Vous avez trouvé une maison à rénover et revendre, on demande 150 000 € et vous estimez qu'après les travaux elle vaudra 300 000 € : cela semble une affaire de rêve. Mais combien pouvez-vous offrir sans risquer de travailler à perte ? La règle des 70% répond d'un coup : l'offre maximale est 70% de la valeur après travaux moins les coûts de rénovation. Avec une ARV de 300 000 € et 50 000 € de travaux, vous ne devriez pas payer plus de 160 000 €. Pourquoi justement 70% ? Parce que les 30% que vous laissez sur la table ne sont pas du profit pur : ils doivent couvrir les coûts de vente, de détention et de financement, en plus de votre gain. Ce calculateur de la règle des 70% vous donne l'offre maximale (MAO) et vous dit si le prix demandé entre dans la règle, pour n'importe quel bien et marché.

Qu'est-ce que la règle des 70% (et le MAO)

La règle des 70% est une ligne directrice utilisée par les investisseurs immobiliers qui font du fix-and-flip — acheter une maison à rénover, la remettre à neuf et la revendre avec profit. Elle dit que vous ne devriez pas payer plus de 70% de la valeur après travaux (ARV), moins le coût estimé de la rénovation. Le résultat est votre offre maximale, en anglais Maximum Allowable Offer (MAO) : le prix au-delà duquel l'affaire devient trop risquée. Ce n'est pas une loi physique ni une garantie de profit, mais un filtre rapide et puissant pour écarter les mauvaises affaires et reconnaître les bonnes, sans devoir à chaque fois dresser un business plan complet. C'est le premier nombre qu'un investisseur expérimenté calcule en évaluant un bien à flipper. Le calculateur le détermine pour vous.

Pourquoi acheter sous la valeur

Le cœur du fix-and-flip est d'acheter suffisamment sous la valeur pour laisser de la place à tous les coûts et à un profit. Le prix d'achat n'est pas la seule dépense : il y a les travaux, mais aussi les coûts de vente (commissions de l'agent, frais de clôture), les coûts de détention pendant l'opération (taxes, assurance, charges), les coûts de financement (intérêts et frais si vous utilisez un prêt) et, à la fin, le profit qui justifie le risque et le travail. Si vous payez trop, ces coûts mangent la marge et vous finissez par travailler gratuitement — ou à perte. La règle des 70% construit à l'avance un coussin suffisant pour couvrir tout cela. Acheter sous la valeur n'est pas de l'avidité : c'est la condition pour qu'un flip ait un sens économique. Le calculateur rend explicite combien "sous la valeur" vous devez acheter.

Qu'est-ce que l'ARV (valeur après travaux)

L'ARV (After Repair Value) est la valeur de marché estimée du bien après la rénovation, c'est-à-dire combien vous le vendrez une fois remis à neuf. C'est le nombre le plus important et le plus délicat de toute l'opération, car tout le reste en dépend : l'offre maximale en est un pourcentage. On l'estime en comparant des biens similaires (par zone, taille, état) vendus récemment dans la même zone — les fameux "comparables". Surestimer l'ARV est l'erreur la plus dangereuse du fix-and-flip : elle gonfle l'offre maximale et fait paraître bonne une affaire qui ne l'est pas. Mieux vaut être conservateur : utilisez une ARV prudente, basée sur des ventes réelles et non sur des espoirs. Le calculateur part de l'ARV que vous saisissez, donc la qualité du résultat dépend de la qualité de cette estimation.

La formule : comment se calcule l'offre maximale

La formule est simple : offre maximale = ARV × pourcentage − coûts de rénovation. Avec la règle classique des 70%, vous prenez 70% de l'ARV et soustrayez les travaux. Sur une ARV de 300 000 € avec 50 000 € de travaux : 300 000 × 70% = 210 000, moins 50 000 de travaux = 160 000 € d'offre maximale. Notez deux choses. Premièrement : le pourcentage s'applique à l'ARV, pas au prix demandé — c'est la valeur finale qui compte. Deuxièmement : les coûts des travaux se soustraient après, car ils sont une dépense supplémentaire qui ne doit pas entamer la marge. Le résultat est le maximum que vous pouvez payer pour le bien "en l'état". Le calculateur applique cette formule et vous montre aussi l'investissement total (prix plus travaux) et la marge brute par rapport à l'ARV.

Le MAO selon le pourcentage

Le pourcentage de la règle n'est pas gravé dans le marbre : 70% est le standard, mais investisseurs et marchés utilisent des valeurs différentes. Le tableau montre l'offre maximale selon le pourcentage, avec une ARV de 300 000 € et 50 000 € de travaux :

Un pourcentage plus bas (65%) est plus prudent : il laisse plus de marge, mais vous fait faire des offres plus basses, plus difficiles à faire accepter. Un pourcentage plus haut (75-80%) est plus agressif : il vous permet de gagner plus d'affaires dans un marché compétitif, mais réduit le coussin pour les coûts et le profit. Le choix dépend du marché, de votre expérience, des coûts réels et de la certitude des estimations. Le calculateur vous laisse régler le pourcentage, vous pouvez ainsi adapter la règle à votre situation au lieu d'appliquer aveuglément les 70%.

Ce que couvre la marge des 30%

Voici le point que beaucoup de débutants ne comprennent pas : les 30% de l'ARV que la règle "laisse sur la table" ne sont pas tous du profit. C'est un coussin qui doit couvrir plusieurs postes de coût, et seul ce qui reste est votre gain. Le tableau décompose les 30% sur une ARV de 300 000 € (coussin de 90 000 €) :

Voilà pourquoi la règle utilise 70% et non, disons, 90% : la marge doit absorber tous ces coûts avant de laisser un profit. Si vos coûts réels sont plus bas (par exemple vous vendez sans agent, ou payez comptant sans financement), vous pouvez vous permettre un pourcentage plus haut ; s'ils sont plus hauts, il vous faut un pourcentage plus bas. La règle des 70% est calibrée sur des coûts typiques : vérifiez toujours s'ils correspondent à votre cas. Le calculateur montre la marge brute que vous devez ensuite répartir entre ces postes.

Les coûts de rénovation

Les coûts de rénovation sont la deuxième estimation critique, après l'ARV. Ils se soustraient directement dans la formule, donc les tromper décale l'offre maximale euro par euro. Ils incluent tous les travaux nécessaires pour amener le bien à l'état qui justifie l'ARV : structurels, installations, finitions, permis, et — fondamental — une marge pour les imprévus, car dans les rénovations les imprévus sont la norme, pas l'exception. Sous-estimer les travaux est, avec la surestimation de l'ARV, la façon la plus commune de transformer une bonne affaire sur le papier en une perte réelle. Mieux vaut une estimation prudente, faite avec de vrais devis ou avec l'aide de qui connaît les coûts de la zone. Le calculateur utilise le coût que vous saisissez : assurez-vous qu'il soit complet et inclue une réserve pour les surprises.

Évaluer une offre concrète

Le calculateur ne se limite pas à vous donner l'offre maximale : il compare aussi le prix d'achat que vous évaluez avec le MAO, et vous dit si vous entrez dans la règle. Si le prix est sous le MAO, vous êtes dans la règle, avec une marge d'autant plus grande que le prix est bas. S'il est au-dessus, la règle signale que vous payez trop pour laisser une marge saine. L'écart avec le MAO — la différence entre l'offre maximale et le prix — vous dit d'un coup d'œil combien de marge vous avez (si positif) ou de combien vous dépassez (si négatif). C'est un outil de négociation : si le vendeur demande plus que votre MAO, vous savez exactement de combien vous devez négocier à la baisse pour que l'affaire tienne. Le calculateur transforme la règle de concept abstrait en verdict sur le bien individuel.

Adapter le pourcentage au marché

La règle des 70% est née dans un certain contexte, mais le pourcentage doit être adapté. Le tableau résume comment le changer selon la stratégie et le marché :

Dans un marché chaud, où les maisons se vendent vite et les prix montent, beaucoup d'investisseurs augmentent le pourcentage à 75% ou plus pour réussir à acheter, en acceptant des marges plus serrées. Dans un marché incertain ou en baisse, il vaut mieux descendre à 65% ou moins, pour se protéger. La valeur du bien compte aussi : sur les biens chers les coûts fixes (une partie de la vente, de la détention) pèsent moins en pourcentage, on peut donc se permettre un pourcentage plus haut. Le calculateur vous laisse choisir le pourcentage juste pour votre contexte.

La règle des 70% dans le monde

La règle des 70% est populaire parmi les investisseurs anglophones, mais le principe est universel : acheter suffisamment sous la valeur finale pour couvrir tous les coûts et un profit. Dans divers marchés ce principe prend des noms et des formes différents — au Royaume-Uni on parle d'acheter "BMV" (below market value, sous la valeur de marché) ; ailleurs on raisonne par marge minimale ou par multiple sur les coûts — mais la logique de fond ne change pas. Les pourcentages typiques varient aussi selon le pays, à cause du poids différent des commissions, des taxes de mutation et des coûts de financement. C'est pourquoi le calculateur est paramétrique : il n'impose pas les 70%, mais vous laisse saisir le pourcentage adapté à votre marché, à vos coûts et à votre stratégie. La règle, dans n'importe quelle version, reste un filtre rapide valable partout où l'on achète pour rénover et revendre.

Règle des 70% et financement

La règle des 70% et le financement de l'opération sont étroitement liés. Beaucoup de flippers utilisent des prêts à court terme (comme les "hard money") pour acheter et rénover : ces coûts de financement — intérêts et frais — sont précisément l'un des postes que la marge des 30% doit couvrir. Si vous financez l'opération, les coûts de financement sont réels et doivent être considérés : un pourcentage de la règle plus prudent (ou un calcul séparé du coût du prêt) en tient compte. Si au contraire vous achetez comptant, vous économisez les coûts de financement et pouvez vous permettre un pourcentage légèrement plus haut, à profit égal. Le calculateur estime la marge brute après l'investissement en achat et travaux ; de là vous devez soustraire les coûts de financement (le cas échéant) avec la vente et la détention pour arriver au profit net. La règle vous donne le tableau ; le plan financier détaillé le complète.

Les limites de la règle

La règle des 70% est puissante précisément parce qu'elle est simple, mais la simplicité est aussi sa limite. C'est une approximation : elle suppose des coûts "typiques" qui pourraient ne pas correspondre à votre cas. Elle ne distingue pas entre un bien qui nécessite des travaux légers et un à refaire de zéro avec des risques bien différents. Elle ne tient pas compte de la vitesse de vente (un flip qui reste invendu pendant des mois accumule des coûts de détention). Elle ne considère pas la fiscalité sur la plus-value, qui varie selon le pays et la situation. Et le pourcentage "juste" dépend de facteurs que la règle ne voit pas. C'est pourquoi la règle des 70% doit être utilisée comme premier filtre, pour écarter rapidement les affaires sans sens et se concentrer sur les prometteuses, pas comme business plan définitif. Sur l'affaire qui passe le filtre, faites ensuite une analyse complète des coûts réels. Le calculateur sert justement de premier filtre rigoureux.

Erreurs communes

Quelques erreurs typiques. Premièrement : surestimer l'ARV, l'erreur la plus dangereuse, qui gonfle l'offre maximale et masque une mauvaise affaire — utilisez des comparables réels et soyez prudent. Deuxièmement : sous-estimer les travaux, en oubliant les imprévus qui dans les rénovations sont la norme. Troisièmement : ignorer les coûts cachés (vente, détention, financement) et penser que la marge des 30% est tout profit. Quatrièmement : appliquer aveuglément les 70% sans l'adapter au marché et aux coûts réels. Cinquièmement : tomber amoureux d'un bien et augmenter l'ARV ou le pourcentage pour faire tenir les comptes. Sixièmement : oublier que la règle est un filtre, pas une garantie. Le calculateur aide à garder la discipline : il vous donne une offre maximale basée sur vos chiffres, et vous dit quand le prix demandé la dépasse, avant que l'enthousiasme ne prenne le dessus.

Précautions et avertissements

Quelques avertissements. Premièrement : la règle des 70% est une ligne directrice indicative, pas une garantie de profit ni un conseil en investissement ou immobilier. Deuxièmement : la qualité du résultat dépend entièrement de la solidité de vos estimations d'ARV et de coûts des travaux, qui doivent être faites avec des données réelles. Troisièmement : la règle suppose des coûts typiques (vente, détention, financement) qui varient selon le marché, le pays et l'opération ; adaptez le pourcentage à votre cas. Quatrièmement : elle n'inclut pas la fiscalité sur la plus-value ni les risques spécifiques du bien et du marché. Cinquièmement : le fix-and-flip est une activité risquée, où les imprévus sont fréquents ; utilisez des marges prudentes et des réserves. Utilisez le calculateur comme premier filtre pour évaluer une affaire, puis confirmez avec une analyse complète et, si besoin, avec des professionnels du secteur.

Comment fonctionne le calculateur

Saisissez la valeur après travaux (ARV) du bien, les coûts de rénovation estimés, le pourcentage de la règle (70% est le standard) et le prix d'achat que vous voulez évaluer. Le calculateur renvoie l'offre maximale recommandée (MAO), l'investissement total (prix plus travaux), la marge brute par rapport à l'ARV et l'écart entre l'offre maximale et le prix — positif si vous êtes dans la règle, négatif si vous dépassez — avec une évaluation. Essayez de changer le pourcentage ou le prix et observez comment le verdict change : vous comprendrez d'un coup combien vous pouvez offrir et combien de marge il vous reste pour les coûts et le profit.

Les données dont vous avez besoin

Vous avez besoin de quatre informations. La valeur après travaux (ARV) : combien vaudra le bien rénové, estimé avec des comparables réels et prudemment. Les coûts de rénovation : la dépense complète pour les travaux, imprévus inclus. Le pourcentage de la règle : 70% comme standard, plus bas pour être prudent, plus haut dans les marchés chauds ou avec des coûts réduits. Le prix d'achat que vous évaluez, pour le comparer avec l'offre maximale. Le résultat est le MAO, l'investissement total, la marge et l'écart avec la règle. Rappelez-vous que c'est un filtre basé sur vos estimations : utilisez-le pour cribler les affaires, puis vérifiez la prometteuse avec une analyse complète des coûts réels.

Un exemple concret

Luca évalue une maison à rénover. Il étudie le marché et estime que, remise à neuf, elle vaudra 300 000 € (ARV), sur la base de trois ventes récentes de maisons similaires dans la zone. Les travaux, devis en main plus une réserve pour les imprévus, coûtent 50 000 €. Il applique la règle des 70% : 300 000 × 70% = 210 000, moins 50 000 de travaux = 160 000 € d'offre maximale. Le vendeur demande 150 000 €. Luca calcule : le prix demandé est sous son MAO de 160 000, avec un écart de +10 000 €. Il est dans la règle. Mais Luca sait que la marge des 30% (90 000 € sur une ARV de 300 000) n'est pas tout du profit : environ 21 000 € iront en coûts de vente, 9 000 en détention, 15 000 en financement s'il utilise un prêt. Il reste un profit estimé autour de 45 000 €, augmenté par les 10 000 € de marge extra qu'il a grâce au prix sous le MAO : en payant 150 000 au lieu de 160 000, ces 10 000 € vont droit au profit. Maintenant Luca sait que l'affaire tient, et il sait aussi combien il peut négocier : il pourrait offrir moins de 150 000 pour un coussin encore plus grand, mais il ne devrait jamais dépasser 160 000 sans revoir les chiffres. La règle lui a donné, en trente secondes, le tableau dont il a besoin pour décider et négocier.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la règle des 70% ?

C'est une ligne directrice du fix-and-flip immobilier : vous ne devriez pas payer plus de 70% de la valeur après travaux (ARV) moins les coûts de rénovation. Le résultat est l'offre maximale (MAO), le prix au-delà duquel l'affaire devient trop risquée. Elle sert à cribler rapidement les mauvaises affaires des bonnes.

Comment se calcule l'offre maximale ?

Offre maximale = ARV × pourcentage − coûts de rénovation. Avec la règle classique : 70% de l'ARV moins les travaux. Exemple : ARV 300 000 €, travaux 50 000 € → 300 000 × 70% = 210 000, moins 50 000 = 160 000 € d'offre maximale. Le calculateur le fait avec vos chiffres.

Pourquoi justement 70% et pas plus ?

Parce que les 30% que la règle laisse ne sont pas tous du profit : ils doivent couvrir les coûts de vente (agent, clôture), de détention, de financement et enfin le profit. Sur une ARV de 300 000 € ces 30% font 90 000 €, mais après tous les coûts le profit est une fraction. Les 70% construisent le bon coussin.

Qu'est-ce que l'ARV ?

L'ARV (After Repair Value) est la valeur de marché estimée du bien après la rénovation. C'est le nombre le plus important : l'offre maximale en est un pourcentage. On l'estime avec des biens comparables vendus récemment dans la même zone. La surestimer est l'erreur la plus dangereuse du fix-and-flip.

Puis-je utiliser un pourcentage autre que 70% ?

Oui, et il est conseillé de l'adapter. 70% est le standard, mais on descend à 65% ou moins pour être prudent ou dans les marchés incertains, et on monte à 75-80% dans les marchés très compétitifs ou si vos coûts réels sont bas. Le calculateur vous laisse régler le pourcentage adapté à votre contexte.

La marge des 30% est-elle mon profit ?

Non. C'est un coussin qui doit couvrir les coûts de vente, de détention et de financement, et seul ce qui reste est le profit. Typiquement, sur une ARV, les coûts de vente pèsent environ 7%, la détention 3%, le financement 5%, laissant environ 15% de profit. Vos chiffres réels peuvent varier.

La règle inclut-elle les coûts de rénovation ?

Oui : ils se soustraient directement dans la formule, après avoir appliqué le pourcentage à l'ARV. C'est pourquoi bien les estimer est crucial : chaque euro d'erreur décale l'offre maximale d'un euro. Incluez tous les travaux et une marge pour les imprévus, fréquents dans les rénovations.

La règle des 70% vaut-elle hors des États-Unis ?

Le principe — acheter sous la valeur pour couvrir coûts et profit — est universel et vaut partout. Les pourcentages typiques varient cependant selon le pays, à cause du poids différent des commissions, des taxes de mutation et des coûts de financement. Le calculateur est paramétrique : utilisez le pourcentage adapté à votre marché.

Que me dit l'écart avec le MAO ?

C'est la différence entre l'offre maximale et le prix d'achat que vous évaluez. S'il est positif, vous êtes dans la règle avec cette marge d'espace ; s'il est négatif, vous payez plus que le MAO et vous dépassez. C'est utile en négociation : il vous dit de combien vous devez négocier à la baisse pour que l'affaire tienne.

Que se passe-t-il si je paie plus que le MAO ?

Le coussin pour les coûts et le profit se réduit, et l'opération devient plus risquée. Ce n'est pas toujours à écarter — la règle est un guide, pas une loi — mais il faut de bonnes raisons (coûts réels plus bas, ARV conservatrice, marché en croissance). Sinon, mieux vaut renégocier ou passer son chemin.

La règle tient-elle compte du financement ?

Indirectement : les coûts de financement sont l'un des postes que la marge des 30% doit couvrir. Si vous financez avec un prêt à court terme (hard money), ces coûts sont réels ; si vous achetez comptant, vous les économisez et pouvez vous permettre un pourcentage plus haut. Pour un calcul précis, considérez le coût du prêt à part.

La règle des 70% garantit-elle un profit ?

Non. C'est un filtre rapide basé sur des coûts typiques et vos estimations, pas une garantie. Une affaire qui passe le filtre peut tout de même mal tourner (travaux plus chers, ARV plus basse, vente lente). Utilisez-la pour cribler, puis confirmez l'affaire prometteuse avec une analyse complète des coûts réels.

Le résultat est-il un conseil ?

Non. C'est une estimation indicative avec la règle des 70%, utile comme premier filtre. Ce n'est pas un conseil en investissement ou immobilier. Le fix-and-flip est risqué et la qualité du résultat dépend de vos estimations d'ARV et de travaux. Évaluez avec des données réelles et, si besoin, avec des professionnels du secteur.

Mis à jour en juillet 2026