Calculadora subrogación hipoteca 2026

La subrogación hipotecaria en España está regulada por la Ley 2/1994 y permite trasladar la hipoteca a otra entidad con mejor TAE. Con la bajada de tipos en 2024-2026, es una operación muy habitual. La calculadora determina cuota actual vs nueva, ahorro mensual y total, tiempo de break-even para recuperar gastos y veredicto de conveniencia.

Ley 2/1994 Subrogación hipotecaria

• Traslado a otra entidad cumpliendo condiciones más ventajosas
• Gastos a cargo de la nueva entidad: tasación, notaría, gestoría, registro
• Comisión subrogación limitada al 0,50% primer año, 0,25% a partir segundo (aparece en contrato original)
• No genera AJD (Actos Jurídicos Documentados) para el cliente desde 2019 TS
• Tiempo medio: 30-60 días desde solicitud

Tipos de operaciones España

• Subrogación: mismo capital, traslado a otra banca con mejor TAE. Ley 2/1994.
• Novación modificativa: modificación condiciones con misma entidad. Gratis o 150-300 € de gestión.
• Cancelación y nueva: cancelar hipoteca + contratar nueva. Implica notario €1.500-3.000 + AJD 0,5-1,5%.
• Contra-oferta: la banca actual presenta contra-oferta por escrito para mantener al cliente (tiene 15 días para responder desde notificación subrogación)

TAE hipotecas España 2026

• Hipoteca fija 20 años: TAE 2,80-3,60%
• Hipoteca fija 30 años: TAE 3,00-3,80%
• Hipoteca variable (Euríbor + diferencial): TAE 3,00-3,80% actual
• Hipoteca mixta: primeros años fijo, resto variable
• Diferencial banca: 0,30-1,00% sobre Euríbor

Gastos subrogación España

• Subrogación pura Ley 2/1994: aproximadamente €0 para cliente
• Comisión subrogación contrato: 0-0,50% capital pendiente
• Comisión apertura nueva hipoteca: 0,5-1% (a cargo banca en subrogación)
• Tasación inmueble: 250-500 € (a cargo banca en subrogación)
• Notario, gestoría, registro: a cargo banca
• Novación modificativa: 150-500 €
• Cancelación y nueva: 2.000-4.500 € totales

Ejemplo: hipoteca €150.000 España

• Hipoteca actual: €150.000, 20 años, TAE 4,5%
• Subrogación a TAE 3,2%
• Cuota actual: €950/mes
• Cuota nueva: €852/mes
• Ahorro mensual: €98
• Ahorro total 20 años: €23.520
• Gastos subrogación: €0
• Break-even: inmediato
• Veredicto: CONVIENE FUERTEMENTE

Normativa España 2026

• Ley 2/1994 Subrogación hipotecaria: régimen fundamental portabilidad
• Ley 5/2019 Contratos de crédito inmobiliario: transparencia TAE, fase pre-contractual 10 días
• RDL 19/2022: medidas apoyo deudores hipotecarios vulnerables
• Sentencia TS 1505/2018: AJD en subrogación pagado por banca, no cliente
• Banco de España Circular: obligación FIPRE (Ficha Informativa Precontractual) en 10 días

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Es gratis la subrogación?

Sí, prácticamente gratis por Ley 2/1994. Solo comisión subrogación 0,25-0,50% pendiente si consta en contrato original. Todos los demás gastos (notario, tasación, registro) a cargo de banca entrante.

¿Diferencia subrogación vs novación?

Subrogación: traslado a otra banca. Novación: modificación con misma banca (aprovechando que ya eres cliente). La novación suele ser menos ventajosa pero más rápida.

¿Cuánto ahorro subrogando €150.000?

Con diferencial 1 punto TAE (4,5% → 3,5%): ahorro mensual ~€80 = €19.200 en 20 años. Con 1,5 puntos: €120/mes = €28.800 total.

¿TAE mínima para subrogar?

A partir de 0,5 puntos percentuales se nota beneficio. Idealmente 0,75-1 punto diferencial para ahorros >€10.000 totales.

¿Pueden denegar la subrogación?

Banca actual no puede impedir salida, solo presentar contra-oferta. Banca entrante puede denegar por riesgo (empeoramiento crediticio, valor inmueble, ingresos).

¿Cuánto tarda?

30-60 días desde solicitud hasta firma notarial definitiva. Perfeccionamiento con primera cuota nueva en 45-75 días totales.

¿Se puede alargar la duración?

No, subrogación mantiene duración residual. Para cambiar duración: novación modificativa o cancelación+nueva.

Comparativa bancos España 2026

• ING Hipoteca Naranja: fijo TAE 2,89% (sin vinculación)
• Openbank Hipoteca Fija: TAE 3,10% con 3 productos
• EVO Banco Hipoteca Inteligente: variable TAE 3,25% Euribor + 0,70
• Bankinter Hipoteca Sin Más: fijo TAE 3,30%
• Santander Hipoteca Rompedora: fijo TAE 3,40%
• BBVA Hipoteca Tipo Variable: Euribor + 0,75
• Caixabank Hipoteca Tipo Fijo: TAE 3,45%

Cuándo NO subrogar

• Hipoteca casi terminada (<5 años pendientes)
• Diferencial TAE <0,3 puntos
• Cambio laboral o caída crediticia reciente
• Tasación inmueble LTV >80%
• Segunda vivienda (bancos rechazan más)
• Registro ASNEF o litigio en curso
• Edad superior 75 años al término

Documentación subrogación

• Últimos 3 recibos hipoteca
• Último certificado capital pendiente (banca actual)
• 3-6 nóminas recientes
• Última renta IRPF
• Nota simple registro propiedad
• Escritura compraventa
• DNI/NIE titular

Estrategia contra-oferta banco actual

Antes de formalizar la subrogación, presenta la oferta vinculante externa a tu banco actual. Suelen contra-ofrecer:

• Reducción TAE 0,3-0,7 puntos por retención cliente
• Sin comisiones adicionales
• Sin cambio notario
• Novación en 7-15 días
• Éxito 60-70% casos con oferta externa seria en mano

Historial subrogaciones España 2020-2026

Según datos Banco de España, 2024 ha sido el año récord de subrogaciones en España (185.000 operaciones) gracias a la caída de tipos post-BCE. En 2025-2026 el ritmo se mantiene alto aunque en ligera desaceleración: los mejores TAEs del mercado (3,0-3,2%) hacen que la subrogación siga siendo muy rentable para quien tenga hipoteca >4% de 2022-2023.

FAQ adicional

• ¿Afecta al score CIRBE?: subrogación no impacta negativamente. Consulta nueva banca es hard query, -5/-10 puntos temporales
• ¿Puedo subrogar varias veces?: sí, sin límite. Mejor cada 3-5 años cuando hay diferencial TAE ≥0,5 puntos
• ¿Incluye seguros?: vida y hogar pueden cambiarse (o mantenerse). Ley Lemoine (UE) permite cambio anual.

Actualizado a julio de 2026