Calculatrice Capacité Emprunt: Combien Puis-je Emprunter

Calculez le prêt immobilier maximum que vous pouvez obtenir: mensualité maximale, capital empruntable et prix maximal du bien. Basé sur taux d'endettement 35%.

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La calculatrice de capacité d'emprunt immobilier estime combien vous pouvez réellement emprunter à une banque française pour acheter un bien, à partir de votre revenu net mensuel, vos dettes existantes, le taux d'intérêt et la durée. Elle applique la règle du taux d'endettement 35% imposée depuis 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF, recommandation R-HCSF-2021-7) pour prévenir le surendettement: les charges mensuelles d'emprunt ne doivent pas dépasser 35% du revenu net après impôts. Combinée à la durée maximale de 25 ans (HCSF), elle vous indique aussi le prix maximal du bien selon votre apport. C'est l'outil indispensable avant de chercher un logement.

Formule mathématique

Le calcul combine trois formules interconnectées:

  • Mensualité maximale = (Revenu net − Charges existantes) × 0,35
  • Capital emprunt = Mensualité × [(1 + r)n − 1] / [r × (1 + r)n]
  • Apport nécessaire = Capital × 0,15 (apport minimum 10-15% standard banques)
  • Prix maximal = Capital + Apport

Où r = taux annuel / 12 (mensuel) et n = durée en mois. La formule de la valeur actuelle d'une annuité dérive de la mathématique financière classique (Fisher, The Theory of Interest, 1930) et est codifiée dans la réglementation TAEG française (Code de la consommation art. L313-4) et la directive UE 2014/17/UE sur le crédit immobilier.

Histoire et contexte du crédit immobilier en France

Le marché hypothécaire français est régi par le Code de la consommation (livre III) et la loi Lagarde 2010 sur le crédit responsable. Suite aux risques de surendettement, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière créé par la loi 2013-672) a fixé en 2021 deux règles strictes pour les crédits immobiliers: taux d'endettement maximum 35% et durée maximale 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé). Selon Banque de France Statistiques sur le crédit immobilier 2024, la mensualité moyenne représente 28,4% des revenus français. Taux 2024: selon CSA-Crédit Logement et Observatoire OAT 10 ans, le taux fixe moyen 20 ans est 3,7% en novembre 2024, en baisse depuis pic 4,3% en décembre 2023.

Tableau capacités emprunt typiques France 2024

Net mensuelMensualité max (35%)Emprunt 20 ans 3,7%Emprunt 25 ans 3,9%Prix max apport 15%
2.000€700€118.000€134.000€158.000€
2.500€875€148.000€168.000€198.000€
3.500€1.225€207.000€234.000€275.000€
5.000€1.750€295.000€335.000€394.000€
7.500€2.625€443.000€502.000€591.000€

Sources: CSA-Crédit Logement Observatoire des Crédits 2024, Banque de France statistiques crédit aux ménages 2024, INSEE Comptes du Logement 2023.

Cinq exemples chiffrés

Exemple 1 — Couple jeune Lyon. Net cumulé 4.500€, crédit auto 250€/mois. Mensualité max = (4.500 - 250) × 0,35 = 1.487€. Emprunt 20 ans 3,7% = 251.000€. Apport 15% = 37.650€. Prix max 290.000€. Adapté pour T3 en banlieue.

Exemple 2 — Célibataire 35 ans Toulouse. Net 2.300€, sans dettes. Mensualité max 805€. Emprunt 25 ans 3,9% = 154.000€. Apport 23.000€. Prix max 177.000€. T2 en zone urbaine.

Exemple 3 — Famille 4 Bordeaux. Net 3.500€, prêt étudiant 150€. Mensualité max 1.172€. Emprunt 20 ans 3,7% = 198.000€. Apport 30.000€. Prix 228.000€.

Exemple 4 — Investissement locatif Paris. Net 5.500€, résidence principale 1.000€. Mensualité max sur locatif = (5.500 - 1.000) × 0,35 = 1.575€. Banque applique critères différents (taux DTI plus strict, apport 25-30%). Loyers comptés à 70-80%.

Exemple 5 — Achat avec PTZ. Net 3.000€ couple, primo-accédant zone B1. Prêt à Taux Zéro (PTZ, BOI-IS-GEO-30) jusqu'à 40% du prix dans le neuf BBC, sans intérêt 25 ans dont 10 ans différé. Augmente capacité réelle de 15-20%.

Limites du modèle

Le calcul ignore plusieurs facteurs réels: frais de notaire (7-8% ancien, 2-3% neuf, BOFiP-DGFiP 2024), frais de garantie (caution Crédit Logement ~1% du capital ou hypothèque 1,5-2%), frais de dossier (300-1.500€), assurance emprunteur obligatoire (0,15-0,55% capital/an, loi Lemoine 2022 pour résiliation), taxe foncière (variable commune), charges copropriété (50-300€/mois). La banque évalue aussi la stabilité de l'emploi: CDD ou auto-entrepreneurs reçoivent généralement des conditions plus restrictives. Le modèle suppose un taux constant; pour un prêt à taux variable considérez le scénario pessimiste.

Erreurs courantes

  • Négliger les charges existantes: crédit auto, revolving, prêt étudiant réduisent le taux d'endettement.
  • Sous-estimer les frais d'acquisition: 7-8% en ancien, 2-3% en neuf BOFiP-DGFiP.
  • Confondre simulation et accord de principe: l'accord nécessite étude complète des justificatifs.
  • Ignorer l'assurance emprunteur: 0,15-0,55%/an du capital ajouté à la mensualité.
  • Oublier l'âge de fin de prêt: limite généralement 75-80 ans selon banque et profil.

Applications pratiques

  1. Définir le budget maximal avant de chercher sur SeLoger ou Leboncoin.
  2. Comparer offres bancaires à mensualité équivalente.
  3. Choisir entre 15, 20 ou 25 ans selon priorités financières.
  4. Évaluer l'attente pour augmenter l'apport et obtenir meilleur taux.
  5. Comparer prêt classique, PTZ, prêt action logement.
  6. Planifier demande conjointe pour doubler la capacité.
  7. Estimer impact d'une augmentation salariale ou prime sur capacité d'emprunt.

Mis à jour en juillet 2026

Questions fréquentes

D'où vient la règle du 35% du HCSF?

La règle du 35% (taux d'endettement maximum) est une norme contraignante depuis janvier 2022 imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (recommandation R-HCSF-2021-7). Elle a remplacé la pratique antérieure de 33% pour intégrer l'assurance emprunteur dans le ratio. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20% de leurs nouveaux prêts (flexibilité), prioritairement primo-accédants et résidence principale. Au-delà de 35%, le risque de défaut augmente fortement.

Qu'est-ce que le Loan-to-Value (LTV) en France?

En France on parle plus volontiers d'apport personnel que de LTV. Les banques exigent généralement 10-20% d'apport pour couvrir les frais de notaire (7-8% en ancien) et la garantie. La loi Scrivener 1979 et la directive UE 2014/17/UE n'imposent pas de plafond LTV légal contrairement à d'autres pays, mais le HCSF surveille les pratiques. L'apport zéro est rare et réservé aux primo-accédants jeunes avec très bon profil emploi.

Peut-on obtenir un crédit immobilier en CDD?

C'est possible mais plus complexe. Les banques françaises préfèrent les CDI avec ancienneté de 12 mois minimum. Pour les CDD, certaines banques exigent caution familiale, apport supérieur (20-30%), ou refusent purement. Les fonctionnaires titulaires ont un statut privilégié. Les auto-entrepreneurs nécessitent 2-3 années de bilans positifs déclarés à l'URSSAF. Le CDI à l'essai est généralement accepté après la période d'essai validée.

Combien coûte vraiment un crédit immobilier au-delà de la mensualité?

Les frais accessoires totalisent 8-12% du prix en ancien et 4-6% en neuf: notaire 7-8% ancien ou 2-3% neuf (BOFiP-DGFiP 2024 répartis entre droits, débours, émoluments), garantie caution Crédit Logement ~1% ou hypothèque 1,5-2%, frais de dossier 300-1.500€, assurance emprunteur 0,15-0,55%/an. La loi Lemoine 2022 (art. L113-12-2 Code Assurance) permet la résiliation infra-annuelle de l'assurance.

Quel taux choisir en 2024: fixe, variable ou mixte?

Selon CSA-Crédit Logement Observatoire 2024, 99% des nouveaux crédits immobiliers en France sont à taux fixe, contrairement aux pays anglo-saxons. Le taux fixe protège contre les hausses Euribor (BCE 2022-2024 +5%). Les prêts à taux variable (capés notamment) sont marginaux en France. Les prêts à taux mixte (5-7 ans fixe puis variable) émergent timidement. Comparer les offres via courtier (Cafpi, Vousfinancer) ou OAT 10 ans comme référence.

L'âge influence-t-il la durée du prêt?

Oui, les banques françaises appliquent une limite âge-fin-prêt généralement entre 70 et 80 ans. À 50 ans, vous pouvez emprunter sur 20-25 ans; à 60 ans la durée tombe à 12-15 ans. Cela augmente la mensualité à capital égal. Le prêt viager hypothécaire (Code de la consommation L315-1, ordonnance 2006-346) permet aux 60+ ans de transformer leur bien en rente. L'assurance emprunteur devient plus coûteuse avec l'âge (loi Lemoine impose questionnaire santé limité).

Que se passe-t-il avec un prêt à taux variable si les taux montent?

Les prêts à taux variable français sont généralement plafonnés (capés). Sans cap, la mensualité augmente proportionnellement à l'Euribor. Exemple: prêt 200.000€ sur 20 ans avec Euribor 3M passé de -0,5% (2021) à 4% (2024) → mensualité de 950€ à 1.350€. La renégociation avec la banque actuelle ou le rachat de crédit (loi Scrivener art. L312-22) par un autre établissement permettent de basculer en taux fixe avec frais limités.

Formule

R_{max} = \frac{N - D}{3}, \quad M_{max} = R_{max} \cdot \frac{(1+r)^n - 1}{r(1+r)^n}, \quad P_{max} = \frac{M_{max}}{0{,}80}

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