Una hipoteca inversa (en inglés reverse mortgage) permite a un propietario mayor convertir parte del valor de su casa en liquidez, sin venderla y sin pagar cuotas. Es una herramienta potente para quien es "rico en patrimonio pero pobre en liquidez", pero esconde una dinámica crucial que pocos comprenden: como no se pagan cuotas, los intereses se capitalizan año tras año y la deuda crece de forma compuesta, erosionando progresivamente el patrimonio que quedará a los herederos. La calculadora de hipoteca inversa te muestra exactamente esta dinámica: cuánto llega a ser la deuda con el tiempo, cuántos intereses se acumulan y cuánto capital quedaría a tu familia frente al valor de la casa.

Qué es la hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un préstamo generalmente reservado a personas mayores propietarias de vivienda. El banco entrega una suma — en un único pago, como renta o como línea de crédito — garantizada por una hipoteca sobre el inmueble, pero a diferencia de una hipoteca tradicional no exige el pago de cuotas mensuales. El capital y los intereses se devuelven de una sola vez al final, normalmente al fallecer el propietario o cuando se vende el inmueble, típicamente por los herederos (que pueden liquidar la deuda y quedarse la casa, o venderla y cobrar la diferencia). Es lo contrario de una hipoteca: en lugar de acumular propiedad pagando cuotas, se consume propiedad acumulando deuda. Por eso se llama hipoteca "inversa".

Cómo funciona: sin cuotas, la deuda se capitaliza

La característica que define la hipoteca inversa — y su principal riesgo — es que no se pagan cuotas. Los intereses acumulados cada año no se abonan, sino que se suman al capital: al año siguiente se pagan intereses también sobre esos intereses. Es la capitalización compuesta, la misma fuerza que hace crecer las inversiones, pero aquí trabaja en contra tuya (o mejor dicho, en contra de tus herederos). Con una tasa del 7%, una deuda inicial de 100.000 € llega a unos 197.000 € en 10 años y 276.000 € en 15 años, aun sin haber tomado un céntimo más. Este crecimiento silencioso es lo que la calculadora hace visible: mientras no pagas nada y disfrutas de la liquidez, la deuda trabaja por debajo, y cuanto más vives (afortunadamente) más crece la deuda.

Cómo se calcula la deuda en el tiempo

El cálculo de la deuda es el del interés compuesto: la deuda final es el importe entregado multiplicado por uno más la tasa anual, elevado al número de años. No hay cuotas que reduzcan el capital, así que la fórmula es limpia e implacable. Ejemplo: 100.000 € al 7% durante 15 años → 100.000 × 1,07¹⁵ ≈ 275.900 €, de los cuales unos 175.900 € son solo intereses acumulados. La calculadora te muestra tres cifras: la deuda al final del periodo, los intereses acumulados (deuda final menos importe entregado) y — comparándola con el valor futuro estimado de la casa — el capital restante que quedaría a los herederos. Probando distintas tasas y horizontes verás cuánto influyen la duración y la tasa: son los dos factores que determinan si quedará mucho o poco patrimonio.

Crecimiento de la deuda por tasa y años

Así crece una deuda inicial de 100.000 € en ausencia de reembolsos, a distintas tasas y horizontes:

La tasa tiene un impacto enorme a largo plazo: a 20 años, dos puntos más de tasa casi duplican la deuda. Por eso la tasa de una hipoteca inversa — y su naturaleza fija o variable — es la variable a evaluar con más atención.

La revalorización de la casa frente al crecimiento de la deuda

La deuda no crece en el vacío: al otro lado está el valor de la casa, que puede revalorizarse con el tiempo. Si el inmueble se aprecia a un ritmo cercano o superior a la tasa del préstamo, la erosión del patrimonio es contenida; si en cambio la tasa supera netamente la revalorización — el escenario más común — la deuda gana terreno sobre el valor de la casa y el capital de los herederos se adelgaza. La calculadora proyecta ambas curvas: la deuda que crece a la tasa de interés y la casa que crece (o baja) a la tasa de revalorización que fijes. El capital restante es la diferencia entre las dos. Usa una revalorización prudente: los inmuebles no siempre suben, y contar con una fuerte apreciación para "compensar" la deuda es una hipótesis arriesgada.

El capital restante para los herederos

El número que más importa a quien tiene familia es el capital restante: cuánto quedaría a los herederos tras liquidar la deuda, es decir el valor futuro de la casa menos la deuda acumulada. Es la medida de cuánto patrimonio "consume" la hipoteca inversa. Si la deuda se mantiene muy por debajo del valor de la casa, los herederos heredan una parte importante; si la deuda se acerca al valor, queda poco; si la deuda supera el valor, no queda nada (pero no se entra en negativo, gracias a la garantía explicada más adelante). Ver el capital restante ayuda a tomar una decisión informada y — si hace falta — a hablarlo abiertamente con los hijos, que a menudo prefieren que el progenitor use su propia casa para vivir con tranquilidad antes que heredarla intacta. La calculadora hace concreta esta conversación, con números en lugar de miedos.

Capital restante por años y revalorización

Esto es lo que quedaría a los herederos con una casa de 300.000 €, un préstamo de 100.000 € al 7%, al variar los años y la revalorización del inmueble:

Con revalorización cero y horizontes largos el capital se agota; una revalorización robusta puede en cambio preservarlo. Pero la revalorización es una hipótesis, la deuda es una certeza: planifica sobre el escenario prudente.

La garantía de no superación (no-negative-equity)

Un aspecto tranquilizador de la hipoteca inversa regulada es la garantía de no superación del valor (en inglés no-negative-equity guarantee): la deuda a devolver nunca puede exceder el valor de realización del inmueble. Si la deuda capitalizada supera el precio de venta de la casa, la diferencia corre a cargo del banco (o de su seguro), no de los herederos. Dicho de otro modo, los herederos nunca heredarán una deuda: como mucho la casa "se come" todo su valor, pero no más. Esta tutela es lo que hace aceptable la herramienta: el riesgo de longevidad (vivir mucho tiempo, con la deuda creciendo) se transfiere al prestamista. En la calculadora, cuando el capital restante resultaría negativo, significa precisamente que se ha activado esta garantía: para los herederos el resultado efectivo es cero, no una deuda.

Cuánto se puede obtener y de qué depende

El importe que un banco entrega con una hipoteca inversa no es el valor íntegro de la casa, sino un porcentaje que depende sobre todo de la edad del solicitante (cuanto mayor, más alto el porcentaje, porque el horizonte esperado es más corto) y del valor del inmueble, además de la tasa y las políticas del prestamista. Típicamente parte de porcentajes bajos a menor edad y sube con la edad. La calculadora no estima este porcentaje inicial (que varía mucho de oferta a oferta): tú introduces el importe que supones recibir y la herramienta proyecta cómo evoluciona la deuda. Para conocer la cifra realmente obtenible hace falta una simulación del prestamista, pero para entender las consecuencias de ese importe en el tiempo — que es la parte que a menudo se descuida — sirve precisamente esta calculadora.

Pago único, renta o línea de crédito

La hipoteca inversa puede entregar la liquidez de tres formas. En un único pago (lump sum): cómodo si necesitas una gran suma ya, pero los intereses se acumulan sobre el importe entero desde el primer día. Como renta periódica: un flujo mensual que complementa la pensión, con la deuda creciendo más gradualmente porque el capital se entrega poco a poco. Como línea de crédito: se dispone solo cuando hace falta, y los intereses se acumulan solo sobre la parte efectivamente usada — a menudo la forma más eficiente, porque evita pagar intereses sobre dinero que no estás usando. Esta calculadora modela la forma de pago único (interés sobre el importe entero desde el principio), que es el escenario más prudente y simple; las otras formas, en igualdad de condiciones, producen un crecimiento de la deuda más lento.

Hipoteca inversa y planificación de la jubilación

Para muchos mayores la casa es con diferencia el activo más valioso, pero es ilíquido: vives en ella, pero no pagas la compra con ella. La hipoteca inversa es una de las formas de "desbloquear" ese valor sin mudarse, y por eso es una herramienta de planificación de la jubilación: puede financiar gastos de cuidado, complementar una pensión insuficiente, cubrir gastos sanitarios o simplemente mejorar el nivel de vida en la tercera edad. La pregunta clave no es solo "¿cuánto puedo obtener?" sino "¿a qué coste para mi patrimonio?". La calculadora ayuda a responder la segunda, que es la que los vendedores tienden a subrayar menos. Debe encuadrarse en un panorama más amplio, junto a otras fuentes (pensión, ahorros, una posible venta y traslado a una casa más pequeña) y las necesidades de la familia.

Hipoteca inversa frente a las alternativas

Antes de elegir una hipoteca inversa conviene compararla con las alternativas para liberar valor o liquidez de la casa:

No hay una respuesta universal: el downsizing conserva el patrimonio pero exige dejar la casa; la hipoteca inversa la preserva como vivienda pero consume el valor. La elección depende del apego a la casa, la salud, las necesidades de liquidez y las prioridades hacia los herederos.

Cuándo conviene y cuándo no

La hipoteca inversa tiene más sentido para quien es mayor, propietario de una casa de valor, con poca liquidez y sin intención (o posibilidad) de mudarse, y para quien prioriza su propio bienestar en la vejez sobre dejar la casa intacta a los herederos. Tiene menos sentido si tienes un horizonte largo (la deuda tendrá muchos años para crecer), si prevés dejar pronto la casa (los costes iniciales se amortizan mal en pocos años), si existen alternativas menos costosas (una ayuda de la familia, un préstamo tradicional sostenible) o si dejar la casa a los herederos es una prioridad irrenunciable. Como en toda decisión financiera importante de la tercera edad, es sabio implicar a la familia y a un asesor independiente, y desconfiar de quien la presenta solo como "dinero gratis": gratis no es, el coste simplemente está diferido y capitalizado.

Costes, riesgos y protecciones

Además de los intereses, una hipoteca inversa conlleva costes iniciales (estudio, tasación, notario, posible seguro) que hacen poco conveniente un uso de corta duración. Los riesgos principales: la deuda creciendo más que el valor de la casa (mitigado por la garantía de no superación), la reducción o eliminación de la herencia, y — en algunos contratos — obligaciones como mantener el inmueble y pagar sus impuestos y seguro, bajo pena de una exigencia de reembolso anticipado. Las protecciones varían por país pero a menudo incluyen la garantía de no superación, el derecho de desistimiento, la obligación de asesoramiento independiente y la protección del cónyuge. Lee siempre el contrato y comprueba qué pasa con el cónyuge superviviente, qué activa el reembolso y qué obligaciones recaen sobre ti. Esta calculadora ilustra la dinámica económica; las condiciones legales específicas deben verificarse sobre la oferta real.

Cómo funciona la calculadora

Introduce el valor actual de la casa, el importe que supones obtener del préstamo, la tasa de interés anual, el número de años a proyectar y — opcionalmente — la revalorización anual del inmueble. La calculadora te devuelve la deuda al final del periodo, los intereses acumulados, el valor estimado de la casa en esa fecha y el capital restante que quedaría a los herederos, con una valoración de cuánto ha erosionado la deuda el patrimonio. Prueba distintos horizontes para ver cómo cambia el escenario a 5, 10, 15 y 20 años: es la mejor forma de entender la verdadera naturaleza de esta herramienta.

Los datos que necesitas

Necesitas cuatro datos (más uno opcional). El valor de la casa: una estimación realista de mercado. El importe del préstamo: la suma que piensas solicitar (pide una simulación al prestamista para la cifra efectiva). La tasa de interés: la de la oferta (las hipotecas inversas suelen tener tasas más altas que una hipoteca ordinaria). Los años: cuántos años proyectar — considera tu esperanza de vida, pero prueba también escenarios largos. Opcional: la revalorización anual esperada del inmueble, a usar con prudencia. El resultado es una proyección basada en tus hipótesis, no una previsión: la deuda real dependerá de la tasa efectiva (si es variable), de la forma de disposición y de la duración real.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una hipoteca inversa?

Es un préstamo generalmente reservado a mayores propietarios de vivienda: el banco entrega una suma garantizada por hipoteca sobre el inmueble, pero sin cuotas mensuales. Capital e intereses se devuelven de una sola vez al final (normalmente al fallecer el propietario o al vender la casa), típicamente por los herederos. Es lo contrario de una hipoteca: se consume propiedad acumulando deuda.

¿Por qué crece la deuda si no tomo más dinero?

Porque no pagas cuotas: los intereses acumulados cada año no se abonan sino que se suman al capital, y al año siguiente se acumulan intereses también sobre esos intereses. Es la capitalización compuesta. Con una tasa del 7%, 100.000 € llegan a unos 197.000 € en 10 años y 276.000 € en 15 años, aun sin haber tomado un céntimo más.

¿Cómo se calcula la deuda en el tiempo?

Es interés compuesto: deuda final = importe entregado × (1 + tasa)^años. No hay cuotas que reduzcan el capital. Ejemplo: 100.000 € al 7% durante 15 años = 100.000 × 1,07^15 ≈ 275.900 €, de los cuales unos 175.900 € son solo intereses. La calculadora muestra deuda final, intereses acumulados y capital restante frente al valor futuro de la casa.

¿Qué es el capital restante para los herederos?

Es cuánto quedaría a los herederos tras liquidar la deuda: el valor futuro estimado de la casa menos la deuda acumulada. Mide cuánto patrimonio "consume" la hipoteca inversa. Si la deuda se mantiene bajo el valor de la casa, los herederos heredan una parte; si lo supera, no queda nada (pero no se entra en negativo, gracias a la garantía de no superación).

¿Qué es la garantía de no superación (no-negative-equity)?

Es la protección por la que la deuda a devolver nunca puede superar el valor de venta de la casa: si la deuda capitalizada excede el precio de realización, la diferencia corre a cargo del banco, no de los herederos. Los herederos por tanto nunca heredarán una deuda. En la calculadora, un capital restante negativo indica que se ha activado esta garantía (para los herederos el resultado efectivo es cero).

¿Cuánto puedo obtener con una hipoteca inversa?

No el valor íntegro de la casa, sino un porcentaje que depende sobre todo de tu edad (mayor = porcentaje más alto) y del valor del inmueble, además de la tasa y el prestamista. La calculadora no estima este porcentaje inicial (varía mucho por oferta): tú introduces el importe que supones y la herramienta proyecta cómo crece la deuda. Para la cifra efectiva hace falta una simulación del prestamista.

¿En qué formas se recibe la liquidez?

De tres maneras: pago único (intereses sobre el importe entero desde el primer día), renta periódica (un flujo mensual, deuda que crece más gradualmente) o línea de crédito (dispones solo cuando hace falta, intereses solo sobre la parte usada — a menudo la forma más eficiente). Esta calculadora modela el pago único, el escenario más prudente; las otras formas hacen crecer la deuda más despacio.

¿Conviene una hipoteca inversa?

Tiene más sentido para quien es mayor, propietario de una casa de valor, con poca liquidez y sin intención de mudarse, y prioriza su bienestar sobre dejar la casa intacta. Tiene menos sentido con horizontes largos (la deuda crece mucho), si prevés dejar pronto la casa, o si existen alternativas menos costosas. Implica siempre a la familia y a un asesor independiente.

¿Cuáles son las alternativas?

Vender y mudarse a una casa más pequeña (downsizing: cobras todo el valor, pero dejas la casa), una hipoteca o préstamo tradicional (tasas a menudo más bajas, pero exige cuotas e ingresos), o alquilar una habitación/parte (ingreso recurrente manteniendo la propiedad). El downsizing conserva el patrimonio pero exige dejar la casa; la hipoteca inversa la preserva como vivienda pero consume el valor.

¿La revalorización de la casa compensa la deuda?

Solo si el inmueble se aprecia a un ritmo cercano o superior a la tasa del préstamo — raramente el caso, porque las hipotecas inversas tienen tasas altas. Si la tasa supera la revalorización (escenario común), la deuda gana terreno sobre el valor y el capital de los herederos baja. Usa una revalorización prudente: la revalorización es una hipótesis, la deuda es una certeza.

¿Qué costes y riesgos conlleva?

Costes iniciales (estudio, tasación, notario, posible seguro) que hacen poco conveniente un uso breve, más los intereses. Riesgos: deuda creciendo más que el valor (mitigado por la garantía), reducción de la herencia y, en algunos contratos, obligaciones de mantener el inmueble y pagar impuestos/seguro. Las protecciones (garantía de no superación, desistimiento, asesoramiento, protección del cónyuge) varían por país: lee siempre el contrato.

¿El resultado de la calculadora es una previsión cierta?

No, es una proyección basada en tus hipótesis de importe, tasa, años y revalorización. La deuda real dependerá de la tasa efectiva (si es variable), de la forma de disposición (pago único, renta, línea de crédito) y de la duración real. Sirve para entender la dinámica económica de la herramienta, no para prever la cifra exacta. Las condiciones legales deben verificarse sobre la oferta real.

¿La calculadora es gratuita?

Sí, es completamente gratuita y sin registro. Puedes probar cuantos escenarios quieras, variando valor de la casa, importe, tasa, años y revalorización, para entender cómo crece la deuda y cuánto capital quedaría a los herederos. Es una herramienta informativa de planificación y no sustituye un asesoramiento financiero o legal personalizado.

Actualizado a julio de 2026