Calculadora Hipoteca Asumible: Cuánto Puedes Pedir

Calcula la hipoteca máxima que puedes obtener: cuota máxima, importe financiable y precio máximo de vivienda. Basado en regla 35% y LTV 80% en España.

Parámetros de cálculo
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La calculadora de hipoteca asumible estima cuánto puedes realmente pedir prestado al banco para comprar vivienda en España, partiendo de tus ingresos netos mensuales, deudas existentes, tipo de interés y plazo. Aplica la regla del 35% recomendada por el Banco de España (Circular 4/2017) y AEB para evitar el sobreendeudamiento: la cuota mensual no debería superar el 35% de los ingresos netos descontando otras deudas. Combinada con el límite Loan-to-Value del 80% sancionado por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, te indica también el precio máximo de vivienda asumible dado tu capital de entrada. Es la herramienta esencial antes de iniciar la búsqueda de piso.

Fórmula matemática

El cálculo combina tres fórmulas interconectadas:

  • Cuota máxima = (Neto mensual − Deudas existentes) × 0,35
  • Hipoteca máxima = Cuota × [(1 + r)n − 1] / [r × (1 + r)n]
  • Entrada necesaria = Hipoteca × 0,25 (LTV 80%)
  • Precio vivienda máximo = Hipoteca / 0,80

Donde r = tipo anual / 12 (mensual) y n = plazo en meses. La fórmula del valor presente de una anualidad deriva de la matemática financiera clásica (Fisher, The Theory of Interest, 1930) y está codificada en la normativa TAE española (Ley 5/2019 art. 12) y la Directiva UE 2014/17/UE sobre crédito hipotecario.

Historia y contexto hipotecario en España

El mercado hipotecario español está regulado por la Ley Hipotecaria 1946 (modificada 2007) y la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario que transpuso la Directiva UE 2014/17/UE. La crisis 2008-2014 con el estallido de la burbuja inmobiliaria llevó a regulaciones más estrictas: el Banco de España exige LTV máximo 80% para primera vivienda y 60% para segunda. Según el INE Encuesta Financiera de las Familias 2020, la cuota hipotecaria media supone el 21% de los ingresos netos en España. Tipos 2024: según rankia y Banco de España TEDR diciembre 2024, el tipo fijo medio a 25 años está en 3,5% y el variable en Euribor 12M + 0,75% (Euribor 12M cerró 2024 al 2,5%).

Tabla hipotecas asumibles España 2024

Neto mensualCuota máx (35%)Hipoteca 25 años 3,5%Hipoteca 30 años 3,5%Precio máx LTV 80%
1.500€525€105.000€117.000€146.000€
2.000€700€140.000€156.000€195.000€
2.500€875€175.000€195.000€244.000€
3.500€1.225€245.000€273.000€341.000€
5.000€1.750€350.000€390.000€488.000€

Fuentes: Banco de España TEDR diciembre 2024, INE Estadística Registral Inmobiliaria 2024, AEB informe trimestral 2024.

Cinco ejemplos numéricos

Ejemplo 1 — Pareja joven Madrid. Neto conjunto 3.800€, deuda residual 250€/mes (coche). Cuota máxima = (3.800 - 250) × 0,35 = 1.243€. Hipoteca 25 años al 3,5% = 248.000€. Entrada 25% = 62.000€. Precio máximo 310.000€. Asumible para piso 70-80 m² en zona periférica.

Ejemplo 2 — Soltero 35 años Valencia. Neto 2.100€, sin deudas. Cuota máxima 735€. Hipoteca 30 años 3,5% = 164.000€. Entrada 41.000€. Precio máximo 205.000€. Apartamento 1 dormitorio en zona urbana.

Ejemplo 3 — Familia 4 personas Sevilla. Neto 2.900€, préstamo personal 200€. Cuota 945€. Hipoteca 25 años 3,7% = 184.000€. Entrada 46.000€. Precio máximo 230.000€.

Ejemplo 4 — Compra segunda vivienda costa. Neto 5.000€, hipoteca primera vivienda 750€. Cuota máx segunda = (5.000 - 750) × 0,35 = 1.487€. Banco aplica LTV 60% para segunda residencia, requiriendo 40% de entrada.

Ejemplo 5 — Reforma con bonus energético. Neto 2.700€, hipoteca 25 años 3,4%, plazo extendido para incluir reforma. Cuota 945€, hipoteca 195.000€, precio inmueble 244.000€ con bonificación tipo 0,2-0,5% por eficiencia energética A o B (DGT BOE 2023).

Limitaciones del modelo

El cálculo no considera varios factores reales: gastos accesorios (notaría 0,3-0,5%, registro 0,1-0,3%, gestoría 250-400€, ITP 6-10% segunda mano según comunidad o IVA 10% obra nueva, AJD 0,5-1,5% según comunidad), seguros obligatorios (incendios y daños obligatorio Ley 50/1980, vida facultativo pero exigido por banco), gastos recurrentes (IBI 0,4-1,1% valor catastral, comunidad 30-200€/mes, mantenimiento 1-2% anual). El banco también valora la estabilidad laboral: contratos temporales o autónomos jóvenes suelen recibir LTV reducido. El modelo asume tipo constante; para hipotecas variables debes considerar el peor escenario.

Errores comunes

  • No considerar las deudas existentes: préstamos coche, líneas de crédito reducen capacidad de endeudamiento.
  • Subestimar los gastos asociados: notario + impuestos + gestoría = 10-15% del precio en obra nueva, 8-12% en segunda mano.
  • Confundir cuota asumible con cuota máxima concedible: el banco puede negar aunque estés bajo el 35% por otros criterios.
  • Ignorar el Euribor en hipoteca variable: con Euribor 12M en subida BCE 2022-2024 (de -0,5% a 4%), la cuota puede duplicarse.
  • No considerar la edad al final del préstamo: muchos bancos limitan el plazo para no superar 70-75 años a la finalización.

Aplicaciones prácticas

  1. Definir el presupuesto máximo antes de iniciar búsqueda en Idealista o Fotocasa.
  2. Comparar ofertas hipotecarias a igual sostenibilidad de cuota.
  3. Decidir entre plazos de 20, 25 o 30 años según prioridades financieras.
  4. Evaluar si esperar para acumular mayor entrada y evitar tipos premium por LTV alto.
  5. Comparar tipo fijo, variable y mixto Banco de España TEDR rankings 2024.
  6. Planificar la solicitud conjunta con cónyuge para duplicar capacidad.
  7. Estimar el impacto de un cambio de empleo o subida salarial.

Actualizado a julio de 2026

Preguntas frecuentes

¿De dónde viene la regla del 35% para la cuota?

La regla del 35% (cuota máxima = 35% del neto) es una recomendación del Banco de España (Circular 4/2017) y AEB para prevenir el sobreendeudamiento. Se basa en estudios sobre estabilidad financiera familiar tras la crisis 2008-2014. Por encima de este umbral el riesgo de impago aumenta exponencialmente: según datos del Boletín Económico Banco de España 2023, hogares con DSTI > 40% tienen tasa de morosidad 4-6 veces superior a la media.

¿Qué es el Loan-to-Value (LTV) y por qué importa?

El Loan-to-Value es la relación hipoteca / valor de la vivienda. En España, el Banco de España exige LTV máximo del 80% para primera vivienda y 60% para segunda residencia (Circular 4/2017). Esto significa que necesitas al menos 20% de entrada para la primera vivienda. La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario refuerza estos límites tras la transposición de la Directiva UE 2014/17/UE para proteger al consumidor.

¿Puedo conseguir hipoteca con contrato temporal?

Es posible pero más difícil. Los bancos españoles prefieren contratos indefinidos con al menos 12-24 meses de antigüedad. Con contrato temporal, algunos bancos requieren aval familiar, LTV reducido al 60% o tipos más altos. La conversión de temporal a indefinido (Real Decreto-ley 32/2021 de reforma laboral) suele desbloquear las condiciones estándar. Para autónomos se exigen al menos 2-3 años de declaraciones IRPF documentadas.

¿Cuánto cuesta realmente una hipoteca más allá de la cuota?

Los gastos asociados suman 10-15% del valor en obra nueva (IVA 10% + AJD 0,5-1,5% + notaría 0,3-0,5% + registro 0,1-0,3% + gestoría) y 8-12% en segunda mano (ITP 6-10% según CCAA + notaría + registro). La Ley 5/2019 trasladó al banco los gastos de notaría, registro, gestoría e IAJD para nuevas hipotecas, dejando al cliente solo la tasación (250-400€) y copia para él.

¿Conviene tipo fijo, variable o mixto en 2024?

Depende de las expectativas sobre tipos BCE. Finales 2024: fijo 25 años en torno a 3,2-3,8%, variable Euribor + 0,5-1% diferencial (Euribor 12M cerró 2024 al 2,5%), mixto 5+25 años con bonificación inicial. Según rankia y Banco de España TEDR diciembre 2024, el 70% de las nuevas hipotecas son a tipo fijo, reflejo de la aversión al riesgo tras subidas BCE 2022-2023. La Ley 2/1994 permite subrogación gratuita.

¿Influye la edad en el plazo hipotecario?

Sí. Los bancos españoles aplican un límite edad-fin-préstamo entre 70 y 75 años. Ejemplo: a 50 años puedes solicitar hipoteca a 25 años; a 60 años el plazo máximo baja a 15-17 años. Esto aumenta la cuota mensual a igualdad de capital. La hipoteca inversa (Ley 41/2007) está reservada a mayores de 65 años para transformar el valor de la vivienda en renta sin perderla.

¿Qué pasa si el Euribor sube durante una hipoteca variable?

Con Euribor en subida la cuota aumenta proporcionalmente. Ejemplo: hipoteca 200.000€ a 25 años con Euribor 12M de -0,5% (2021) a 4% (2024) → cuota de 720€ a 1.060€. La subrogación a tipo fijo (Ley 2/1994) permite cambiar de banco con costes limitados. La novación con el mismo banco es gratis pero requiere acuerdo. El tipo máximo está limitado por la usura (Ley Azcárate 1908) interpretada por el Tribunal Supremo.

Fórmula

R_{max} = \frac{N - D}{3}, \quad M_{max} = R_{max} \cdot \frac{(1+r)^n - 1}{r(1+r)^n}, \quad P_{max} = \frac{M_{max}}{0{,}80}

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