Has encontrado una casa a reformar y revender, piden 150.000 € y estimas que tras las obras valdrá 300.000 €: parece un trato de ensueño. Pero ¿cuánto puedes ofrecer sin arriesgarte a trabajar a pérdida? La regla del 70% responde de un golpe: la oferta máxima es el 70% del valor tras las obras menos los costes de reforma. Con un ARV de 300.000 € y 50.000 € de obras, no deberías pagar más de 160.000 €. ¿Por qué justo el 70%? Porque el 30% que dejas sobre la mesa no es beneficio puro: debe cubrir los costes de venta, de mantenimiento y de financiación, además de tu ganancia. Esta calculadora de la regla del 70% te da la oferta máxima (MAO) y te dice si el precio pedido entra en la regla, para cualquier inmueble y mercado.

Qué es la regla del 70% (y el MAO)

La regla del 70% es una guía usada por los inversores inmobiliarios que hacen fix-and-flip — comprar una casa a reformar, renovarla y revenderla con beneficio. Dice que no deberías pagar más del 70% del valor tras las obras (ARV), menos el coste estimado de la reforma. El resultado es tu oferta máxima, en inglés Maximum Allowable Offer (MAO): el precio más allá del cual el trato se vuelve demasiado arriesgado. No es una ley física ni una garantía de beneficio, sino un filtro rápido y potente para descartar los tratos malos y reconocer los buenos, sin tener que hacer cada vez un plan de negocio completo. Es el primer número que un inversor experto calcula al valorar un inmueble para flipar. La calculadora lo determina por ti.

Por qué comprar bajo valor

El corazón del fix-and-flip es comprar suficientemente bajo valor para dejar espacio a todos los costes y a un beneficio. El precio de compra no es el único gasto: están las obras, pero también los costes de venta (comisiones del agente, gastos de cierre), los costes de mantenimiento durante la operación (impuestos, seguro, suministros), los costes de financiación (intereses y comisiones si usas un préstamo) y, al final, el beneficio que justifica el riesgo y el trabajo. Si pagas demasiado, estos costes se comen el margen y acabas trabajando gratis — o a pérdida. La regla del 70% construye de antemano un colchón suficiente para cubrir todo esto. Comprar bajo valor no es avaricia: es la condición para que un flip tenga sentido económico. La calculadora hace explícito cuánto "bajo valor" debes comprar.

Qué es el ARV (valor tras las obras)

El ARV (After Repair Value) es el valor de mercado estimado del inmueble tras la reforma, es decir cuánto lo venderás una vez renovado. Es el número más importante y más delicado de toda la operación, porque todo lo demás depende de él: la oferta máxima es un porcentaje suyo. Se estima comparando inmuebles similares (por zona, tamaño, estado) vendidos recientemente en la misma área — los llamados "comparables". Sobrestimar el ARV es el error más peligroso del fix-and-flip: infla la oferta máxima y hace parecer bueno un trato que no lo es. Mejor ser conservador: usa un ARV prudente, basado en ventas reales y no en esperanzas. La calculadora parte del ARV que introduces, así que la calidad del resultado depende de la calidad de esta estimación.

La fórmula: cómo se calcula la oferta máxima

La fórmula es simple: oferta máxima = ARV × porcentaje − costes de reforma. Con la regla clásica del 70%, tomas el 70% del ARV y restas las obras. Sobre un ARV de 300.000 € con 50.000 € de obras: 300.000 × 70% = 210.000, menos 50.000 de obras = 160.000 € de oferta máxima. Nota dos cosas. Primero: el porcentaje se aplica al ARV, no al precio pedido — es el valor final el que cuenta. Segundo: los costes de las obras se restan después, porque son un gasto adicional que no debe mermar el margen. El resultado es el máximo que puedes pagar por el inmueble "tal cual". La calculadora aplica esta fórmula y te muestra también la inversión total (precio más obras) y el margen bruto respecto al ARV.

El MAO al variar el porcentaje

El porcentaje de la regla no está esculpido en piedra: el 70% es el estándar, pero inversores y mercados usan valores distintos. La tabla muestra la oferta máxima al variar el porcentaje, con un ARV de 300.000 € y 50.000 € de obras:

Un porcentaje más bajo (65%) es más prudente: deja más margen, pero te hace hacer ofertas más bajas, más difíciles de que acepten. Un porcentaje más alto (75-80%) es más agresivo: te permite ganar más operaciones en un mercado competitivo, pero reduce el colchón para costes y beneficio. La elección depende del mercado, de tu experiencia, de los costes reales y de la certeza de las estimaciones. La calculadora te deja ajustar el porcentaje, así puedes adaptar la regla a tu situación en vez de aplicar ciegamente el 70%.

Qué cubre el margen del 30%

Aquí está el punto que muchos principiantes no entienden: el 30% del ARV que la regla "deja sobre la mesa" no es todo beneficio. Es un colchón que debe cubrir varias partidas de coste, y solo lo que queda es tu ganancia. La tabla descompone el 30% sobre un ARV de 300.000 € (colchón de 90.000 €):

Por eso la regla usa el 70% y no, digamos, el 90%: el margen debe absorber todos estos costes antes de dejar un beneficio. Si tus costes reales son más bajos (por ejemplo vendes sin agente, o pagas en efectivo sin financiación), puedes permitirte un porcentaje más alto; si son más altos, necesitas un porcentaje más bajo. La regla del 70% está calibrada sobre costes típicos: verifica siempre si corresponden a tu caso. La calculadora muestra el margen bruto que luego debes repartir entre estas partidas.

Los costes de reforma

Los costes de reforma son la segunda estimación crítica, después del ARV. Se restan directamente en la fórmula, así que equivocarlos desplaza la oferta máxima euro por euro. Incluyen todas las obras necesarias para llevar el inmueble al estado que justifica el ARV: estructurales, instalaciones, acabados, permisos, y — fundamental — un margen para imprevistos, porque en las reformas los imprevistos son la norma, no la excepción. Subestimar las obras es, junto con sobrestimar el ARV, la forma más común de convertir un buen trato sobre el papel en una pérdida real. Mejor una estimación prudente, hecha con presupuestos reales o con la ayuda de quien conoce los costes de la zona. La calculadora usa el coste que introduces: asegúrate de que sea completo e incluya una reserva para las sorpresas.

Valorar una oferta concreta

La calculadora no se limita a darte la oferta máxima: compara también el precio de compra que estás valorando con el MAO, y te dice si entras en la regla. Si el precio está bajo el MAO, estás dentro de la regla, con un margen tanto mayor cuanto más bajo el precio. Si está por encima, la regla señala que estás pagando demasiado para dejar un margen sano. La diferencia con el MAO — la diferencia entre oferta máxima y precio — te dice de un vistazo cuánto espacio tienes (si es positivo) o de cuánto te pasas (si es negativo). Es una herramienta de negociación: si el vendedor pide más de tu MAO, sabes exactamente cuánto debes negociar a la baja para que el trato cuadre. La calculadora convierte la regla de concepto abstracto en veredicto sobre el inmueble concreto.

Adaptar el porcentaje al mercado

La regla del 70% nació en un cierto contexto, pero el porcentaje hay que adaptarlo. La tabla resume cómo cambiarlo según la estrategia y el mercado:

En un mercado caliente, donde las casas se venden rápido y los precios suben, muchos inversores suben el porcentaje al 75% o más para conseguir comprar, aceptando márgenes más estrechos. En un mercado incierto o en caída, conviene bajar al 65% o menos, para protegerse. También el valor del inmueble cuenta: en los inmuebles caros los costes fijos (una parte de la venta, del mantenimiento) pesan menos en porcentaje, así que uno puede permitirse un porcentaje más alto. La calculadora te deja elegir el porcentaje justo para tu contexto.

La regla del 70% en el mundo

La regla del 70% es popular entre los inversores de habla inglesa, pero el principio es universal: comprar suficientemente bajo el valor final para cubrir todos los costes y un beneficio. En distintos mercados este principio toma nombres y formas distintas — en el Reino Unido se habla de comprar "BMV" (below market value, bajo el valor de mercado); en otros lugares se razona por margen mínimo o por múltiplo sobre los costes — pero la lógica de fondo no cambia. También los porcentajes típicos varían por país, por el distinto peso de comisiones, impuestos de transmisión y costes de financiación. Por eso la calculadora es paramétrica: no impone el 70%, sino que te deja introducir el porcentaje adecuado a tu mercado, a tus costes y a tu estrategia. La regla, en cualquier versión, sigue siendo un filtro rápido válido dondequiera que se compre para reformar y revender.

Regla del 70% y financiación

La regla del 70% y la financiación de la operación están estrechamente ligadas. Muchos flippers usan préstamos a corto plazo (como los "hard money") para comprar y reformar: estos costes de financiación — intereses y comisiones — son precisamente una de las partidas que el margen del 30% debe cubrir. Si financias la operación, los costes de financiación son reales y hay que considerarlos: un porcentaje de la regla más prudente (o un cálculo separado del coste del préstamo) tiene esto en cuenta. Si en cambio compras en efectivo, ahorras los costes de financiación y puedes permitirte un porcentaje ligeramente más alto, a igualdad de beneficio. La calculadora estima el margen bruto tras la inversión en compra y obras; de ahí debes restar los costes de financiación (si los hay) junto con venta y mantenimiento para llegar al beneficio neto. La regla te da el cuadro; el plan financiero detallado lo completa.

Los límites de la regla

La regla del 70% es potente precisamente porque es simple, pero la simplicidad es también su límite. Es una aproximación: asume costes "típicos" que podrían no corresponder a tu caso. No distingue entre un inmueble que requiere obras ligeras y uno a rehacer desde cero con riesgos bien distintos. No tiene en cuenta la velocidad de venta (un flip que queda sin vender durante meses acumula costes de mantenimiento). No considera la fiscalidad sobre la plusvalía, que varía por país y situación. Y el porcentaje "justo" depende de factores que la regla no ve. Por eso la regla del 70% hay que usarla como primer filtro, para descartar rápido los tratos sin sentido y concentrarse en los prometedores, no como plan de negocio definitivo. Sobre el trato que supera el filtro, haz luego un análisis completo de los costes reales. La calculadora sirve precisamente como primer filtro riguroso.

Errores comunes

Algunos errores típicos. Primero: sobrestimar el ARV, el error más peligroso, que infla la oferta máxima y enmascara un mal trato — usa comparables reales y sé prudente. Segundo: subestimar las obras, olvidando los imprevistos que en las reformas son la norma. Tercero: ignorar los costes ocultos (venta, mantenimiento, financiación) y pensar que el margen del 30% es todo beneficio. Cuarto: aplicar ciegamente el 70% sin adaptarlo al mercado y a los costes reales. Quinto: enamorarse de un inmueble y subir el ARV o el porcentaje para que cuadren las cuentas. Sexto: olvidar que la regla es un filtro, no una garantía. La calculadora ayuda a mantener la disciplina: te da una oferta máxima basada en tus números, y te dice cuándo el precio pedido la supera, antes de que el entusiasmo tome el mando.

Cautelas y advertencias

Algunas advertencias. Primero: la regla del 70% es una guía orientativa, no una garantía de beneficio ni un asesoramiento de inversión o inmobiliario. Segundo: la calidad del resultado depende enteramente de la bondad de tus estimaciones de ARV y costes de las obras, que hay que hacer con datos reales. Tercero: la regla asume costes típicos (venta, mantenimiento, financiación) que varían por mercado, país y operación; adapta el porcentaje a tu caso. Cuarto: no incluye la fiscalidad sobre la plusvalía ni los riesgos específicos del inmueble y del mercado. Quinto: el fix-and-flip es una actividad arriesgada, en la que los imprevistos son frecuentes; usa márgenes prudentes y reservas. Usa la calculadora como primer filtro para valorar un trato, luego confirma con un análisis completo y, si hace falta, con profesionales del sector.

Cómo funciona la calculadora

Introduce el valor tras las obras (ARV) del inmueble, los costes de reforma estimados, el porcentaje de la regla (70% es el estándar) y el precio de compra que quieres valorar. La calculadora devuelve la oferta máxima recomendada (MAO), la inversión total (precio más obras), el margen bruto respecto al ARV y la diferencia entre la oferta máxima y el precio — positiva si estás dentro de la regla, negativa si te pasas — con una valoración. Prueba a cambiar el porcentaje o el precio y observa cómo cambia el veredicto: entenderás al vuelo cuánto puedes ofrecer y cuánto margen te queda para costes y beneficio.

Los datos que necesitas

Necesitas cuatro informaciones. El valor tras las obras (ARV): cuánto valdrá el inmueble reformado, estimado con comparables reales y de forma prudente. Los costes de reforma: el gasto completo de las obras, imprevistos incluidos. El porcentaje de la regla: 70% como estándar, más bajo para ser prudente, más alto en mercados calientes o con costes reducidos. El precio de compra que estás valorando, para compararlo con la oferta máxima. El resultado es el MAO, la inversión total, el margen y la diferencia con la regla. Recuerda que es un filtro basado en tus estimaciones: úsalo para cribar los tratos, luego verifica el prometedor con un análisis completo de los costes reales.

Ejemplo práctico

Luca valora una casa a reformar. Estudia el mercado y estima que, renovada, valdrá 300.000 € (ARV), basándose en tres ventas recientes de casas similares en la zona. Las obras, con presupuestos en mano más una reserva para imprevistos, cuestan 50.000 €. Aplica la regla del 70%: 300.000 × 70% = 210.000, menos 50.000 de obras = 160.000 € de oferta máxima. El vendedor pide 150.000 €. Luca calcula: el precio pedido está bajo su MAO de 160.000, con una diferencia de +10.000 €. Está dentro de la regla. Pero Luca sabe que el margen del 30% (90.000 € sobre un ARV de 300.000) no es todo beneficio: unos 21.000 € irán a costes de venta, 9.000 a mantenimiento, 15.000 a financiación si usa un préstamo. Queda un beneficio estimado en torno a los 45.000 €, aumentado por los 10.000 € de margen extra que tiene gracias al precio bajo el MAO: pagando 150.000 en vez de 160.000, esos 10.000 € van directos al beneficio. Ahora Luca sabe que el trato aguanta, y sabe también cuánto puede negociar: podría ofrecer menos de 150.000 para un colchón aún mayor, pero nunca debería superar los 160.000 sin revisar los números. La regla le dio, en treinta segundos, el cuadro que necesita para decidir y negociar.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la regla del 70%?

Es una guía del fix-and-flip inmobiliario: no deberías pagar más del 70% del valor tras las obras (ARV) menos los costes de reforma. El resultado es la oferta máxima (MAO), el precio más allá del cual el trato se vuelve demasiado arriesgado. Sirve para cribar rápido los tratos malos de los buenos.

¿Cómo se calcula la oferta máxima?

Oferta máxima = ARV × porcentaje − costes de reforma. Con la regla clásica: 70% del ARV menos las obras. Ejemplo: ARV 300.000 €, obras 50.000 € → 300.000 × 70% = 210.000, menos 50.000 = 160.000 € de oferta máxima. La calculadora lo hace con tus números.

¿Por qué justo el 70% y no más?

Porque el 30% que la regla deja no es todo beneficio: debe cubrir los costes de venta (agente, cierre), de mantenimiento, de financiación y por último el beneficio. Sobre un ARV de 300.000 € ese 30% son 90.000 €, pero tras todos los costes el beneficio es una fracción. El 70% construye el colchón justo.

¿Qué es el ARV?

El ARV (After Repair Value) es el valor de mercado estimado del inmueble tras la reforma. Es el número más importante: la oferta máxima es un porcentaje suyo. Se estima con inmuebles comparables vendidos recientemente en la misma zona. Sobrestimarlo es el error más peligroso del fix-and-flip.

¿Puedo usar un porcentaje distinto del 70%?

Sí, y es aconsejable adaptarlo. El 70% es el estándar, pero se baja al 65% o menos para ser prudente o en mercados inciertos, y se sube al 75-80% en mercados muy competitivos o si tus costes reales son bajos. La calculadora te deja ajustar el porcentaje adecuado a tu contexto.

¿El margen del 30% es mi beneficio?

No. Es un colchón que debe cubrir los costes de venta, mantenimiento y financiación, y solo lo que queda es el beneficio. Típicamente, sobre un ARV, los costes de venta pesan cerca del 7%, el mantenimiento el 3%, la financiación el 5%, dejando cerca del 15% de beneficio. Tus números reales pueden variar.

¿La regla incluye los costes de reforma?

Sí: se restan directamente en la fórmula, tras aplicar el porcentaje al ARV. Por eso estimarlos bien es crucial: cada euro de error desplaza la oferta máxima un euro. Incluye todas las obras y un margen para imprevistos, que en las reformas son frecuentes.

¿La regla del 70% vale fuera de EE.UU.?

El principio — comprar bajo valor para cubrir costes y beneficio — es universal y vale en todas partes. Los porcentajes típicos sin embargo varían por país, por el distinto peso de comisiones, impuestos de transmisión y costes de financiación. La calculadora es paramétrica: usa el porcentaje adecuado a tu mercado.

¿Qué me dice la diferencia con el MAO?

Es la diferencia entre la oferta máxima y el precio de compra que estás valorando. Si es positiva, estás dentro de la regla con ese margen de espacio; si es negativa, estás pagando más del MAO y te pasas. Es útil en la negociación: te dice cuánto debes negociar a la baja para que el trato cuadre.

¿Qué pasa si pago más del MAO?

El colchón para costes y beneficio se reduce, y la operación se vuelve más arriesgada. No siempre hay que descartarla — la regla es una guía, no una ley — pero hacen falta buenas razones (costes reales más bajos, ARV conservador, mercado en crecimiento). Si no, conviene renegociar o pasar de largo.

¿La regla tiene en cuenta la financiación?

Indirectamente: los costes de financiación son una de las partidas que el margen del 30% debe cubrir. Si financias con un préstamo a corto (hard money), esos costes son reales; si compras en efectivo, los ahorras y puedes permitirte un porcentaje más alto. Para un cálculo preciso, considera el coste del préstamo aparte.

¿La regla del 70% garantiza un beneficio?

No. Es un filtro rápido basado en costes típicos y en tus estimaciones, no una garantía. Un trato que supera el filtro puede igualmente salir mal (obras más caras, ARV más bajo, venta lenta). Úsala para cribar, luego confirma el trato prometedor con un análisis completo de los costes reales.

¿El resultado es un asesoramiento?

No. Es una estimación orientativa con la regla del 70%, útil como primer filtro. No es asesoramiento de inversión o inmobiliario. El fix-and-flip es arriesgado y la calidad del resultado depende de tus estimaciones de ARV y obras. Valora con datos reales y, si hace falta, con profesionales del sector.

Actualizado a julio de 2026