El primer presupuesto de la reforma es el que peor se lee

Toda reforma empieza destruyendo: suelos, tabiques, revestimientos, viejas instalaciones. Y sin embargo el vaciado — la demolición interior — es el presupuesto que peor se lee de toda la cadena: se presenta como un simple «tanto por metro cuadrado», pero alrededor de ese número trabajan dos partidas que no saben nada de metros cuadrados. La primera es el contexto: el tercer piso sin ascensor, el edificio que sigue ocupado, la demolición selectiva que salva la viga y el suelo de época. La segunda es el fijo que toda obra lleva consigo: montaje y protecciones, trámites y ocupación de vía, la colocación del contenedor. Esta calculadora descompone el presupuesto en sus tres fuerzas y lo resume en dos números honestos: el coste efectivo por metro cuadrado y el índice ι.

La fórmula: metros cuadrados, contexto y fijo

El modelo es la descomposición del vaciado. La cuenta desnuda es A·c: la superficie a demoler por el coste unitario — mano de obra, medios ligeros, gestión ordinaria. Sobre esa cuenta actúa el recargo de contexto h: del 10-15% de la obra a pie de calle con acceso cómodo a más del 60% cuando se trabaja en un edificio habitado, a mano, con horarios restringidos. Fuera del producto queda el fijo F: el fijo disfrazado de partida accesoria, novena aparición de la geometría — protecciones, trámites y contenedor no cuentan los metros cuadrados que servirán. El índice ι = C/(A·c) es adimensional y vale en cualquier moneda.

La escala de la obra: el vaciado pequeño paga el fijo del grande

Coste unitario 35, contexto 30%, fijo 800; solo crece la superficie:

En la obra de 30 m² el fijo vale más de un tercio del precio y el metro cuadrado efectivo sube a 72,2; en la planta entera se diluye al 5,5% y el metro baja a 48,2. Es la paradoja honesta del oficio: el contenedor y los trámites cuestan igual para el baño que para la planta entera — y la razón por la que agrupar dos estancias en una sola obra es casi siempre el mayor descuento disponible.

Un ejemplo numérico completo

Vaciado tipo: 80 m² — el piso medio vaciado hasta el gris — a 35 por metro cuadrado, contexto al 30% (segunda planta, ascensor pequeño, algo de selectividad), fijo de 800 entre montaje, trámites y contenedor. La cuenta desnuda es 80 × 35 = 2.800; el contexto la lleva a 3.640; el fijo cierra en 4.440. El índice es 4.440 / 2.800 = 1,59: cada metro cuadrado demolido cuesta 55,5 — no los 35 de la lista — y el fijo pesa el 18,0%. Quien compara dos presupuestos «a 32 y a 38 por metro» sin leer contexto y fijo compara la partida equivocada.

Cómo leer el índice de presupuesto

Las cuatro franjas cuentan cuatro obras. Bajo 1,40 la obra grande diluye cada partida: se compra demolición casi a precio de lista, y la comparación real está en la organización. Entre 1,40 y 1,70 el vaciado está bien presupuestado: la fisiología de la obra accesible. Entre 1,70 y 2,10 el contexto alza la voz: plantas, horarios, selectividad — territorio de la visita. Más allá de 2,10 no solo se demuele: se compra convivencia con el edificio, logística, vínculos. Ninguna franja es «errónea»: ι dice dónde apuntar la lupa antes de firmar.

El coste por metro cuadrado: qué contiene de verdad

La variable c resume el trabajo desnudo. Dentro viven la mano de obra — la partida dominante, porque el vaciado es un oficio de brazos y secuencias — los medios ligeros, la carga y la gestión ordinaria de materiales no peligrosos. La horquilla 15-80 cuenta el mercado real: de la nave vacía demolida a máquina al residencial fino donde cada tabique cae a mano. Ojo con la palabra «gestión»: la ordinaria está en el metro cuadrado, pero las sorpresas — amianto, láminas especiales — viven fuera de este modelo y paran la obra hasta que las maneja una cadena dedicada.

El contexto: el cómo pesa tanto como el cuánto

La variable h es la visita convertida en número. La planta baja con acceso directo viaja al 10-15%; se sube con las plantas sin ascensor (cada tramo es un viaje más por cada carga), con el edificio ocupado (protecciones, polvo, horarios), con la demolición selectiva — salvar el suelo de época, conservar una pared, separar fracciones para el reciclaje. Es la partida que produce presupuestos lejanos sobre pisos iguales en el papel — y la razón por la que la visita vale más que diez presupuestos telefónicos: el cuánto se cuenta a distancia, el cómo solo se ve en el sitio.

Perspectiva internacional: strip-out, curage y la misma descomposición

La demolición interior es universal, los nombres no. El mundo anglosajón la llama strip-out o soft strip y la trata como fase autónoma con su cadena de contenedores y recuperación; Francia dice curage; Alemania Entkernung — vaciar el edificio hasta el hueso estructural. En todas partes la cuenta tiene las tres partidas de este modelo: trabajo por metro cuadrado, contexto, fijo de obra. Y en todas partes crece la demolición selectiva, empujada por las reglas de reciclaje de residuos de construcción: más selectividad significa h más alto hoy y contenedores más baratos mañana. El índice ι compara presupuestos de mercados distintos en la misma escala, porque un cociente no necesita tipo de cambio.

Límites del modelo y buen uso

El modelo fotografía el vaciado no estructural: no cubre las demoliciones que tocan la estructura (vigas, forjados, huecos en muros de carga — ahí hace falta el proyecto del ingeniero), ni los materiales peligrosos como el amianto, con cadena y precios propios, ni las obras posteriores. El perímetro debe escribirse: qué cae, qué queda, quién se lleva qué. Y el vaciado vive en una cadena: la calculadora del coste de retirada de amianto cubre la sorpresa que para toda obra vieja, y la calculadora de costes de excavación hace la cuenta de la fase que a menudo sigue — porque la reforma es una cadena, y el primer eslabón bien presupuestado mantiene rectos todos los demás.

Dentro del presupuesto: la escala del cómo y la escala del fijo

Las seis secciones siguientes llevan el modelo al banco de pruebas sobre las dos partidas que no cuentan metros cuadrados. La primera es el contexto: el mismo piso, demolido en condiciones cada vez más difíciles. La segunda es el fijo: la partida que por definición no se mueve, y que al crecer cambia la naturaleza del presupuesto. Las dos tablas usan la misma obra del ejemplo — 80 m² a 35 — y mueven una perilla a la vez: la forma más limpia de ver de dónde sale de verdad el número final.

La escala del contexto: la misma obra, condiciones distintas

80 m² a 35 por metro, fijo 800; solo crece el recargo h:

De la planta baja a la obra llena de vínculos el total crece dos tercios — de 3.880 a 6.400 — sin que caiga un metro cuadrado más. El índice atraviesa tres franjas (1,39 → 2,29) y el metro efectivo pasa de 48,5 a 80: es la tarifa del cómo, la columna que los presupuestos telefónicos no pueden ver. La fila del 80% roza la frontera de franja en 2,09: un solo escalón de condiciones separa la obra «exigente» de la que compra sobre todo logística.

Leer la inversión: cuando el contexto baja, el fijo manda

La tabla esconde una geometría ya vista en el catálogo: mientras el índice sube con el contexto, la cuota del fijo baja — 20,6% en planta baja, 12,5% en la obra a mano — porque el contexto infla el denominador. La lectura operativa es especular: en la obra fácil se negocia el fijo (la única partida que sigue grande en proporción), en la obra difícil se negocia el contexto — horarios, bajada de escombros, posición del contenedor. Negociar la partida equivocada en la obra equivocada es la forma más rápida de no conseguir nada.

La escala del fijo: la partida que no se mueve

Mismos 80 m² a 35, contexto fijo en el 30%; solo crece el bloque F:

Las tres últimas filas viajan con el aviso encendido: del casco antiguo con ocupación de vía a la logística excepcional, casi la mitad del presupuesto no depende ni de los metros ni del contexto. Un fijo de 3.000 sobre 80 m² es legítimo solo si el cliente sabe qué lo compone: si el presupuesto no lo desglosa — montaje, trámites, contenedor, protecciones línea a línea — la tabla dice cuánto vale la pregunta.

Contener el fijo sin recortar las protecciones

El fijo se negocia por composición, no por descuento. Las palancas reales: agrupar las obras — el vaciado de dos estancias en una sola apertura paga montaje y trámites una vez; coordinar el contenedor con la empresa de las fases siguientes, porque el viaje vacío es el coste más tonto de la cadena; programar la ocupación de vía en los días justos en vez de tenerla abierta semanas. Lo que no se toca: las protecciones hacia el edificio que queda y los trámites obligatorios — la parte del fijo que compra seguridad y legalidad, no metal.

Antes de firmar: la lista de las tres partidas

Un presupuesto legible desglosa siempre las tres fuerzas del modelo. Exigir por escrito: el coste por metro cuadrado con el perímetro exacto — qué cae, qué queda, dónde termina el vaciado; el recargo de contexto motivado — plantas, accesos, horarios, selectividad, partida a partida; el fijo detallado — montaje, protecciones, trámites, contenedor. Luego dos preguntas que valen más que cualquier rebaja: qué pasa con el precio si bajo el suelo aparece una sorpresa, y quién paga el viaje del contenedor que sale medio vacío. Quien responde con números vende una demolición; quien responde con adjetivos vende un riesgo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta la demolición interior de un piso?

Con la descomposición C = A·c·(1+h/100) + F: superficie por coste unitario, recargada por el contexto, más el fijo de montaje, trámites y contenedor. Un 80 m² a 35 por metro con contexto al 30% y fijo de 800 cierra en 4.440 — 55,5 efectivos por metro cuadrado.

¿Qué es el índice de presupuesto del vaciado?

Es el cociente ι = C/(A·c) entre el total y la cuenta desnuda de la demolición. Bajo 1,40 la obra grande diluye cada partida; entre 1,70 y 2,10 el contexto alza la voz; más allá de 2,10 se compra sobre todo logística y convivencia con el edificio.

¿Por qué la obra pequeña cuesta más por metro cuadrado?

Porque protecciones, trámites y contenedor cuestan igual en 30 que en 300 m²: en el baño más cocina el fijo vale el 37% y el metro efectivo sube a 72,2; en la planta entera se diluye al 5,5% y baja a 48,2. Es el fijo disfrazado de partida accesoria — el contenedor no cuenta metros cuadrados.

¿Qué incluye el coste por metro cuadrado?

La mano de obra — la partida dominante del vaciado — los medios ligeros, la carga y la gestión ordinaria de materiales no peligrosos. La horquilla 15-80 cuenta el mercado: de la nave demolida a máquina al residencial fino donde todo cae a mano.

¿Cuánto pesa el contexto en el precio?

Es el recargo h del modelo: 10-15% para la planta baja accesible, más del 60% con plantas sin ascensor, edificio ocupado y selectividad exigente. El cómo pesa tanto como el cuánto — por eso la visita vale más que diez presupuestos telefónicos.

¿Qué incluye el fijo?

El montaje de la obra con sus protecciones, los trámites y la ocupación de vía pública, la colocación del contenedor. Son las partidas que no crecen con los metros cuadrados — y las que dominan el presupuesto de la obra pequeña.

¿Conviene agrupar varias estancias en un solo vaciado?

Casi siempre: el montaje se paga una vez. Demoler baño y cocina en dos obras separadas significa pagar dos veces protecciones, trámites y contenedor: en el ejemplo de la tabla, el fijo de 800 pesa el 37% en 30 m² y el 18% en 80 — agrupar es el mayor descuento disponible.

¿Qué es la demolición selectiva?

El vaciado que separa: se desmonta en vez de derribar, se dividen las fracciones — madera, metales, inertes — para el reciclaje, se salvan los elementos de valor. Sube el recargo de contexto hoy y baja los costes de gestión mañana: en los mercados con reglas estrictas de residuos ya es la norma, no la excepción.

¿Vale la calculadora para vaciados comerciales y oficinas?

Sí: el modelo es paramétrico y la escala llega a 300 m². Las oficinas viajan a menudo con costes unitarios más bajos (espacios libres, demolición a máquina) y contextos más altos (edificio ocupado, horarios nocturnos, ascensores compartidos): las tres partidas son las mismas, cambian los pesos.

¿Y si durante la demolición aparece amianto?

La obra se para: el amianto tiene cadena, empresas habilitadas y precios propios, fuera de este modelo. Es la sorpresa clásica de los edificios anteriores a los noventa — suelos de vinilo, conductos, aislamientos — y la razón por la que en edificios viejos conviene una evaluación antes de firmar el vaciado.

¿La demolición interior toca la estructura?

No, por definición: el vaciado retira lo no estructural — tabiques, suelos, revestimientos, instalaciones. Abrir un muro de carga o tocar un forjado es otro trabajo, con proyecto estructural y precios distintos: si el plan de obra los prevé, deben presupuestarse como partida separada.

¿Qué NO incluye el coste calculado?

Las demoliciones estructurales, la retirada de amianto y materiales peligrosos, las obras posteriores (recrecidos, instalaciones nuevas) y los imprevistos escondidos en las capas. Es la fotografía del vaciado no estructural: el resto se añade partida a partida, y el perímetro escrito es el mejor seguro.

Actualizado a julio de 2026