Ein Immobilienmakler nennt Ihnen ein Büro zu 250 € pro Quadratmeter pro Jahr, und Sie multiplizieren im Kopf mit der Fläche und denken, Sie hätten die Kosten. Hier beginnt der häufigste Fehler bei Gewerbemietverträgen: die Grundmiete ist nicht Ihre realen Kosten. Zu dieser Miete kommen die Nebenkosten — Grundsteuern, Versicherung, Instandhaltung, Kosten der Gemeinschaftsflächen — die 20-40% mehr ausmachen können, und die Indexierung, die die Miete jedes Jahr für die gesamte Vertragslaufzeit wachsen lässt. Alles zusammengerechnet übersteigen die realen Belegungskosten eines Gewerbemietvertrags die Nominalmiete oft um 30-50% über die gesamte Laufzeit. Dieser Rechner zeigt Ihnen die Belegungskosten des ersten Jahres, die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit und — die aufschlussreichste Zahl — um wie viel die Vollkosten die einfache Grundmiete übersteigen. Er ist parametrisch und international: er passt sich an jedes Land, jede Vertragsstruktur, jede Währung und jede Flächeneinheit (m² oder sq ft) an.

Was die Kosten eines Gewerbemietvertrags sind

Die Kosten eines Gewerbemietvertrags — oder Belegungskosten — sind die Gesamtausgabe, die ein Unternehmen trägt, um einen gemieteten Raum (Büro, Laden, Halle) zu nutzen, nicht nur die Miete. Sie setzen sich aus mehreren Posten zusammen: der Grundmiete (die beworbene Zahl, meist pro Flächeneinheit pro Jahr), den Nebenkosten (auf den Mieter umgelegte Verwaltungskosten, Steuern, Versicherung und Instandhaltung) und dem Effekt der Indexierung, die die Miete über die Zeit anpasst. Hinzu kommen je nach Vertrag Anreize wie mietfreie Monate und Unterschiede zwischen Brutto- und Nettofläche. Nur über die Grundmiete nachzudenken ist, wie den Listenpreis eines Autos zu betrachten und Kfz-Steuer, Versicherung und Wartung zu ignorieren. Dieser Rechner führt die Hauptposten zusammen und liefert die Vollkosten, sodass Sie Immobilien und Verträge auf gleicher Basis vergleichen können, in jedem Land und jeder Währung.

Warum die Grundmiete nicht Ihre realen Kosten sind

Hier ist das Herz des Rechners. Die Grundmiete ist die Zahl, die verhandelt wird und Schlagzeilen macht, aber sie ist nur ein Teil der Kosten. Erstens: die Nebenkosten — in vielen Verträgen (besonders den sogenannten „Triple-Net"-Verträgen) zahlt der Mieter separat die Grundsteuern, die Gebäudeversicherung, die Instandhaltung und die Kosten der Gemeinschaftsflächen. Diese Posten erscheinen nicht in der beworbenen Miete, gehen aber zu Ihren Lasten und können 20-40% zu den Kosten hinzufügen. Zweitens: die Indexierung — die Miete passt sich in der Regel jedes Jahr an (an die Inflation oder einen Index), sodass die Kosten des letzten Jahres eines langen Vertrags viel höher sind als die des ersten. Bei einem Sechsjahresvertrag mit 3% Anpassung übersteigt die kumulierte Miete die Summe von sechs Anfangsmieten um 10%. Rechnet man Nebenkosten und Indexierung hinzu, übersteigen die Vollbelegungskosten oft die Grundmiete um 30-50%. Deshalb ist es irreführend, Immobilien nur nach der Miete pro Flächeneinheit zu vergleichen: der Rechner quantifiziert die realen Kosten.

Wie die gesamten Belegungskosten berechnet werden

Die Berechnung geht von den Kosten des ersten Jahres aus und projiziert sie über die Laufzeit. Die Belegungskosten des ersten Jahres sind die Fläche multipliziert mit der Summe aus Grundmiete und Nebenkosten pro Flächeneinheit: Fläche × (Grundmiete + Nebenkosten). In Formel: C = S × (b + o), wobei S die Fläche, b die Grundmiete pro m² und o die Nebenkosten pro m² ist. Die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit summieren die Jahr für Jahr durch Indexierung wachsende Grundmiete (eine geometrische Summe) plus die Nebenkosten mal die Anzahl der Jahre. Der Rechner liefert die Kosten des ersten Jahres, die Gesamtkosten, die Vollkosten pro Flächeneinheit pro Jahr (Grundmiete + Nebenkosten, der reale Vergleichspreis) und den Aufschlag auf die Nominalmiete: um wie viel die realen Gesamtkosten die einfache, mit den Jahren multiplizierte Grundmiete übersteigen. Diese letzte Zahl ist die erhellendste, denn sie zeigt auf einen Blick, wie weit die realen Kosten vom beworbenen „Preis" abweichen.

Die Komponenten der Kosten

Die Tabelle schlüsselt die Kosten im Grundfall auf — Fläche 200 m², Grundmiete 250 €/m²/Jahr, Nebenkosten 80 €/m²/Jahr, Anpassung 3% pro Jahr, Laufzeit 6 Jahre:

Die Aufschlüsselung zeigt die Kluft. Die Grundmiete beträgt 250 €/m², und man würde an Kosten von 300.000 € über sechs Jahre denken (50.000 × 6). Aber die realen Kosten betragen 419.420 €: etwa 40% mehr. Woher kommt der Unterschied? Die Nebenkosten fügen 16.000 € pro Jahr hinzu (96.000 € über die Laufzeit), und die Indexierung von 3% lässt die Grundmiete wachsen, bis sie im letzten Jahr die anfängliche um fast 16% übersteigt. Die Vollkosten pro Flächeneinheit betragen nicht 250 €, sondern bereits im ersten Jahr 330 €, und sie wachsen. Genau diesen Unterschied unterschätzen Unternehmen, wenn sie Immobilien nur nach der Miete vergleichen. Die Posten nebeneinander zu sehen ändert die Perspektive. Der Rechner erstellt diese Aufschlüsselung für Ihre spezifischen Zahlen.

Die Mietstrukturen in der Welt

Wie sich Miete und Nebenkosten aufteilen, variiert stark von Land zu Land und von Vertrag zu Vertrag. Die Tabelle fasst die verbreitetsten Strukturen zusammen:

Die Tabelle erklärt, warum „Miete" in verschiedenen Kontexten Verschiedenes bedeutet. In einem Gross Lease ist die Miete fast die gesamten Kosten. In einem amerikanischen Triple Net oder einem britischen FRI hingegen übernimmt der Mieter Steuern, Versicherung und Instandhaltung zusätzlich zur Miete: zwei Verträge mit derselben Grundmiete können völlig unterschiedliche Vollkosten haben. Deshalb ist beim Vergleich von Immobilien in verschiedenen Ländern oder unter verschiedenen Strukturen der einzig sinnvolle Vergleich die Vollbelegungskosten, nicht die Miete. Der Rechner ist genau dafür parametrisch: geben Sie die Grundmiete und die Nebenkosten der spezifischen Struktur Ihres Vertrags ein, in jeder Währung und Einheit, und Sie erhalten die vergleichbaren realen Kosten.

Die Auswirkung der Indexierung über die Zeit

Die jährliche Mietanpassung scheint klein, aber über viele Jahre gerechnet wiegt sie. Die Tabelle zeigt, wie die Grundmiete des Falls (50.000 € im ersten Jahr) mit einer jährlichen Indexierung von 3% wächst:

Die Tabelle hebt zwei Dinge hervor. Erstens: im letzten Jahr zahlen Sie fast 16% mehr als im ersten, nur wegen der Anpassung. Zweitens: über die gesamte Laufzeit fügt die Indexierung über 23.000 € gegenüber einer festen Miete hinzu — und das bei einer moderaten Inflation von 3%. In Zeiten hoher Inflation oder bei langen Verträgen (zehn Jahre oder mehr) ist der Effekt viel größer. Deshalb ist ein Schlüsselelement zum Verhandeln die Obergrenze der Indexierung (eine Höchstgrenze für die jährliche Anpassung): sie kann über die Laufzeit Zehntausende wert sein. Der Rechner lässt Sie die Auswirkung sofort sehen, indem Sie den Anpassungsprozentsatz ändern, sodass Sie quantifizieren können, wie viel es in realen Zahlen wert ist, eine niedrigere Obergrenze zu verhandeln.

Die Grundmiete

Die Grundmiete ist die Hauptkomponente und die sichtbarste: es ist die Zahl, meist pro Flächeneinheit pro Jahr ausgedrückt (Euro pro m² in Europa, Dollar pro sq ft in den Vereinigten Staaten), die verhandelt wird und in den Inseraten erscheint. Sie spiegelt Lage, Qualität und Nachfrage der Immobilie wider und variiert enorm zwischen zentralen und peripheren Gebieten, zwischen Prime-Büros und Lagerhallen. Sie ist der Ausgangspunkt der Kosten, aber nicht die Endkosten. Ein häufiger Fehler ist es, die gesamte Verhandlung auf die Grundmiete zu konzentrieren und vielleicht 5% Rabatt zu erzielen, während man die Nebenkosten und die Indexierung vernachlässigt, die über die Laufzeit viel mehr wiegen. Im Rechner ist es der Parameter „Grundmiete pro m²", multipliziert mit der Fläche: die Basis, auf der die Vollkosten aufgebaut werden und an der der reale Aufschlag gemessen wird.

Die Nebenkosten

Die Nebenkosten (englisch service charges, oder die Komponenten eines Triple Net) sind die Verwaltungskosten der Immobilie, die je nach Vertrag auf den Mieter umgelegt werden: die Grundsteuern, die Gebäudeversicherung, die laufende und außerordentliche Instandhaltung, die Kosten der Gemeinschaftsflächen (Reinigung, Beleuchtung, Aufzüge, Empfang in Mehrmieter-Gebäuden) und die Verwaltungskosten. Sie sind der am meisten unterschätzte Posten, weil sie nicht in der beworbenen Miete erscheinen, aber sie können 20-40% der Grundmiete ausmachen, manchmal mehr in Immobilien mit vielen Gemeinschaftsdiensten. In einigen Verträgen sind sie pauschal, in anderen nach tatsächlichem Aufwand (Sie zahlen die realen Ausgaben, die variieren können). Vor der Unterschrift ist es unerlässlich, die Aufschlüsselung der Nebenkosten der letzten Jahre zu verlangen und zu verstehen, was enthalten ist. Im Rechner sind sie der Parameter „Nebenkosten pro m²", der zur Grundmiete addiert wird, um die Vollkosten zu erhalten.

Die Indexierung und die Mietanpassung

Die Indexierung ist der Mechanismus, der die Miete über die Zeit anpasst, meist jährlich, indem er sie an einen Index (oft die Inflation oder einen Preisindex) oder einen vereinbarten festen Prozentsatz bindet. Sie dient dazu, den Vermieter vor der Erosion des realen Mietwerts zu schützen, für den Mieter bedeutet sie aber wachsende Kosten. Der Effekt, über viele Jahre gerechnet, ist alles andere als vernachlässigbar: mit einer Anpassung von 3% pro Jahr über zehn Jahre übersteigt die Endmiete die anfängliche um 30%. In Kontexten hoher Inflation können Verträge ohne Indexierungsobergrenze sehr kostspielig werden. Die Schlüsselelemente zum Verhandeln sind die Basis der Indexierung (an welchen Index sie gebunden ist), die Häufigkeit und vor allem eine mögliche Obergrenze (Cap) und Untergrenze (Floor). Im Rechner ist die jährliche Anpassung ein Prozentparameter: ändern Sie ihn, um sofort zu sehen, wie stark sie die Gesamtkosten der Laufzeit beeinflusst.

Triple Net, Gross und Modified Gross

Die Vertragsstruktur bestimmt, wer was zahlt, und sie ist entscheidend für die realen Kosten. In einem Gross Lease (Miete inklusive) übernimmt der Vermieter Steuern, Versicherung und Instandhaltung, die bereits in der Miete enthalten sind: einfach für den Mieter, der planbare Kosten hat, aber meist mit einer höheren Grundmiete. Am entgegengesetzten Extrem lädt das Triple Net (NNN), sehr verbreitet in den Vereinigten Staaten, dem Mieter Grundsteuern, Versicherung und Instandhaltung separat von der Miete auf: die Grundmiete erscheint niedrig, aber die realen Kosten sind viel höher. Dazwischen liegen die Modified Gross, mit Zwischenaufteilungen. Die praktische Lehre ist, dass die Grundmiete zweier Verträge nicht vergleichbar ist, wenn die Strukturen unterschiedlich sind: ein NNN zu 180 kann mehr kosten als ein Gross zu 250. Der Rechner lässt Sie normalisieren, indem Sie Miete und Nebenkosten separat eingeben, und die vergleichbaren Vollkosten erhalten, unabhängig von der Struktur.

Die Anreize: mietfreie Monate und Zuschüsse

Bei der Verhandlung eines Gewerbemietvertrags bieten Vermieter oft Anreize an, um Mieter zu gewinnen, besonders in Märkten mit viel Angebot. Die häufigsten sind die mietfreien Monate (Zeitraum mit Null-Miete am Anfang) und die Ausbauzuschüsse für die Gestaltung des Raums (tenant improvement allowance). Diese Anreize reduzieren die effektiven Kosten, müssen aber über die gesamte Laufzeit bewertet werden: drei mietfreie Monate bei einem Sechsjahresvertrag senken die effektive Miete um etwa 4%, ein realer Vorteil, aber geringer als das, was Nebenkosten und Indexierung hinzufügen können. Beachten Sie auch, dass Anreize manchmal durch eine höhere Grundmiete oder Indexierung „ausgeglichen" werden: es sind die Vollkosten über die gesamte Laufzeit, nicht der einzelne Vorteil, die zählen. Obwohl sich dieser Rechner auf Miete, Nebenkosten und Indexierung konzentriert, denken Sie daran, die Anreize in Ihre Endbewertung einzubeziehen, indem Sie sie von den Gesamtkosten abziehen.

Brutto- vs Nettofläche

Ein technisches, aber kostspieliges Detail: die Fläche, auf der die Miete berechnet wird, ist nicht immer die, die Sie tatsächlich nutzen. Viele Verträge, besonders in Mehrmieter-Gebäuden, berechnen die Miete auf der Brutto-Mietfläche, die einen Anteil der Gemeinschaftsflächen (Flure, Lobbys, Einrichtungen) enthält, während der tatsächlich nutzbare Raum — die Nettofläche — geringer ist. Der Unterschied, „Loss Factor" oder Effizienzquote genannt, kann in Gebäuden mit vielen Gemeinschaftsflächen 15-25% erreichen. Das bedeutet, Sie zahlen Miete für Quadratmeter, die Sie nicht direkt belegen. Beim Vergleich von Immobilien prüfen Sie stets, auf welcher Fläche die Miete berechnet wird und wie groß die nutzbare Nettofläche ist: zwei Immobilien mit derselben Miete pro Brutto-Flächeneinheit können sehr unterschiedliche Nettoflächen bieten. Im Rechner geben Sie die Fläche ein, auf der die Miete berechnet wird; für einen korrekten Vergleich berücksichtigen Sie auch die Raumeffizienz.

Wie man einen Gewerbemietvertrag verhandelt

Einen Gewerbemietvertrag zu verhandeln bedeutet, an mehreren Hebeln zu arbeiten, nicht nur an der Miete. Erstens: die Grundmiete, natürlich, aber in dem Wissen, dass sie nur ein Teil ist. Zweitens: die Nebenkosten — verlangen Sie die historische Aufschlüsselung, verhandeln Sie eine Obergrenze oder einen Pauschalbetrag, prüfen Sie, was enthalten ist. Drittens: die Indexierung — streben Sie eine Obergrenze für die jährliche Anpassung an, die über die Laufzeit viel wert ist. Viertens: die Anreize — mietfreie Monate und Ausbauzuschüsse reduzieren die effektiven Kosten. Fünftens: die Laufzeit und die Ausstiegsoptionen (Break Clause), die Flexibilität geben. Sechstens: die Fläche, auf der die Miete berechnet wird. Die goldene Regel ist, stets in Vollbelegungskosten über die gesamte Laufzeit zu denken, nicht in Jahresmiete: es ist die einzige Möglichkeit zu verstehen, welcher Vertrag sich wirklich lohnt. Der Rechner gibt Ihnen genau diese Zahl und lässt Sie die Auswirkung jeder erzielten Konzession simulieren.

Häufige Fehler bei der Bewertung

Der erste Fehler ist, Immobilien nur nach der Grundmiete zu vergleichen und Nebenkosten und Struktur zu ignorieren: zwei Immobilien mit derselben Miete können sehr unterschiedliche Vollkosten haben. Der zweite ist, die Indexierung zu vergessen und über die Miete des ersten Jahres nachzudenken, als wäre sie für die gesamte Laufzeit fest. Der dritte ist, die Aufschlüsselung der Nebenkosten vor der Unterschrift nicht zu verlangen und erst später zu entdecken, wie viel sie wiegen. Der vierte ist, die Verhandlung nur auf die Miete zu konzentrieren und Hebel zu vernachlässigen, die mehr wert sind (Indexierungsobergrenze, Nebenkosten, Anreize). Der fünfte ist, Brutto- und Nettofläche zu verwechseln und für Gemeinschaftsflächen zu zahlen, die man nicht nutzt. Der sechste ist, einen Vertrag nach den Jahreskosten statt nach den Vollkosten über die gesamte Laufzeit zu bewerten, was der einzig korrekte Maßstab ist. Diese Fehler zu vermeiden bedeutet, nicht einen Vertrag zu unterschreiben, während man denkt, für einen anderen, viel billigeren zu zahlen.

Die Vollkosten pro m² als Vergleichsmaßstab

Die praktische Schlussfolgerung aus all dem ist einfach: um Gewerbeimmobilien und -verträge zu vergleichen, ist die richtige Zahl nicht die Grundmiete, sondern die Vollkosten pro Flächeneinheit pro Jahr — Grundmiete plus Nebenkosten — und noch besser die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit, die die Indexierung einschließen. Es ist der einzige Maßstab, der Immobilien unter verschiedenen Strukturen (Gross, Triple Net, Miete + Nebenkosten) und in verschiedenen Ländern vergleichbar macht. Ein „billiges" Büro zu 200 €/m² mit hohen Nebenkosten und starker Indexierung kann über die gesamte Laufzeit mehr kosten als ein „teures" zu 280 €/m² mit niedrigen Nebenkosten und fester Miete. Über die Vollkosten nachzudenken vermeidet die Falle der niedrigen Miete und macht Immobilienentscheidungen vergleichbar und rational. Der Rechner ist genau dafür da: er verwandelt eine beworbene Miete in die realen Kosten, die Sie zahlen werden, sodass Sie mit den richtigen Zahlen entscheiden können.

Grenzen des Rechners

Dieses Werkzeug liefert eine Schätzung mit einem vereinfachten Modell, nützlich, um die Größenordnung der realen Kosten zu verstehen und Immobilien zu vergleichen. Es nimmt eine konstante Indexierung auf die Grundmiete und über die Zeit stabile Nebenkosten an, während in Wirklichkeit die Indizes variieren und die nach Aufwand abgerechneten Nebenkosten von Jahr zu Jahr wechseln können. Es enthält nicht ausdrücklich die Anreize (mietfreie Monate, Ausbauzuschüsse), die einmaligen Kosten (Ausbau, Umzug, Kaution), die Steuern auf die Vertragsregistrierung oder etwaige Ausstiegs- oder Wiederherstellungskosten am Ende der Miete, die separat zu berücksichtigen sind. Vertragsstrukturen und Besteuerung variieren stark von Land zu Land. Es ist keine Rechts- oder Immobilienberatung: für einen konkreten Vertrag lassen Sie sich von einem Fachmann unterstützen, verlangen Sie die vollständige Aufschlüsselung von Nebenkosten und Klauseln und nutzen Sie diesen Rechner als Ausgangspunkt für die Bewertung, nicht als Ersatz für die Due Diligence.

Praktisches Beispiel: das „billige" Büro, das mehr kostet als das „teure"

Ein Unternehmen muss zwischen zwei Büros wählen, beide 300 m² und mit einem Sechsjahresvertrag. Büro A wird zu einer „günstigen" Miete von 220 €/m² beworben, hat aber hohe Nebenkosten (90 €/m²) und eine Indexierung von 3,5%. Büro B kostet „mehr" mit 280 €/m², aber mit niedrigen Nebenkosten (30 €/m²) und 1,5% Indexierung. Betrachtet man nur die Miete, scheint A die naheliegende Wahl: 60 € pro Meter weniger. Dann öffnet das Unternehmen den Rechner und gibt die Zahlen ein. Überraschung: die Belegungskosten des ersten Jahres sind für beide identisch, etwa 93.000 €, weil die niedrigeren Nebenkosten von B die höhere Miete ausgleichen. Und über die gesamte Laufzeit kehrt sich die Rangfolge um: das „billige" Büro A kostet etwa 594.000 €, während das „teure" Büro B etwa 577.000 € kostet. Das Büro mit der niedrigeren Miete kostet 17.000 € mehr, wegen der hohen Nebenkosten und der starken Indexierung. Es ist die perfekte Demonstration des Prinzips: die Grundmiete ist nicht die Kosten, und Immobilien nur nach dem Preis pro Flächeneinheit zu vergleichen führt zu falschen Entscheidungen. Der richtige Maßstab sind immer die Vollkosten über die gesamte Laufzeit.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel kostet ein Gewerbemietvertrag wirklich?

Viel mehr als die Grundmiete. Zur Miete kommen die Nebenkosten (Steuern, Versicherung, Instandhaltung, Gemeinschaftsflächen), oft 20-40% mehr wert, und die Indexierung, die die Miete jedes Jahr wachsen lässt. Im Grundfall des Rechners übersteigen die realen Kosten über 6 Jahre die einfache Nominalmiete um 40%.

Warum ist die Grundmiete nicht die realen Kosten?

Weil sie nur ein Teil ist. Die Nebenkosten (in einem Triple-Net-Vertrag zahlt der Mieter Steuern, Versicherung und Instandhaltung separat) und die Mietindexierung über die Zeit fügen 30-50% zu den Kosten hinzu. Die Vollkosten pro Flächeneinheit sind die richtige Vergleichsgröße, nicht die beworbene Miete.

Was sind Nebenkosten?

Es sind die auf den Mieter umgelegten Verwaltungskosten der Immobilie: Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, Kosten der Gemeinschaftsflächen (Reinigung, Aufzüge, Empfang) und Verwaltung. Sie erscheinen nicht in der beworbenen Miete, können aber 20-40% der Grundmiete ausmachen. Verlangen Sie stets die Aufschlüsselung vor der Unterschrift.

Wie werden die Belegungskosten berechnet?

Kosten erstes Jahr = Fläche × (Grundmiete + Nebenkosten pro m²). Die Gesamtkosten summieren die mit der Indexierung über die Laufzeit wachsende Grundmiete plus die Nebenkosten mal die Anzahl der Jahre. Der Rechner zeigt die Kosten des ersten Jahres, das Total, die Vollkosten pro m² und den Aufschlag auf die Nominalmiete.

Was bedeutet „Aufschlag auf die Nominalmiete"?

Es ist, um wie viel die realen Gesamtkosten die einfache, mit den Jahren multiplizierte Grundmiete übersteigen. Im Grundfall etwa 40%: die realen Kosten sind 40% höher als die Miete, die Sie naiv berechnet hätten. Je höher (hohe Nebenkosten, starke Indexierung, lange Laufzeit), desto mehr täuscht die Nominalmiete.

Was ist ein Triple-Net-Vertrag (NNN)?

Es ist eine in den Vereinigten Staaten sehr verbreitete Struktur, bei der der Mieter Grundsteuern, Versicherung und Instandhaltung separat zusätzlich zur Grundmiete zahlt. Die Miete erscheint niedrig, aber die realen Kosten sind viel höher. Es ist das Gegenteil eines Gross Lease, bei dem die Miete fast alles einschließt.

Wie stark wiegt die Mietindexierung?

Stark, über die Laufzeit. Mit einer Anpassung von 3% pro Jahr übersteigt in sechs Jahren die Miete des letzten Jahres die erste um fast 16%, und über die Laufzeit fügt die Indexierung im Grundfall über 23.000 € hinzu. Bei langen Verträgen oder hoher Inflation ist der Effekt noch größer: deshalb lohnt es sich, eine Obergrenze der Anpassung zu verhandeln.

Gilt der Rechner für jedes Land und jede Währung?

Ja, er ist parametrisch und international. Geben Sie Fläche, Grundmiete und Nebenkosten pro Flächeneinheit, Anpassung und Laufzeit ein: er funktioniert mit m² oder sq ft, in jeder Währung und Vertragsstruktur (Gross, Triple Net, Miete + Nebenkosten). Die Ergebnisse sind in derselben Währung, die Sie eingeben.

Was sind Anreize in einem Mietvertrag?

Es sind vom Vermieter angebotene Vorteile, um Mieter zu gewinnen: mietfreie Monate (Rent-free) und Ausbauzuschüsse (tenant improvement allowance). Sie reduzieren die effektiven Kosten, müssen aber über die gesamte Laufzeit bewertet werden und können durch eine höhere Miete oder Indexierung ausgeglichen werden. Beziehen Sie sie in die Endbewertung ein, indem Sie sie von den Gesamtkosten abziehen.

Warum ist die Bruttofläche wichtig?

Weil die Miete oft auf der Brutto-Mietfläche berechnet wird, die einen Anteil der Gemeinschaftsflächen einschließt, während der nutzbare (Netto-)Raum geringer ist. Der Unterschied (Loss Factor) kann 15-25% erreichen: Sie zahlen für Meter, die Sie nicht belegen. Vergleichen Sie stets die nutzbare Nettofläche zwischen Immobilien.

Wie verhandelt man einen Gewerbemietvertrag?

An mehreren Hebeln: Grundmiete, Nebenkosten (verlangen Sie die Aufschlüsselung, verhandeln Sie eine Obergrenze), Indexierung (streben Sie einen Cap an), Anreize (mietfreie Monate), Laufzeit und Ausstiegsoptionen, Berechnungsfläche. Die Regel ist, über die Vollkosten über die gesamte Laufzeit nachzudenken, nicht über die Jahresmiete. Der Rechner quantifiziert die Wirkung jeder Konzession.

Enthält der Rechner alle Kosten?

Nein, er modelliert Grundmiete, Nebenkosten und Indexierung. Er enthält keine Anreize, einmaligen Kosten (Ausbau, Umzug, Kaution), Registrierungssteuern oder Ausstiegs- bzw. Wiederherstellungskosten, die separat zu berücksichtigen sind. Er nimmt konstante Indexierung und stabile Nebenkosten an, während sie in Wirklichkeit variieren können. Es ist eine Schätzung für die Größenordnung.

Ist das Ergebnis eine Rechts- oder Immobilienberatung?

Nein, es ist eine Schätzung mit einem vereinfachten Modell, um Immobilien zu vergleichen und die realen Kosten zu verstehen. Vertragsstrukturen und Besteuerung variieren stark von Land zu Land und über die Zeit. Für einen konkreten Vertrag lassen Sie sich von einem Fachmann unterstützen, verlangen Sie die Aufschlüsselung von Nebenkosten und Klauseln und nutzen Sie den Rechner als Ausgangspunkt.

Aktualisiert im Juli 2026