Calculateur rachat crédit immobilier : gain TAEG mensualité frais break-even

Calculez la rentabilité du rachat de prêt immobilier : mensualité actuelle vs nouvelle, frais, seuil de rentabilité, économies totales. TAEG 2026 France.

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Calculateur rachat crédit immobilier 2026

Le rachat de crédit immobilier en France permet de remplacer votre prêt actuel par un nouveau à de meilleures conditions, soit par renégociation avec votre banque, soit par transfert vers une nouvelle banque. Avec la baisse des taux 2024-2026, c'est une opération très rentable. Le calculateur détermine la mensualité actuelle vs nouvelle, l'économie mensuelle et totale, le temps de break-even pour couvrir les frais et le verdict de rentabilité.

Deux types d'opération

  • Renégociation: négocier meilleur taux avec banque actuelle. Frais réduits (500-1.500 €), pas d'indemnité remboursement anticipé (IRA) si renégociation interne.
  • Rachat/transfert: transfert vers nouvelle banque. Frais: IRA 3% capital restant dû (max 6 mois intérêts), frais de dossier 500-2.000 €, garanties hypothèque ou caution, frais notaire.

TAEG crédit immobilier France 2026

  • Taux fixe 20 ans: TAEG 3,10-3,75%
  • Taux fixe 25 ans: TAEG 3,30-3,95%
  • Taux variable capé: TAEG 3,20-3,90%
  • Prêt à taux zéro PTZ 2026: 0% sur partie éligible
  • Marge banque sur OAT 10 ans: 0,8-1,5%

Coûts typiques du rachat

  • IRA (Indemnité Remboursement Anticipé): 3% capital restant dû (plafond 6 mois intérêts)
  • Frais de dossier nouvelle banque: 500-2.000 €
  • Frais de garantie: caution (Crédit Logement, CAMCA) 0,8-1,2%, ou hypothèque 1,5-2,5%
  • Mainlevée d'hypothèque: 0,5% restant à amortir (si hypothèque ancienne)
  • Frais notaire rachat: 500-1.500 €
  • Total moyen: 3-5% du capital restant

Exemple: rachat €150.000 France

  • Prêt actuel: €150.000, 20 ans, TAEG 4,0%
  • Nouveau prêt: TAEG 3,1%
  • Mensualité actuelle: €909/mois
  • Mensualité nouvelle: €836/mois
  • Économie mensuelle: €73
  • Économie totale 20 ans: €17.520
  • IRA + frais: €4.500 + €1.000 garantie + €800 notaire = €6.300
  • Break-even: 6.300 / 73 = 86 mois (7 ans)
  • Gain net à 20 ans: €11.220
  • Verdict: CONVIENT si restez dans logement plus de 7 ans

Règle de rentabilité

  • Écart TAEG minimum: 0,7-1,0 point % pour justifier frais
  • Capital restant: minimum €70.000 pour absorber frais fixes
  • Durée restante: minimum 10 ans pour bénéfice significatif
  • Break-even idéal: <36 mois, acceptable <60 mois

Réglementation France 2026

  • Code de la consommation L313: protection emprunteurs immobiliers
  • Loi Lagarde 2010: séparation contrat prêt et assurance emprunteur
  • Loi Hamon 2014: résiliation assurance emprunteur sans frais la 1ère année
  • Loi Bourquin 2018: résiliation annuelle assurance emprunteur
  • Loi Lemoine 2022: résiliation à tout moment, suppression questionnaire santé si capital <€200K et avant 60 ans
  • Directive MCD (Mortgage Credit Directive): FISE Fiche Information Standardisée Européenne obligatoire

Questions fréquentes (FAQ)

Ça vaut le coup de racheter mon crédit ?

Oui si écart TAEG ≥0,7 point et restez dans logement plus de 5-7 ans. Exemple €150.000 à 1 point d'écart: économie €17.000-25.000 sur 20 ans.

Renégocier ou changer de banque ?

Renégocier: moins cher (500-1.500 €), plus rapide, taux légèrement moins bon. Rachat externe: taux meilleur mais IRA 3% + frais. En pratique commencer par renégocier avec offres externes en main.

Quelle IRA maximum ?

Maximum 3% capital restant OU 6 mois d'intérêts au TAEG (le plus faible des deux). Peut être supprimée après 5 ans dans certains contrats. Vérifiez votre contrat initial.

Assurance emprunteur change avec le rachat ?

Oui, nouvelle banque impose souvent sa propre assurance. Utilisez Loi Lemoine pour choisir assurance externe (économies 10.000-40.000 € sur durée).

Combien de temps pour le rachat ?

30-60 jours pour renégociation interne. 45-90 jours pour rachat externe (FISE 10 jours + instruction 15-30 jours + notaire 15-30 jours).

Peut-on rallonger la durée ?

Oui via rachat (pas en renégociation interne stricte). Attention: allonger de 15 à 25 ans annule souvent le bénéfice du taux réduit.

Combien de fois peut-on racheter ?

Pas de limite légale. En pratique 1-2 fois dans la vie du prêt quand conjoncture taux le justifie.

Comparatif banques France 2026

  • Crédit Mutuel: taux fixe 3,20%
  • Boursorama Banque: 3,15% sans domiciliation
  • Banque Postale: 3,25% à 3,40%
  • Crédit Agricole: 3,30% à 3,55%
  • BNP Paribas: 3,35% à 3,60%
  • Société Générale: 3,40% à 3,65%
  • LCL: 3,45%
  • Courtiers (Meilleurtaux, Cafpi, Empruntis): peuvent obtenir -0,1 à -0,3% sur marché

Quand NE PAS racheter

  • Capital restant <€70.000 (frais fixes disproportionnés)
  • Durée restante <7 ans
  • Écart TAEG <0,7 point
  • Situation financière dégradée depuis
  • Valeur immobilière en baisse
  • Vente prévue dans 3-4 ans

Assurance emprunteur et Loi Lemoine

La Loi Lemoine 2022 permet résiliation assurance emprunteur à tout moment sans frais. Économie possible €10.000-40.000 sur durée. Supprime aussi questionnaire santé si :

  • Capital emprunté ≤€200.000 par personne
  • Prêt remboursé avant 60 ans
  • Vérifier comparateur externe (Magnolia, Reassurez-moi, April)

Stratégie contre-offre banque actuelle

Avant de finaliser le rachat, présentez l'offre contractuelle externe à votre banque actuelle. Taux de succès contre-offre 55-70%:

  • Renégociation taux -0,3 à -0,7 points
  • Frais réduits (200-500 €)
  • Pas de nouveau notaire
  • Processus en 2-3 semaines
  • Conserver assurance emprunteur existante

Historique rachats France 2020-2026

Selon ACPR et Banque de France, 2024 fut une année record de rachats en France (~450.000 opérations) grâce à la détente des taux. En 2025-2026 le rythme reste soutenu. Les meilleurs TAEG actuels (3,0-3,3%) font de l'opération une évidence pour les prêts >4% datant de 2022-2023.

Mis à jour en juillet 2026

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat (surroga en Italie) est le transfert du prêt restant d'une banque à une autre offrant de meilleures conditions, sans changer le montant de la dette. Selon la loi italienne Bersani (40/2007), il est totalement gratuit : la nouvelle banque assume tous les frais et l'ancienne ne peut ni s'opposer ni facturer de pénalités.

Différence entre transfert et substitution ?

Le transfert déplace le prêt existant vers une autre banque sans frais, en gardant le même capital restant. La substitution rembourse l'ancien prêt et en ouvre un nouveau, permettant aussi de changer le montant, mais implique des frais de notaire et de dossier. Le transfert est presque toujours plus avantageux.

Quand est-il intéressant de refinancer un prêt ?

C'est intéressant quand la nouvelle mensualité est nettement plus basse et que l'économie compense les frais éventuels. Pour le transfert, étant gratuit, une baisse de taux même de 0,3 point suffit ; pour la substitution, avec des frais à récupérer, une baisse plus forte (0,75-1%) est nécessaire.

Qu'est-ce que le point d'équilibre du refinancement ?

C'est le nombre de mois nécessaires pour récupérer les frais du refinancement grâce à l'économie mensuelle sur la mensualité : point d'équilibre = frais totaux ÷ économie mensuelle. Avec le transfert, sans frais, il est immédiat. Il est intéressant s'il arrive bien avant la fin du prêt.

Qu'est-ce que le ratio LTV (loan-to-value) ?

C'est le rapport entre la dette restante et la valeur du bien, en pourcentage : LTV = prêt restant ÷ valeur du logement × 100. Un LTV supérieur à 80% est jugé plus risqué par les banques et, en substitution, peut exiger des garanties ou assurances supplémentaires.

Faut-il passer d'un taux variable à un taux fixe ?

Cela dépend des anticipations sur les taux. Passer du variable au fixe élimine le risque de hausses futures de la mensualité, garantissant une dépense stable et prévisible, mais généralement à un taux de départ plus élevé. Avec le transfert on peut changer de type de taux sans frais, un net avantage.

Comment calculer l'économie du refinancement ?

On compare la mensualité actuelle avec la nouvelle calculée au meilleur taux, avec la formule d'amortissement. La différence est l'économie mensuelle ; multipliée par les mois restants, elle donne l'économie totale, dont on soustrait les éventuels frais de substitution.

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