahresmiete, erhält man den mit dieser Miete konsistenten geschätzten Wert, den Sie mit dem geforderten Preis vergleichen können, um zu verstehen, ob er im Markt, darüber oder darunter liegt.

Der geschätzte Wert und die Abweichung

Der geschätzte Wert ist, was die Immobilie wert wäre, wenn man den durchschnittlichen Markt-GRM auf ihre Jahresmiete anwendet. Die Abweichung ist die prozentuale Differenz zwischen dem geforderten Preis und diesem geschätzten Wert: eine positive Abweichung zeigt einen Preis über dem Marktwert für diese Miete, eine negative einen Preis darunter. Mit einer Immobilie zu 300.000, Jahresmiete 18.000 und Markt-GRM 14 beträgt der geschätzte Wert 252.000 und die Abweichung +19%: der Preis liegt fast ein Fünftel über dem Durchschnitt.

Wie der Rechner funktioniert

Geben Sie den Immobilienpreis, die Bruttomonatsmiete und den durchschnittlichen Markt-GRM für vergleichbare Immobilien ein. Der Rechner liefert die Jahresmiete, den GRM der Immobilie, die Bruttorendite, den geschätzten Wert zum Markt-GRM und die Abweichung vom Preis, mit einer Bewertung, die Ihnen sagt, ob der Preis über, im oder unter dem Markt liegt. Die schnellste Art, ein erstes Screening durchzuführen, bevor Sie Zeit in detailliertere Analysen investieren.

Wo man den Markt-GRM findet

Der Markt-GRM leitet sich aus jüngsten Verkäufen ähnlicher Immobilien ab: für jede Preis geteilt durch Jahresmiete. Durch Mittelung mehrerer vergleichbarer Immobilien in derselben Gegend und Typologie erhalten Sie eine Referenz. Alternativ können Sie von der typischen Bruttorendite der Gegend ausgehen und deren Kehrwert berechnen (GRM = 100 / Rendite%). Agenturen, Immobilienportale und Marktberichte veröffentlichen oft Durchschnittsrenditen, aus denen sich der GRM ableiten lässt. Je ähnlicher die Vergleichsobjekte, desto verlässlicher der Vergleich.

Die benötigten Daten

Sie brauchen nur den Preis (oder Wert) der Immobilie, die Monatsmiete, die sie erzeugt oder erzeugen könnte, und einen Referenz-GRM des lokalen Markts. Nutzen Sie die Bruttomiete (vor Kosten), konsistent mit der GRM-Definition. Wenn Sie den Markt-GRM nicht kennen, probieren Sie typische Werte (oft zwischen 10 und 18 je nach Markt) oder leiten Sie ihn aus der Bruttorendite der Gegend ab. Ändern Sie die Werte, um Simulationen zu machen und mehrere Immobilien zu vergleichen.

Den GRM interpretieren

Indikative GRM-Werte (sie variieren stark nach Stadt und Typologie):

Ein niedriger GRM ist nicht automatisch „besser": Märkte mit niedrigem GRM können mehr Risiko, Leerstand oder Kosten haben; sie sind immer zu kontextualisieren.

GRM und andere Indikatoren im Vergleich

Der GRM ist nur der erste Filter; andere Indikatoren gehen tiefer:

Der GRM ignoriert Kosten, Leerstand und Finanzierung: schnell aber grob, mit Cap Rate und Cash-on-Cash zu verfeinern.

Beispiel: gleicher Preis, verschiedene Mieten

Immobilie von 300.000, wie sich der GRM mit der Miete ändert:

Bei gleichem Preis: je höher die Miete, desto niedriger der GRM und höher die Rendite: die Miete ist der Motor der Rendite.

Wann man den GRM nutzt

Der GRM ist ideal in der Screening-Phase, wenn Sie schnell viele Immobilien vergleichen und die marktfernen ohne Zeitverlust aussortieren müssen. Er ist auch nützlich für eine erste Schätzung des Werts ausgehend von der Miete und einem Referenz-GRM. Für die endgültige Investitionsentscheidung ist er dagegen nicht geeignet: dafür brauchen Sie Indikatoren, die Kosten, Leerstand, Steuern und Finanzierung berücksichtigen. Denken Sie an den GRM als das erste Sieb, nicht als das endgültige Maß.

Was die Berechnung nicht berücksichtigt

Der GRM nutzt die Bruttomiete: er ignoriert Verwaltungs-, Instandhaltungskosten, Grundsteuern, Versicherung und Leerstandszeiten. Zwei Immobilien mit demselben GRM können sehr unterschiedliche Nettorenditen haben, wenn sie verschiedene Kosten haben. Er berücksichtigt nicht die Finanzierung (Hypothek) noch die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie. Er berücksichtigt nicht den Zustand der Immobilie noch etwaige Arbeiten. Ein Indikator der ersten Ebene: nützlich zum Vergleichen, unzureichend, um allein zu entscheiden.

Häufige Fehler

• Die Nettomiete statt der Bruttomiete verwenden (der GRM nutzt per Definition die Brutto).
• GRM verschiedener Märkte oder Typologien vergleichen (die Benchmarks variieren stark).
• Den niedrigen GRM automatisch für besser halten, Risiko und Kosten ignorierend.
• Kaufentscheidungen nur auf dem GRM treffen, ohne Cap Rate und Cashflow.
• Einen veralteten Markt-GRM oder einen auf wenig ähnlichen Vergleichsobjekten basierenden nutzen.

Wie man den Rechner nutzt

Geben Sie Preis, Monatsmiete und Markt-GRM ein. Lesen Sie den GRM der Immobilie, die Bruttorendite und die Abweichung vom geschätzten Wert. Vergleichen Sie mehrere Immobilien durch Ändern der Werte: die mit einem GRM unter dem Marktdurchschnitt verdienen eine tiefere Analyse. Denken Sie daran, dann die Kosten, den Leerstand und die Finanzierung mit Indikatoren wie Cap Rate und Cash-on-Cash zu prüfen. Nutzen Sie den GRM zur Auswahl, nicht zur Entscheidung.

Praktisches Beispiel

Sie bewerten eine Wohnung zu 300.000, die für 1.500 im Monat vermietet werden kann, in einer Gegend, in der der durchschnittliche Markt-GRM 14 beträgt. Die Berechnung gibt eine Jahresmiete von 18.000, einen GRM von 16,67, eine Bruttorendite von 6%, einen geschätzten Wert von 252.000 und eine Abweichung von +19%, mit dem Urteil „GRM über dem Marktdurchschnitt: hoher Preis im Verhältnis zur Miete". Der geforderte Preis liegt fast ein Fünftel über dem mit dieser Miete konsistenten Wert: entweder verhandeln Sie herunter, oder Sie versuchen die Miete zu erhöhen, oder Sie gehen zu einer anderen Immobilie über. Geben Sie Ihre Zahlen für Ihre reale Situation ein. Der GRM nutzt die Bruttomiete und ignoriert Kosten, Leerstand und Finanzierung; er ist ein Screening-Indikator, keine vollständige Bewertung. Eine informative Schätzung.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Gross Rent Multiplier (GRM)?

Es ist das Verhältnis zwischen dem Preis einer Immobilie und der Bruttojahresmiete. Er gibt an, wie viele Jahre Bruttomiete nötig sind, um den Preis zu erreichen. Mit einem Preis von 300.000 und Jahresmiete 18.000 beträgt der GRM 16,67. Der schnellste Screening-Indikator der Immobilieninvestoren.

Wie berechnet man den GRM?

GRM = Preis / Bruttojahresmiete. Zuerst annualisieren Sie die Miete (monatlich × 12), dann teilen Sie den Preis durch diesen Wert. Mit 1.500 im Monat beträgt die Jahresmiete 18.000; 300.000 / 18.000 = 16,67. Sie brauchen nur Preis und Miete.

Was ist der Unterschied zwischen GRM und Bruttorendite?

Sie sind der Kehrwert voneinander. Die Bruttorendite = Jahresmiete / Preis × 100; der GRM = Preis / Jahresmiete. Mit einem GRM von 16,67 beträgt die Bruttorendite 6% (1/16,67). Ein niedriger GRM bedeutet hohe Rendite und umgekehrt. Sie sagen dasselbe aus entgegengesetzten Blickwinkeln.

Was ist ein guter GRM?

Es hängt vom Markt ab, aber indikativ: unter 8 hohe Rendite, 8-12 gut, 12-16 mittel, über 16 niedrige Rendite (teure Märkte). Die Benchmarks variieren stark nach Stadt und Typologie: vergleichen Sie immer mit dem durchschnittlichen GRM der spezifischen Gegend und Typologie, nicht mit absoluten Werten.

Ist ein niedriger GRM immer besser?

Nicht unbedingt. Ein niedriger GRM zeigt eine hohe Bruttorendite, kann aber mehr Risiko verbergen: Gegenden mit hohem Leerstand, hohen Kosten, zu renovierende Immobilien oder illiquide Märkte. Der GRM ist immer mit Cap Rate, realen Kosten und Risiko der Gegend zu kontextualisieren.

Was berücksichtigt und ignoriert der GRM?

Er berücksichtigt nur Preis und Bruttomiete. Er ignoriert vollständig Verwaltungs-, Instandhaltungskosten, Steuern, Versicherung, Leerstand und Finanzierung. Deshalb ist er schnell aber grob: zwei Immobilien mit demselben GRM können sehr unterschiedliche Nettorenditen haben.

Soll ich die Brutto- oder Nettomiete verwenden?

Die Bruttomiete, also vor Kosten. Der GRM nutzt per Definition die Brutto; die Netto zu nutzen gäbe einen mit den Standard-Markt-GRMs nicht vergleichbaren Wert. Wenn Sie Kosten berücksichtigen wollen, wechseln Sie zur Cap Rate, die das Nettobetriebsergebnis nutzt.

Wie finde ich den durchschnittlichen Markt-GRM?

Aus jüngsten Verkäufen ähnlicher Immobilien in derselben Gegend: für jede Preis / Jahresmiete, dann mitteln. Alternativ von der typischen Bruttorendite der Gegend ausgehen und den Kehrwert berechnen (GRM = 100 / Rendite%). Je ähnlicher die Vergleichsobjekte, desto verlässlicher die Referenz.

Wofür ist der geschätzte Wert im Rechner?

Er wendet den durchschnittlichen Markt-GRM auf die Jahresmiete der Immobilie an und gibt den mit dieser Miete konsistenten Preis laut Markt. Im Vergleich mit dem geforderten Preis (Abweichung) verstehen Sie, ob Sie über oder unter dem Marktwert für diese Miete zahlen.

Reicht der GRM, um einen Kauf zu entscheiden?

Nein. Der GRM ist ein Filter der ersten Ebene, ausgezeichnet zum schnellen Vergleich vieler Immobilien und zum Aussortieren der marktfernen. Für die endgültige Entscheidung brauchen Sie Cap Rate (mit Kosten), Cash-on-Cash (mit Hypothek), Leerstandsanalyse, Steuern und Zustand der Immobilie.

Was ist der Unterschied zwischen GRM und Cap Rate?

Der GRM nutzt die Bruttomiete und ignoriert die Kosten; die Cap Rate nutzt das Nettobetriebsergebnis (Miete minus Verwaltungskosten) geteilt durch den Preis. Die Cap Rate ist genauer, weil sie die realen Verwaltungskosten berücksichtigt. Der GRM ist schneller, die Cap Rate verlässlicher.

Gilt es für jedes Land und jede Währung?

Ja, der GRM ist ein reines Verhältnis (Preis / Miete) und hängt nicht von der Währung ab: er funktioniert in jedem Land mit der lokalen Währung. Achtung jedoch, nur Immobilien desselben Markts zu vergleichen: die typischen GRM-Niveaus variieren stark zwischen verschiedenen Städten und Ländern.

Aktualisiert im Juli 2026