¿Cuál es el verdadero coste mensual de una casa con hipoteca? No es solo la cuota: también están los impuestos inmobiliarios y el seguro. El PITI es la suma de todas estas partidas y representa el pago mensual real que haces por la casa. Esta calculadora lo determina: calcula la cuota capital + intereses, los impuestos y el seguro mensuales, el pago total PITI y los intereses totales de la hipoteca, diciéndote cuánto pesan los gastos accesorios más allá de la cuota. Es la herramienta adecuada para conocer el coste completo de la casa.

Qué es el PITI

El PITI es el acrónimo de las cuatro componentes del pago mensual de una hipoteca: Principal (capital), Interest (intereses), Taxes (impuestos inmobiliarios) e Insurance (seguro). Mientras muchos piensan solo en la cuota de la hipoteca, el PITI muestra el coste mensual total de la casa, incluidas las partidas que a menudo se subestiman. Es la medida usada por los prestamistas para valorar la sostenibilidad de una hipoteca, porque refleja cuánto gastas realmente cada mes en la propiedad.

Las cuatro componentes: P, I, T, I

Las primeras dos letras — P e I — son la cuota de la hipoteca propiamente dicha: la parte de capital reembolsado y los intereses. Las últimas dos — T e I — son los gastos accesorios ligados a la propiedad: los impuestos inmobiliarios y el seguro de la casa. Juntas forman el PITI. Entender las cuatro componentes es esencial para captar el verdadero compromiso mensual: dos casas con la misma cuota de hipoteca pueden tener PITI muy distintos por los impuestos y el seguro.

Capital e intereses (P&I)

La cuota capital + intereses (P&I) es el corazón del pago: la parte que reembolsa el préstamo al banco. Se calcula con la fórmula de amortización, y al principio se compone sobre todo de intereses, mientras con el tiempo crece la parte de capital. Es la única parte del PITI que efectivamente reembolsa la deuda; las otras partidas son costes de la propiedad que seguirás pagando incluso tras saldar la hipoteca.

Los impuestos inmobiliarios (T)

Los impuestos inmobiliarios son los impuestos sobre la propiedad, que varían por zona y por valor del inmueble. A menudo se dividen en doce y se añaden a la cuota mensual, a veces pagados por el prestamista mediante una cuenta escrow. Son un gasto significativo y recurrente: a diferencia de la hipoteca, no terminan nunca, porque se pagan mientras poseas la casa. En algunas zonas los impuestos son tan altos que pesan tanto como una parte considerable de la cuota.

El seguro (I)

El seguro de hogar protege el inmueble de daños (incendio, eventos naturales, etc.) y normalmente lo exige el prestamista como condición de la hipoteca. También suele dividirse en doce e incluirse en el pago mensual. Como los impuestos, es un coste permanente de la propiedad. Si la entrada es baja (LTV alto), el prestamista puede exigir además un seguro de la hipoteca adicional, que sin embargo no entra en el PITI base calculado aquí.

Cómo funciona la calculadora

Introduce el importe del préstamo, el tipo, el plazo, los impuestos inmobiliarios anuales y el seguro anual. La calculadora determina la cuota capital + intereses con la fórmula de amortización, divide impuestos y seguro por doce, y suma todo para obtener el pago total PITI. Calcula también los intereses totales de la hipoteca. El veredicto te dice cuánto pesan los gastos accesorios (impuestos y seguro) en el pago respecto a la sola cuota.

Los datos que necesitas

El importe del préstamo es el capital financiado. El tipo es el interés anual. El plazo es el número de años del plan de amortización. Los impuestos inmobiliarios anuales son el impuesto sobre la propiedad sobre base anual. El seguro anual es la prima de la póliza de hogar. Usa valores realistas para tu zona: impuestos y seguro varían mucho de un lugar a otro e inciden significativamente en el pago total.

La cuota capital + intereses

La cuota capital + intereses es el pago mensual de la hipoteca, calculado sobre el importe, el tipo y el plazo. Es la partida más grande del PITI para la mayoría de las hipotecas. Aumentar la entrada o acortar el plazo la modifica; el tipo es el factor principal. Es la única componente que reduce con el tiempo la exposición de deuda: cada cuota reduce un poco el capital restante, hasta saldar el préstamo.

Las cuotas mensuales de impuestos y seguro

Los impuestos y el seguro mensuales son los importes anuales divididos por doce. A menudo se acantonan por el prestamista en una cuenta escrow y se pagan cuando vencen, de modo que pagas una cuota constante cada mes. Estas dos partidas, sumadas, pueden pesar bastante en el pago total, sobre todo donde los impuestos son elevados. La calculadora las muestra por separado, así ves claramente cuánto de tu pago mensual va más allá de la hipoteca.

El pago total PITI

El pago total PITI es la suma de todas las componentes: el verdadero desembolso mensual por la casa. Es el número que cuenta para tu presupuesto y que los prestamistas usan para la calificación. Comparar el PITI con la sola cuota de la hipoteca revela cuánto pesan los gastos accesorios: en muchas casas, impuestos y seguro añaden el 20-30% a la cuota. Conocer el PITI evita la sorpresa de un pago mensual más alto de lo previsto.

Las componentes del PITI

Las cuatro partidas que componen el pago mensual:

Capital e intereses terminan con la hipoteca; impuestos y seguro permanecen mientras poseas la casa.

El efecto de los impuestos

Los impuestos inmobiliarios pesan mucho en el PITI, y varían por zona. Sobre una hipoteca de 250.000 € (cuota P&I de unos 1.342 € al 5% en 30 años):

Impuestos altos pueden añadir cientos de euros al pago mensual: deben considerarse siempre antes de comprar.

PITI y la regla del 28%

Los prestamistas usan a menudo la regla del 28% para la calificación:

La regla sugiere que el PITI no supere el 28% del ingreso mensual bruto: por eso el PITI completo, y no la sola cuota, es lo que cuenta para entender qué puedes permitirte.

Por qué el PITI cuenta para la calificación

Cuando solicitas una hipoteca, el prestamista no mira la sola cuota, sino el PITI completo, porque es el verdadero compromiso mensual por la casa. Lo usa para calcular el ratio cuota-ingreso (front-end ratio) y para valorar si puedes sostener el pago. Una casa con impuestos altos puede requerir un ingreso mayor para calificar, aunque la cuota de la hipoteca sea contenida. Conocer el PITI te ayuda a entender de antemano tu calificación real.

Qué NO incluye el PITI

El PITI base no incluye todo. Quedan fuera los gastos de comunidad (HOA), el mantenimiento, los suministros (luz, gas, agua) y el eventual seguro de la hipoteca (PMI) exigido con entradas bajas. El coste real de poseer una casa es por tanto superior al PITI. Para un cuadro completo del presupuesto, añade al PITI estas partidas: solo así tendrás una estimación realista de cuánto te cuesta de verdad habitar la casa cada mes.

Errores comunes

• Considerar solo la cuota de la hipoteca, olvidando impuestos y seguro.
• Subestimar los impuestos inmobiliarios, que varían mucho por zona.
• No incluir el PITI completo en la valoración de qué puedes permitirte.
• Olvidar los gastos fuera del PITI: comunidad, mantenimiento, suministros, PMI.
• Ignorar que impuestos y seguro continúan incluso tras saldar la hipoteca.

Cómo usar la calculadora

Introduce importe, tipo, plazo, impuestos y seguro. Lee la cuota capital+intereses, las cuotas de impuestos y seguro y el pago total PITI. Compara el PITI con la sola cuota para ver cuánto pesan los gastos accesorios. Prueba distintas zonas con impuestos distintos para entender cómo cambia el pago. Es la forma más rápida de conocer el verdadero coste mensual de una casa antes de comprarla y de verificar si entra en tu presupuesto.

Ejemplo práctico

Compras una casa con una hipoteca de 250.000 € al 5% en 30 años, con 2.400 € de impuestos inmobiliarios anuales y 1.200 € de seguro anual. El cálculo: una cuota capital+intereses de 1.342 €, 200 € de impuestos mensuales, 100 € de seguro mensual, un pago total PITI de 1.642 € y unos 233.000 € de intereses totales, con veredicto "peso moderado de impuestos y seguro". Los gastos accesorios añaden 300 € al mes a la cuota, un 22% más. Introduce tus números para tu situación real. El PITI no incluye comunidad, mantenimiento, suministros ni el eventual seguro de la hipoteca; impuestos y seguro varían por zona. Es una estimación informativa.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa PITI?

PITI es el acrónimo de Principal (capital), Interest (intereses), Taxes (impuestos inmobiliarios) e Insurance (seguro): las cuatro componentes del pago mensual total de una hipoteca, más allá de la sola cuota.

¿Cómo se calcula el PITI?

Se calcula la cuota capital+intereses con la fórmula de amortización, se dividen los impuestos y el seguro anuales por doce, y se suman las tres cuotas. El resultado es el pago mensual total.

¿Cuál es la diferencia entre cuota de la hipoteca y PITI?

La cuota de la hipoteca es solo capital e intereses (P&I); el PITI añade los impuestos inmobiliarios y el seguro. El PITI es el pago real por la casa y a menudo supera la sola cuota en un 20-30%.

¿Por qué los prestamistas usan el PITI?

Porque refleja el verdadero compromiso mensual por la casa. Los prestamistas calculan el ratio entre PITI e ingreso (front-end ratio) para valorar si puedes sostener el pago, no solo sobre la cuota sino sobre el coste total.

¿Qué es la regla del 28%?

Es una guía según la cual el PITI no debería superar el 28% del ingreso mensual bruto. Sobre un ingreso de 5.000 €, el PITI máximo recomendado es 1.400 €. Ayuda a entender cuánta casa puedes permitirte.

¿Los impuestos y el seguro terminan con la hipoteca?

No: capital e intereses terminan cuando saldas la hipoteca, pero los impuestos inmobiliarios y el seguro los sigues pagando mientras poseas la casa. Son costes permanentes de la propiedad.

¿Qué es una cuenta escrow?

Es una cuenta donde el prestamista acantona las cuotas mensuales de impuestos y seguro, pagándolas luego cuando vencen. Así pagas un importe constante cada mes y evitas grandes pagos anuales de una sola vez.

¿El PITI incluye el seguro de la hipoteca (PMI)?

El PITI base calculado aquí no. Si la entrada es baja (LTV alto), muchos prestamistas exigen un seguro de la hipoteca adicional (PMI), que debe sumarse aparte al PITI para el coste real.

¿Qué NO incluye el PITI?

No incluye los gastos de comunidad (HOA), el mantenimiento, los suministros (luz, gas, agua) ni el eventual PMI. El coste real de poseer una casa es por tanto superior al PITI: añade estas partidas para un presupuesto completo.

¿Por qué los impuestos inmobiliarios varían tanto?

Porque dependen de la zona, del municipio y del valor catastral o de mercado del inmueble. Dos casas con la misma cuota de hipoteca pueden tener PITI muy distintos si los impuestos locales son muy diferentes.

¿Debo considerar el PITI antes de comprar?

Absolutamente sí: mirar solo la cuota de la hipoteca subestima el coste real. Calcular el PITI completo, incluidos impuestos y seguro, evita la sorpresa de un pago mensual más alto y te dice qué puedes permitirte realmente.

¿Vale para cualquier país y moneda?

Sí, el cálculo es universal y usa los valores en tu moneda. La estructura de los impuestos inmobiliarios y del seguro varía por país, pero el principio del PITI — sumar todas las componentes — es válido en todas partes.

Actualizado a julio de 2026