Italienische Cedolare Secca Rechner: Mieten 21% / 10%

Berechne die italienische Cedolare Secca auf Mieteinnahmen: 21% freier Mietzins, 10% vereinbarter Mietzins. Vergleich mit progressivem italienischen IRPEF.

Berechnungsparameter
War dieser Rechner nützlich?

Der italienische Cedolare-Secca-Rechner bestimmt die Ersatzsteuer auf italienische Wohnimmobilien-Mieteinnahmen gemäß den Sätzen aus dem Gesetzesdekret 23/2011 Art. 3: 21% für Verträge mit freiem Mietzins (4+4 Jahre Standard), 10% für Verträge mit vereinbartem Mietzins (3+2 Jahre in Gemeinden mit hohem Wohnungsdruck). Die Cedolare Secca ist eine Ersatzsteuer, die italienische IRPEF, regionale und kommunale Zuschläge, Registrierungsgebühr, Stempelsteuer auf Wohnimmobilien-Vermietungen ersetzt. Hinweis: Dies ist ein spezifisch italienisches Steuersystem. Deutschland nutzt unterschiedliche Mechanismen: Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (EStG § 21) zum persönlichen Steuersatz (14-45% plus Soli) versteuert, nach Abzug von Werbungskosten (AfA Gebäude 2-3% nach AfA-Tabellen, Reparaturen, Verwaltungskosten). Für Eigentümer italienischer Immobilien (Residenten und Nicht-Residenten mit italienischen Quelleneinkünften) ist dies das Hauptwerkzeug zur Steueroptimierung.

Mathematische Formel

Die Berechnung vergleicht Cedolare Secca mit traditionellem italienischen IRPEF:

  • Cedolare Secca: C = Jahresmiete × Satz (21% oder 10%)
  • IRPEF auf freier Mietzins: I = Miete × 95% × IRPEF-Grenzsatz
  • IRPEF auf vereinbartem Mietzins: I = Miete × 66,5% × IRPEF-Grenzsatz
  • Jährliche Ersparnis: S = IRPEF − Cedolare (positiv: Cedolare vorteilhaft)
  • Italienische IRPEF-Sätze 2026: 23% bis 28K€, 33% 28-50K€, 43% über 50K€

Die italienische IRPEF-Berechnung setzt voraus, dass Mieteinkommen zum Grenzsatz des Eigentümers besteuert wird. Die 5% Wartungskostenreduzierung für freie Mieten und 30% L. 431/1998 + 5% Kosten für vereinbarte reduziert die IRPEF-Bemessungsgrundlage, aber nicht die Cedolare Secca, die auf Bruttomiete angewandt wird.

Geschichte und Kontext der italienischen Cedolare Secca

Die Cedolare Secca wurde in Italien mit dem Gesetzesdekret 23/2011 Art. 3 (Berlusconi-Tremonti-Regierung, Kommunaler Steuerföderalismus) eingeführt, anfangs 21% freier Mietzins und 19% vereinbarter (später 2014 auf 10% reduziert mit L. 80/2014 Art. 9). Der doppelte Zweck war: Bekämpfung der Steuerhinterziehung bei Wohnimmobilien (damals etwa 50% der Mieten nicht deklariert) und Anreiz zur Aufdeckung registrierter Mietverträge. Das italienische Haushaltsgesetz 2024 (L. 213/2023) führte den Satz 26% für zweite, dritte und vierte Immobilie ein, die für Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking, ≤30 Tage) bestimmt ist, während die erste 21% beibehält. Vergleich mit Deutschland: deutsche Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (EStG § 21) zum persönlichen Steuersatz besteuert, nach Abzug von Werbungskosten einschließlich AfA Gebäude.

Italienische Cedolare-Secca-Tabelle 2024-2026

VertragstypCedolare-SatzIRPEF-BasisreduzierungWann Cedolare vorteilhaftNorm
Freier Mietzins 4+421%5% (95% steuerpflichtig)Wenn italienischer IRPEF-Grenzsatz > 22%D.Lgs. 23/2011 Art. 3
Vereinbarter Mietzins 3+210%33,5% (66,5% steuerpflichtig)Wenn italienischer IRPEF-Grenzsatz > 15%L. 80/2014 Art. 9
Kurzzeitvermietung 1. Immobilie21%Wie freier MietzinsIRPEF-Grenzsatz vergleichenL. 178/2020 Art. 4 Abs. 2
Kurzzeitvermietung 2.-4. Immobilie26%—Wenn italienischer IRPEF-Grenzsatz > 27%LdB 2024 (L. 213/2023)
5. Immobilie und mehrNur IRPEF5% freiCedolare nicht anwendbarAusschluss Geschäftstätigkeit

Quellen: italienisches D.Lgs. 23/2011, L. 80/2014, L. 178/2020, italienisches Haushaltsgesetz 2024 (L. 213/2023), Agenzia delle Entrate Guida Cedolare Secca 2024.

Fünf Rechenbeispiele

Beispiel 1 — 12.000€ freier Mietzins 4+4 mit italienischem IRPEF 35%. Cedolare 21%: 12.000 × 0,21 = 2.520€. IRPEF: 12.000 × 0,95 × 0,35 = 3.990€. Cedolare-Ersparnis 1.470€/Jahr.

Beispiel 2 — 9.600€ vereinbarter Mietzins 3+2 mit IRPEF 23%. Cedolare 10%: 9.600 × 0,10 = 960€. IRPEF: 9.600 × 0,665 × 0,23 = 1.469€. Cedolare-Ersparnis 509€/Jahr.

Beispiel 3 — Kurzzeit-Airbnb erste Immobilie 18.000€ IRPEF 43%. Cedolare 21% (1.): 18.000 × 0,21 = 3.780€. IRPEF: 18.000 × 0,95 × 0,43 = 7.353€. Ersparnis 3.573€/Jahr.

Beispiel 4 — Zweite Airbnb-Immobilie 15.000€ IRPEF 35%. Cedolare 26% (LdB 2024): 15.000 × 0,26 = 3.900€. IRPEF: 15.000 × 0,95 × 0,35 = 4.987€. Ersparnis 1.087€/Jahr.

Beispiel 5 — 6.000€ Miete mit IRPEF 23% frei. Cedolare 21%: 6.000 × 0,21 = 1.260€. IRPEF: 6.000 × 0,95 × 0,23 = 1.311€. Ersparnis 51€/Jahr, marginal.

Modellgrenzen

Die Berechnung weist praktische italienische Grenzen auf: Sperre Mieterhöhung: Cedolare verpflichtet Vermieter, Miete (z.B. ISTAT) während Vertragsdauer nicht zu erhöhen (D.Lgs. 23/2011 Art. 3 Abs. 11). Verlorene italienische IRPEF-Abzüge: Renovierungen 50% (LdB 2026), Hypothekenzinsen Erstwohnung, medizinische Ausgaben gelten nicht für Cedolare-Einkommen. Italienische kommunale und regionale Zuschläge: 1,73-3,33% (variabel nach Comune und Regione) nur mit IRPEF zahlbar; Cedolare ersetzt sie. Für deutsche Steuerresidenten mit italienischen Immobilien deutsch-italienisches Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) 1989 berücksichtigen; Cedolare in Italien einbehalten ist auf deutsche Einkommensteuer auf ausländische Einkünfte anrechenbar (EStG § 34c).

Häufige Fehler

  • Italienischen freien und vereinbarten Mietzins verwechseln: vereinbarter nur in Gemeinden mit hoher Wohnungsspannung mit Mietobergrenzen.
  • Verzicht auf Erhöhungen vergessen: mit Cedolare Miete kann nicht ISTAT-aktualisiert werden während Vertragsdauer.
  • Verlorene italienische IRPEF-Abzüge ignorieren: Renovierungen 50%, Hypothekenzinsen, Gesundheitsausgaben.
  • Kurz- und Langzeitvermietungen verwechseln: <30 Tage (Airbnb) haben spezifische LdB-2024-Sätze.
  • Italienische kommunale/regionale Zuschläge unterschätzen: 1,73-3,33% zusätzlich nur mit IRPEF.

Praktische Anwendungen

  1. Zwischen Cedolare Secca und italienischem IRPEF bei Mietvertragsregistrierung entscheiden.
  2. Jährliche Steuerersparnis durch Vergleich der Sätze 21%/10% vs italienischem IRPEF-Grenzsatz bewerten.
  3. Zwischen freiem Vertrag 4+4 und vereinbarten 3+2 unter Berücksichtigung der Cedolare 10% wählen.
  4. Touristische Kurzzeitvermietungen (Airbnb) mit 26%-Satz ab zweiter Immobilie planen.
  5. Steuerregime für italienische Mehrfamilien-Immobilienportfolios vergleichen.
  6. Auswirkung des Verzichts auf ISTAT-Mietanpassungen schätzen.
  7. Für deutsche Residenten mit italienischen Immobilien: Doppelbesteuerungsabkommen für Steueranrechnung anwenden.

Aktualisiert im Juli 2026

Häufig gestellte Fragen

Was ist die italienische Cedolare Secca?

Die Cedolare Secca ist eine italienische Ersatzsteuer auf Wohnimmobilien-Mieteinkommen, eingeführt durch Gesetzesdekret 23/2011 Art. 3 mit Sätzen von 21% für freien Mietzins (4+4 Standardverträge) und 10% für vereinbarten Mietzins (3+2 Verträge in Gemeinden mit hohem Wohnungsdruck, L. 80/2014 Art. 9). Ersetzt italienische IRPEF, regionale/kommunale Zuschläge, Registrierungsgebühr, Stempelsteuer. Optionales Regime, gewählt bei Vertragsregistrierung. Gilt nur für Wohnimmobilien an natürliche Personen vermietet.

Wann ist die Cedolare Secca vorteilhafter als italienisches IRPEF?

Die Cedolare 21% ist vorteilhaft, wenn der italienische IRPEF-Grenzsatz des Eigentümers 22-23% überschreitet (z.B.: Einkommen über 28.000€ IRPEF-Stufe 33%, über 50.000€ Stufe 43%). Die Cedolare 10% (vereinbart) ist fast immer vorteilhaft, sogar beim italienischen Mindest-IRPEF-Satz 23% durch Kombination 33,5% Reduzierung vereinbart + reduzierter Satz. Beispiel: Miete 12.000€/Jahr italienisches IRPEF 35%: Cedolare 21% = 2.520€ vs IRPEF 95% × 35% = 3.990€, Ersparnis 1.470€/Jahr.

Was ist der italienische vereinbarte Mietzins und wo gilt er?

Der italienische vereinbarte Mietzins (L. 431/1998 Art. 2 Abs. 3) ist ein 3+2-Jahres-Wohnmietvertrag mit Miete berechnet nach territorialen Vereinbarungen zwischen Eigentums- und Mietergewerkschaften. Verfügbar nur in Gemeinden mit hoher Wohnungsspannung aufgelistet in regelmäßig aktualisierten CIPE-Beschlüssen. Hauptvorteil: Cedolare 10% (vs 21% frei) und zusätzliche Abzüge für Vermieter (30% IRPEF-Reduzierung) und Mieter (Abzug bis 991€).

Folgen italienische Airbnb-Kurzzeitvermietungen anderen Regeln?

Ja. Das italienische Haushaltsgesetz 2024 (L. 213/2023) hat italienische Kurzzeitvermietungen (Dauer ≤30 Tage) modifiziert: 21% Cedolare für erste Immobilie für Kurzzeitvermietung bestimmt, 26% von zweiter bis vierter Immobilie. Ab fünfter Immobilie in Kurzzeitvermietung greift Qualifikation als Geschäftstätigkeit (italienische partita IVA). Verpflichtung zur italienischen Nationalkennung (CIN) für Beherbergungsstrukturen seit 2024.

Was verliere ich durch Wahl der italienischen Cedolare Secca?

Durch Wahl der italienischen Cedolare Secca verzichtest du auf: ISTAT-Mieterhöhungen für Vertragsdauer (D.Lgs. 23/2011 Art. 3 Abs. 11), italienische IRPEF-Abzüge auf Mieteinkommen (Hypothekenzinsen Erstwohnung 19%, medizinische Kosten 19%, Renovierungen 50%), Wartungskosten-Abzugsfähigkeit über 5% pauschal. Verlust ISTAT-Erhöhungen kann signifikant sein: bei 3% durchschnittlicher Inflation jährlich über 8 Jahre erodiert reale Miete um 21%.

Wie wird Vertrag mit italienischer Cedolare Secca registriert?

Die Wahl der italienischen Cedolare Secca wird bei Vertragsregistrierung bei Agenzia delle Entrate ausgeübt (telematisch via Modell RLI oder bei territorialer Behörde). Cedolare-Option im Modell ausfüllen und Steuer via F24 mit spezifischen Steuercodes (1840 Vorauszahlung, 1842 Restbetrag) zahlen. Vertrag muss innerhalb 30 Tagen nach Abschluss registriert werden (DPR 131/1986).

Gilt italienische Cedolare Secca auch für Büros und Geschäfte?

Nein, die italienische Cedolare Secca gilt nur für Wohnimmobilien Katasterkategorie A (ausgenommen A/10 Büros) an natürliche Personen außerhalb Geschäftstätigkeit, Künste oder Berufe des Vermieters vermietet. Ausgeschlossen: Büros (A/10), Geschäfte (C/1), Lagerhäuser (C/2), Gewerbeimmobilien, Instrumentalimmobilien. Für Gewerbevermietungen gibt es Cedolare 21% eingeführt durch L. 145/2018 für 2019-Verträge auf Räume Kategorie C/1 bis 600 qm, aber mit restriktiven Grenzen.

Formel

C = R \times \alpha_c \quad ; \quad I = R \times \alpha_{IRPEF} \quad ; \quad S = I - C

Kommentare (0)

Noch keine Kommentare. Sei der Erste!