Si vous avez acheté un logement avec un apport inférieur à 20%, vous payez très probablement chaque mois le PMI (private mortgage insurance), une assurance qui protège la banque, non vous. C'est un coût qui peut valoir des centaines d'euros par an, et la bonne nouvelle est qu'il n'est pas éternel : vous pouvez le supprimer quand votre part de propriété atteint un certain seuil. Mais quand exactement ? Le calculateur de suppression du PMI vous dit dans combien de mois vous atteindrez 80% de LTV (le point où vous pouvez demander l'annulation), combien de capital il vous reste à rembourser et combien vous économiserez en supprimant le PMI, en tenant compte aussi de la valorisation du logement.

Quand pouvez-vous supprimer le PMI de votre prêt

Le PMI n'est pas un coût permanent : la loi et les contrats de prêt prévoient qu'il puisse être supprimé une fois que vous avez accumulé assez de valeur nette dans le logement. Le moment clé est quand le rapport entre ce que vous devez encore et la valeur du logement — le loan-to-value (LTV) — descend à 80% : à ce point vous pouvez généralement demander par écrit l'annulation du PMI. Il y a ensuite un seuil encore plus favorable, 78%, auquel le PMI cesse généralement automatiquement. Savoir quand vous atteindrez ces jalons vous permet de ne pas payer le PMI un mois de plus que nécessaire. Le calculateur estime précisément ce moment, en combinant le remboursement du capital qui réduit votre dette et l'éventuelle valorisation du logement qui augmente sa valeur.

Qu'est-ce que le PMI et pourquoi le payez-vous

Le PMI (private mortgage insurance) est une assurance que les prêteurs exigent quand l'apport est inférieur à 20% de la valeur du logement, c'est-à-dire quand le prêt couvre plus de 80% du prix. Il sert à protéger la banque du risque de défaut : si vous ne payez pas et que le logement vaut moins que la dette, l'assurance couvre la perte du prêteur. L'important à comprendre est que le PMI protège le prêteur, non vous : vous payez la prime chaque mois, mais le bénéficiaire est la banque. C'est le « prix » d'avoir acheté avec moins de 20% d'apport. Le coût varie selon le montant du prêt, le LTV initial et votre profil, mais il peut facilement valoir l'équivalent de 100-250 € par mois. C'est pourquoi le supprimer dès que possible est l'un des mouvements les plus simples pour libérer de la trésorerie chaque mois.

La règle des 80% et 78%

Il y a deux seuils clés dans le parcours de suppression du PMI, tous deux basés sur le LTV. À 80% de LTV vous avez le droit de demander l'annulation du PMI : vous devez généralement le faire par écrit, être à jour des paiements et, parfois, prouver la valeur du logement avec une expertise. À 78% de LTV, en revanche, le PMI cesse automatiquement : le prêteur est tenu de l'annuler sans que vous ayez à demander, à condition d'être à jour. Il existe en outre un point supplémentaire d'annulation automatique à la moitié du plan d'amortissement (le point intermédiaire de la durée du prêt), indépendamment du LTV. Le calculateur se concentre sur le seuil des 80%, celui sur lequel vous pouvez agir activement pour avancer la suppression, mais il vaut la peine de rappeler aussi les deux autres, qui se déclenchent tout seuls.

LTV : comment il se calcule

Le loan-to-value (LTV) est le cœur de tout : c'est le solde restant du prêt divisé par la valeur du logement, exprimé en pourcentage. Si vous devez encore 250 000 € sur un logement qui vaut 300 000 €, le LTV est 250 000 ÷ 300 000 = 83,3%. Plus le LTV est bas, plus vous avez de valeur nette. Pour atteindre 80% avec cette valeur, le solde devrait descendre à 240 000 € (80% de 300 000) : il vous manque donc 10 000 € de capital à rembourser. Attention : le LTV dépend des deux chiffres — si le solde baisse (vous payez du capital) ou si la valeur monte (le logement se valorise), le LTV s'améliore. C'est pourquoi il y a deux chemins pour supprimer le PMI plus vite. Le calculateur part du LTV actuel et estime combien de mois sont nécessaires pour le porter à 80%.

Les deux chemins pour supprimer le PMI

Pour faire descendre le LTV à 80% et supprimer le PMI vous avez deux leviers, qui agissent souvent ensemble. Le premier est le remboursement du capital : chaque mensualité réduit une partie de la dette (la part de capital), abaissant le solde et donc le LTV. Vous pouvez accélérer ce chemin avec des paiements supplémentaires sur le capital. Le deuxième est la valorisation de la valeur du logement : si le marché immobilier monte ou que vous avez fait des améliorations, le logement vaut plus, le dénominateur du LTV croît et le pourcentage baisse, même sans rembourser un euro de plus. Dans ce cas il faut souvent une expertise pour prouver la nouvelle valeur au prêteur. Le calculateur modélise les deux chemins en même temps : il réduit le solde avec la part de capital mensuelle et fait croître la valeur avec la valorisation annuelle, en estimant quand les deux dynamiques portent le LTV à 80%.

Le chemin du remboursement du capital

Chaque mois, une partie de la mensualité du prêt va réduire le capital (la dette restante) et une partie aux intérêts. C'est la part de capital qui fait baisser le LTV dans le temps. Dans les premières années d'un prêt, la part de capital est plus petite (vous payez surtout des intérêts), puis elle croît à mesure que la dette se réduit. Pour estimer quand vous atteindrez 80%, le calculateur utilise la part de capital mensuelle que vous saisissez : il divise idéalement le capital encore à rembourser par cette part. S'il vous manque 10 000 € pour le 80% et que vous remboursez 500 € de capital par mois, il faudrait environ 20 mois avec le seul remboursement. Vous pouvez accélérer avec des paiements supplémentaires : chaque euro de plus versé sur le capital rapproche le moment de la suppression du PMI, avec un « rendement » égal au PMI que vous cessez de payer.

Mois pour le 80% selon le solde

Voici combien de mois sont nécessaires pour atteindre 80% de LTV sur un logement de 300 000 € (objectif solde 240 000 €), avec 500 € de part de capital par mois et sans valorisation, selon le solde actuel :

Plus vous êtes proche de 80%, moins il faut de temps. La valorisation du logement, non incluse ici, peut raccourcir sensiblement ces délais, comme nous le verrons.

Le chemin de la valorisation et de l'expertise

Le deuxième chemin, souvent sous-estimé, est la valorisation de la valeur du logement. Si la valeur monte, le LTV baisse même sans rembourser de capital supplémentaire, car le dénominateur du rapport croît. Dans les marchés immobiliers en croissance, ou après des rénovations qui augmentent la valeur, cette dynamique peut vous amener à 80% bien plus tôt que le seul remboursement. Le point pratique est que, pour utiliser ce chemin, vous devez généralement prouver la nouvelle valeur avec une expertise payée à un expert, et le prêteur doit l'accepter (certains exigent un certain temps minimum depuis l'achat). Le coût de l'expertise est généralement largement remboursé par les mois de PMI que vous cessez de payer. Le calculateur inclut la valorisation annuelle que vous saisissez : vous verrez que même un modeste 3-5% par an peut beaucoup réduire les mois nécessaires par rapport au seul remboursement.

Mois selon la valorisation

Voici comment change le temps pour atteindre 80% de LTV en partant d'un solde de 270 000 € sur un logement de 300 000 € (LTV 90%), avec 300 € de part de capital mensuelle, selon la valorisation annuelle :

La valorisation est un levier très puissant : passer d'un marché stagnant à un marché qui croît de 5% par an peut réduire les délais de huit ans à deux. C'est pourquoi, dans les marchés en hausse, une expertise pour supprimer le PMI peut être très avantageuse.

Annulation automatique à 78%

Même si vous ne faites rien, le PMI ne dure pas éternellement. La réglementation prévoit deux mécanismes d'annulation automatique. Le premier se déclenche quand le LTV, calculé sur le plan d'amortissement d'origine (donc sur la base des paiements programmés, non de la valorisation), atteint 78% : à ce point le prêteur doit annuler le PMI de lui-même, sans demande, à condition d'être à jour des paiements. Le deuxième se déclenche à la moitié de la durée du prêt (par exemple à 15 ans sur un prêt de trente ans), indépendamment du LTV. Ces automatismes sont un filet de sécurité, mais attendre qu'ils se déclenchent signifie souvent payer le PMI plus longtemps que nécessaire : en agissant activement à 80% (avec une demande et, si besoin, une expertise) vous pouvez avancer la suppression. Le calculateur vous aide à comprendre combien vous pouvez avancer par rapport aux automatismes.

Combien vous économisez en supprimant le PMI

Le PMI est un coût mensuel pur, qui ne réduit pas votre dette ni ne construit de valeur nette : le supprimer, c'est de l'argent qui revient dans votre poche chaque mois. Le calculateur montre l'économie annuelle du PMI, c'est-à-dire le coût mensuel multiplié par douze : sur un PMI de 150 € par mois cela fait 1 800 € par an. Sur toute la période où vous auriez continué à le payer, l'économie peut valoir plusieurs milliers d'euros. Plus important encore, supprimer le PMI de façon anticipée — en agissant à 80% au lieu d'attendre l'annulation automatique à 78% ou à mi-parcours — peut vous économiser des mois ou des années de primes. C'est pourquoi il vaut la peine de surveiller le LTV et d'agir dès que vous atteignez le seuil. Le calculateur quantifie à la fois les mois qui vous séparent de l'objectif et combien vous économisez une fois le PMI supprimé.

PMI et MIP : pas la même chose

Il est important de distinguer le PMI d'autres assurances sur les prêts. Le PMI s'applique aux prêts conventionnels (non garantis par l'État) avec un apport inférieur à 20% et c'est celui qui, comme nous l'avons vu, peut être supprimé une fois 80% de LTV atteint. Certains prêts garantis par des programmes gouvernementaux ont en revanche une assurance différente (souvent appelée MIP ou similaire), avec des règles d'annulation très différentes : dans certains cas elle ne peut être supprimée qu'en refinançant le prêt en un conventionnel. Cette distinction est cruciale, car la stratégie pour se débarrasser de l'assurance dépend du type de prêt. Le calculateur raisonne sur la logique du PMI conventionnel (suppression à 80% de LTV) ; si vous avez un prêt avec une assurance d'un type différent, vérifiez les règles spécifiques de votre programme, car la voie la plus efficace pourrait être le refinancement.

Les voies pour supprimer le PMI comparées

Voici une comparaison entre les façons de se débarrasser du PMI, avec leurs avantages et inconvénients :

Les voies actives (demande à 80%, paiements supplémentaires, expertise) permettent d'avancer la suppression ; l'automatisme est un filet de sécurité mais arrive généralement plus tard. Le calculateur vous aide à comprendre combien vous pouvez gagner en agissant.

Erreurs et précautions

Quelques précautions dans le parcours de suppression du PMI. Premièrement : n'attendez pas passivement l'automatisme — vous atteignez souvent 80% plus tôt et pouvez demander l'annulation, économisant des mois de primes. Deuxièmement : vérifiez les exigences du prêteur — il faut généralement être à jour des paiements, parfois un temps minimum depuis l'achat et une expertise à vos frais. Troisièmement : rappelez-vous que la valorisation doit être prouvée, votre estimation ne suffit pas : il faut une évaluation acceptée par le prêteur. Quatrièmement : attention au type de prêt — si ce n'est pas un prêt conventionnel avec PMI, les règles peuvent être différentes et la solution peut être le refinancement. Cinquièmement : la part de capital de la mensualité change dans le temps (elle croît), donc le calcul avec une part fixe est une estimation indicative. Le calculateur vous donne un ordre de grandeur fiable pour planifier, mais la confirmation des délais et des conditions doit toujours être demandée au prêteur.

Comment fonctionne le calculateur

Saisissez le solde restant du prêt, la valeur actuelle du logement, la part de capital de votre mensualité, la valorisation annuelle estimée du logement et le coût mensuel du PMI. Le calculateur renvoie les mois estimés pour atteindre 80% de LTV (et donc pouvoir supprimer le PMI), le LTV actuel, le capital que vous devriez rembourser pour atteindre 80% aujourd'hui et l'économie annuelle que vous obtiendrez en supprimant le PMI, avec une évaluation. Essayez différentes valeurs de valorisation et de part de capital (y compris des paiements supplémentaires) pour voir combien vous pouvez avancer la suppression. C'est la façon la plus rapide de comprendre quand vous direz enfin adieu au PMI.

Les données nécessaires

Vous avez besoin de cinq données. Le solde restant du prêt (combien vous devez encore). La valeur actuelle du logement (une estimation réaliste, ou la valeur d'une expertise récente). La part de capital de votre mensualité (la partie qui réduit la dette, non les intérêts ; vous la trouvez dans le tableau d'amortissement). La valorisation annuelle estimée du logement (0 si vous préférez l'ignorer, ou un pourcentage prudent selon votre marché). Le coût mensuel du PMI que vous payez maintenant. Le résultat est une estimation des mois pour supprimer le PMI, le LTV actuel, le capital à rembourser et l'économie annuelle. Rappelez-vous que les règles précises (seuils, exigences, délais) varient selon le prêteur et la juridiction : utilisez l'estimation pour planifier, et confirmez toujours les conditions avec votre banque.

Un exemple concret

Vous devez encore 250 000 € sur un logement qui vaut 300 000 € : le LTV est 83,3%, au-dessus du seuil de 80%. Pour 80% le solde doit descendre à 240 000 €, il vous manque donc 10 000 € de capital. Avec une part de capital de 500 € par mois et une valorisation de 2% par an, vous atteindrez 80% en environ 12 mois — la valorisation accélère par rapport aux 20 mois du seul remboursement. Le PMI de 150 €/mois vaut 1 800 € par an d'économie. Essayez de porter la valorisation à 5% : les mois se réduisent encore. Ou ajoutez des paiements supplémentaires à la part de capital : chaque euro versé rapproche la suppression du PMI.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le PMI et pourquoi le paie-je ?

Le PMI (private mortgage insurance) est une assurance que les prêteurs exigent quand vous achetez avec un apport inférieur à 20% (prêt au-dessus de 80% de la valeur). Il protège la banque, non vous, du risque de défaut. Vous payez la prime chaque mois mais le bénéficiaire est le prêteur. Il vaut souvent 100-250 € par mois et peut être supprimé.

Quand puis-je supprimer le PMI ?

Quand le LTV (solde du prêt divisé par la valeur du logement) descend à 80% : à ce point vous pouvez demander l'annulation par écrit. À 78% de LTV il cesse généralement automatiquement. Il y a aussi une annulation automatique à mi-parcours du plan d'amortissement. Agir activement à 80% vous économise des mois de primes.

Qu'est-ce que le LTV et comment se calcule-t-il ?

Le LTV (loan-to-value) est le solde restant du prêt divisé par la valeur du logement, en pourcentage. Sur une dette de 250 000 € et un logement de 300 000 €, le LTV est 83,3%. Pour 80% avec cette valeur le solde doit descendre à 240 000 €. Plus le LTV est bas, plus vous avez de valeur nette et plus vous êtes proche de supprimer le PMI.

Comment atteint-on 80% de LTV plus vite ?

Deux chemins : rembourser plus de capital (les paiements supplémentaires baissent le solde) et la valorisation du logement (si la valeur monte, le LTV baisse même sans rembourser, mais il faut une expertise pour le prouver). Le calculateur modélise les deux : part de capital mensuelle + valorisation annuelle.

La valorisation du logement aide-t-elle vraiment ?

Beaucoup. Si le logement vaut plus, le LTV baisse car le dénominateur croît. Dans le calculateur, passer d'un marché stagnant à un marché qui croît de 5% par an peut réduire les délais de huit ans à deux. Pour utiliser ce chemin il faut une expertise acceptée par le prêteur prouvant la nouvelle valeur.

Quelle différence entre 80% et 78% de LTV ?

À 80% vous avez le droit de DEMANDER l'annulation du PMI (vous devez agir, par écrit, être à jour, parfois avec une expertise). À 78%, calculé sur le plan d'amortissement d'origine, le PMI cesse AUTOMATIQUEMENT sans demande. Agir à 80% supprime le PMI avant le 78% automatique.

Qu'est-ce que l'annulation automatique à mi-parcours ?

C'est un automatisme supplémentaire : à la moitié de la durée du prêt (ex. 15 ans sur un prêt de trente) le PMI cesse automatiquement, indépendamment du LTV. C'est un filet de sécurité pour qui n'agit pas, mais il arrive généralement bien plus tard qu'agir à 80% de LTV.

Combien j'économise en supprimant le PMI ?

Le coût mensuel fois douze : sur un PMI de 150 €/mois cela fait 1 800 € par an. Sur toute la période restante l'économie peut valoir plusieurs milliers d'euros. Et en le supprimant de façon anticipée (à 80% au lieu d'attendre les automatismes) vous économisez des mois ou des années de primes. Le PMI est un coût pur qui ne construit pas de valeur nette.

Quelle différence entre PMI et MIP ?

Le PMI s'applique aux prêts conventionnels avec un apport inférieur à 20% et se supprime à 80% de LTV. Le MIP (ou assurances similaires) concerne certains prêts garantis par des programmes gouvernementaux et a des règles d'annulation différentes : parfois il ne se retire qu'en refinançant en un prêt conventionnel. Vérifiez le type de prêt.

Faut-il une expertise pour supprimer le PMI ?

Cela dépend. Si vous atteignez 80% via le remboursement du capital (LTV sur la valeur d'origine), souvent la demande suffit. Si en revanche vous voulez utiliser la valorisation (valeur augmentée), il faut généralement une expertise à vos frais, acceptée par le prêteur, prouvant la nouvelle valeur. Le coût est remboursé par les primes économisées.

Que dois-je faire pour demander l'annulation ?

En général : atteindre 80% de LTV, faire une demande écrite au prêteur, être à jour des paiements (pas de retards récents) et, si vous utilisez la valorisation, joindre une expertise. Les exigences exactes (temps minimum depuis l'achat, formulaires) varient selon le prêteur : demandez la procédure à votre banque.

Quelles données me faut-il ?

Cinq : le solde restant du prêt, la valeur actuelle du logement, la part de capital de la mensualité (du tableau d'amortissement), la valorisation annuelle estimée (0 si vous préférez l'ignorer) et le coût mensuel du PMI. Le résultat est les mois pour 80%, le LTV actuel, le capital à rembourser et l'économie annuelle.

Le résultat est-il une prévision exacte ?

C'est une estimation indicative. La part de capital croît dans le temps (le calcul utilise une valeur fixe), la valorisation est incertaine et les règles précises varient selon le prêteur et la juridiction. Utilisez le résultat pour planifier et comprendre l'ordre de grandeur, mais confirmez toujours délais, seuils et exigences avec votre banque.

Mis à jour en juillet 2026