Calculadora rendimiento alquiler largo plazo italiano

Calcula rendimiento alquiler italiano largo plazo 2026: yield bruto y neto. Cedolare secca italiana 21%/10% L. 431/1998. Ejemplos Milan, Roma, Napoles italianos.

Parámetros de cálculo
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La calculadora rendimiento alquiler largo plazo italiano estima el yield bruto y yield neto de inversión inmobiliaria italiana residencial. Regulada por L. italiana 431/1998 (alquiler libre 4+4 anos o concordado 3+2 anos) y D.Lgs. italiano 23/2011 (cedolare secca italiana). Formula base: Yield bruto italiano = Alquiler anual / Precio compra * 100. Yield neto italiano deduce IMU italiana, posible TARI, gastos comunidad italianos extraordinarios, mantenimiento, vacancia y fiscalidad italiana (cedolare 21%/10% o IRPEF italiano). Sistema italiano comparable: USA cap rate 5-8% (Census), UK BTL 5-7% (HMRC), España rentabilidad 4-6% (Banco de España, datos INE), Francia rendement 3-5% (DGFiP), Alemania Mietrendite 3-4% (Destatis).

Formula calculo rendimiento italiano

Rendimiento italiano se calcula en 4 pasos:

  • Paso 1 - Yield bruto italiano: = (Alquiler mensual italiano * 12) / Precio compra italiano * 100
  • Paso 2 - Costes anuales italianos: = IMU italiana + comunidad extra + mantenimiento + vacancia + seguro
  • Paso 3 - Renta imponible italiana: = Alquiler anual - costes deducibles
  • Paso 4 - Yield neto italiano: = (Renta neta post-impuestos) / Precio compra * 100

Cedolare secca italiana D.Lgs. 23/2011: 21% (libre) o 10% (concordado en 14 ciudades italianas), SIN deducciones. IRPEF italiano: 23/35/43% sobre 95% (deducción 5% L. 431/1998 art. 8).

Historia y normativa italiana

L. italiana 431/1998 sustituye "equo canone" 1978. Dos regimenes: libre 4+4 anos, concordado 3+2 anos. Cedolare secca introducida por D.Lgs. italiano 23/2011: 21% libre, 10% concordado (D.L. italiano 47/2014). Comparaciones: USA Section 8 (HUD), UK AST 1988, Francia Loi ALUR 2014, España LAU 1994, Alemania Mietspiegel BGB. Mercado alquiler italiano vale 75 mil millones €/ano (Istat italiano 2024) con 5,2 millones unidades italianas alquiladas.

Tabla rendimientos italianos 2026

Ciudad italianaPrecio €/m²Alquiler €/m² mesYield brutoYield neto cedolare 21%
Milan italiano5.500224,80%3,32%
Roma italiana3.800154,74%3,28%
Napoles italiano2.400115,50%3,82%
Turin italiano2.0009,55,70%3,96%
Bolonia italiana3.200134,88%3,38%
Florencia italiana4.000164,80%3,32%

Yield mas alto Sur Italia (Napoles, Bari). Yield mas bajo en ciudades italianas premium (Milan, Florencia) por precios altos (Nomisma italiano 2024).

5 ejemplos numericos italiano

Ej 1 - Bilocale 65 m² Milan italiano centro: Precio 357.500 €, alquiler 1.430 €/mes, anual 17.160 €. Yield bruto 4,80%. Costes 7.305 €. Cedolare 21% = 3.604 €. Yield neto 1,75%.

Ej 2 - Trilocale 90 m² Roma italiana Eur: Precio 342.000 €, alquiler 1.350 €/mes, anual 16.200 €. Yield bruto 4,74%. Cedolare concordato Roma 10% = 1.620 €.

Ej 3 - Bilocale 60 m² Napoles italiano Vomero: Precio 144.000 €, alquiler 660 €/mes, anual 7.920 €. Yield bruto 5,50%. Cedolare 21% = 1.663 €. Yield neto 3,82%.

Ej 4 - Bilocale 55 m² Turin italiano Crocetta: Precio 110.000 €, alquiler 522 €/mes, anual 6.270 €. Yield bruto 5,70%. Cedolare concordato 10% Turin = 627 €.

Ej 5 - Comparación IRPEF vs cedolare italiana: Bolonia 80 m², precio 256.000 €, alquiler 12.480 €/ano. IRPEF 35% sobre 95% = 4.150 €. Cedolare 21% = 2.621 €. Ahorro cedolare = 1.529 €/ano italianos.

Limites del modelo italiano

Vacancia italiana 8% puede ser optimista. Mantenimiento 1% varia entre 0,5% (nuevo italiano) y 2% (antiguo italiano). No considera plusvalencia italiana (26% si <5 anos). No incluye apalancamiento hipoteca italiana. Ignora actualización ISTAT italiano (75% IPC italiano). Riesgo inquilino moroso (desahucio italiano 18-24 meses). Cedolare excluye intereses hipoteca italiana.

Errores comunes italiano

Confundir yield bruto y neto. Olvidar impuestos italianos cedolare. No considerar IMU italiana. Ignorar vacancia. Olvidar mantenimiento italiano. Confundir libre vs concordato italiano. Incluir TARI italiana (paga inquilino). Ignorar costes adquisición italianos (notario, registro, agencia).

Aplicaciones italiano numeradas

  1. Evaluación inversión inmobiliaria italiana BTL.
  2. Comparación cedolare italiana vs IRPEF italiano.
  3. Estimación yield neto italiano para jubilación.
  4. Decisión libre vs concordato italiano.
  5. Comparación ciudades italianas BTL diversificado.
  6. Calculo break-even italiano con hipoteca.
  7. Evaluación venta vs alquiler italiano.
  8. Estimación retorno capital italiano 10-30 anos.
  9. Planificación jubilación italiana renta inmobiliaria.
  10. Comparación BTL italiano vs BTP italianos vs ETF.

Actualizado a julio de 2026

Preguntas frecuentes

Como calcular rendimiento alquiler italiano 2026?

Yield bruto italiano = Alquiler anual / Precio compra * 100. Ejemplo Milan italiano: bilocale 65 m², precio 357.500 €, alquiler 1.430 €/mes (17.160 €/ano), yield bruto 4,80%. Yield neto italiano deduce IMU italiana, comunidad, mantenimiento, vacancia, fiscalidad (cedolare italiana 21% L. 431/1998). Yield neto Milan italiano ~1,75-3,32% post-impuestos italianos.

Cedolare secca italiana 21% o 10%?

Cedolare italiana 21% se aplica al alquiler libre italiano 4+4 anos (D.Lgs. italiano 23/2011 art. 3). Cedolare italiana 10% solo para alquiler concordado italiano 3+2 anos (D.L. italiano 47/2014) en 14 ciudades italianas: Roma, Milan, Napoles, Turin, Genova, Bolonia, Florencia, Venecia, Verona, Padua, Trieste, Catania, Palermo, Bari. Casi siempre conviene mas que IRPEF italiana ordinaria.

Yield tipicos italianos por ciudad 2026?

Yield brutos italianos 2026: Milan italiano 4,8%, Roma italiana 4,7%, Napoles italiano 5,5%, Turin italiano 5,7%, Bolonia italiana 4,9%, Florencia italiana 4,8%, Bari italiana 5,3%, Verona italiana 4,8%. Yield netos italianos cedolare 21%: Milan 3,3%, Napoles 3,8%, Turin 4,0% (concordado). Sur Italia ofrece yield mayor por precios bajos (Nomisma italiano 2024).

Que incluye yield neto italiano?

Yield neto italiano deduce: IMU italiana (0,7-1% valor catastral italiano), gastos comunidad italianos extraordinarios (200-1.000 €/ano), mantenimiento italiano ordinario propietario (~1% precio), vacancia italiana (~1 mes = 8,33% alquiler), seguro italiano (~200 €), impuestos (cedolare italiana 21%/10% o IRPEF italiano). Excluye TARI italiana (paga inquilino), intereses hipoteca italiana.

Conviene cedolare italiana o IRPEF italiana?

Cedolare italiana casi siempre conviene. IRPEF italiana paga aliquota escalon (23/35/43% 2026) sobre 95% alquiler (deduccion 5% L. 431/1998 italiana). Cedolare 21% (libre) o 10% (concordado) sobre 100% alquiler, SIN IRPEF italiana NI recargos regionales/municipales italianos. Cedolare conviene si IRPEF marginal italiana > 22% (casi todos los casos italianos sobre primer escalon 23%).

Que es alquiler concordato italiano?

Alquiler concordato italiano es régimen renta calmada (L. 431/1998 art. 2 c. 3). Fijado por acuerdos territoriales Sunia + Confedilizia. Ventaja fiscal: cedolare 10% (D.L. 47/2014). Disponible en 14 ciudades italianas. Duracion 3+2 anos mínimo. Renta tipica 70-85% mercado libre.

Cuales son costes ocultos inversion italiana?

Costes ocultos italianos: notario italiano 2.500-4.000 €, impuesto registro italiano 2% primera vivienda o 9% segunda, IVA 4% nueva italiana, agencia italiana 3% +IVA compra + 1 mes alquiler, reforma italiana media 200-400 €/m², peritaje banco italiano 250-400 €. Anadir 5-10% al precio italiano por costes reales totales. Yield realista italiano incluye estos en calculo.

Fórmula

R_{netto} = \frac{C_{anno} - K - T}{P + K_{acq}} \times 100

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