¿Cuánto vale de verdad tu parte de la casa y cuánto puedes obtener usándola como garantía? Esta calculadora de home equity y loan-to-value (LTV) te lo dice al instante. A partir del valor de mercado del inmueble, la hipoteca que aún debes y el LTV máximo que concede el prestamista, calcula tu equity (el capital que realmente posees), la cuota de propiedad, el LTV actual y sobre todo el equity accesible: cuánto puedes pedir prestado aún con un home equity loan o una línea de crédito (HELOC). Es la herramienta adecuada para entender el potencial financiero oculto en tu casa.

Qué es el home equity

El equity (o capital neto inmobiliario) es la parte de la casa que realmente posees: el valor de mercado del inmueble menos la deuda pendiente de la hipoteca. Si tu casa vale 300.000 € y aún debes 180.000 € de hipoteca, tu equity es 120.000 €. Crece de dos formas: pagando las cuotas de la hipoteca (reduces la deuda) y con el aumento del valor del inmueble (revalorización). Es uno de los componentes más importantes del patrimonio de una familia y puede usarse como garantía para obtener crédito.

Qué es el loan-to-value (LTV)

El loan-to-value (LTV, ratio préstamo/valor) es el porcentaje del valor del inmueble cubierto por la deuda: hipoteca pendiente dividida entre el valor, por cien. Un LTV del 60% significa que la deuda es el 60% del valor y posees el restante 40%. Es el indicador clave que los prestamistas usan para evaluar el riesgo de un préstamo con garantía inmobiliaria: cuanto más bajo el LTV, más protegido estás y más fácilmente obtienes crédito en buenas condiciones. La mayoría de los préstamos tiene un LTV máximo, a menudo en torno al 80%.

Cómo funciona la calculadora

Introduce cuatro datos: el valor de mercado del inmueble, la hipoteca pendiente, el LTV máximo del prestamista y el posible nuevo préstamo que quisieras solicitar. La calculadora devuelve tu equity, la cuota de propiedad, el LTV actual, el equity accesible (el máximo que puedes pedir prestado) y el CLTV combinado considerando el nuevo préstamo. Cambia los valores para simular distintos escenarios de valor y endeudamiento.

Los datos que necesitas

El valor de mercado es cuánto vale hoy el inmueble (una estimación reciente o una tasación). La hipoteca pendiente es la deuda que te queda (aparece en el cálculo de cancelación). El LTV máximo es el umbral que el prestamista aplica a los préstamos sobre la casa, a menudo el 80%; déjalo en el valor por defecto si no lo conoces. El nuevo préstamo es el importe que quisieras obtener, para ver si entra en el límite y qué CLTV resulta.

El equity y la cuota de propiedad

La calculadora muestra el equity tanto en valor absoluto como en cuota de propiedad, es decir el porcentaje del inmueble que posees neto de deuda. La cuota de propiedad es el complemento del LTV: si el LTV es 60%, tu cuota es 40%. Es una forma intuitiva de visualizar en qué punto estás del camino hacia "ser propietario al 100%". Cuanto más alta la cuota, más sólida tu posición y más margen tienes para acceder a nuevo crédito o vender con un buen ingreso neto.

El LTV actual

El LTV actual retrata cuánto estás expuesto respecto al valor del inmueble. Es el primer número que un banco mira cuando pides una refinanciación o un préstamo adicional. Un LTV bajo (por debajo del 50%) te da acceso a las mejores condiciones; entre el 50% y el 80% estás en territorio normal; por encima del 80% las opciones se reducen y los tipos suben. Vigilar el LTV te ayuda a entender cuándo conviene refinanciar o cuándo tienes suficiente equity para nuevos proyectos.

El equity accesible

El equity accesible es el corazón de esta herramienta: cuánto puedes pedir prestado realmente usando la casa como garantía. Se calcula multiplicando el valor por el LTV máximo y restando la hipoteca pendiente. Con una casa de 300.000 €, un LTV máximo del 80% y 180.000 € de hipoteca, el equity accesible es 60.000 € (240.000 − 180.000). No es todo tu equity (120.000 €), sino solo la parte que el prestamista está dispuesto a prestarte respetando su límite de riesgo.

El CLTV con un nuevo préstamo

El CLTV (combined loan-to-value) considera todas las deudas garantizadas por el inmueble juntas: hipoteca existente más nuevo préstamo, dividido entre el valor. Es el número que el prestamista evalúa cuando añades un segundo préstamo o una línea de crédito. Si el CLTV resultante supera el LTV máximo, la solicitud se rechazará o reducirá. Simular distintos importes de nuevo préstamo te permite encontrar la cifra máxima obtenible sin superar el límite.

Home equity loan y HELOC

Hay dos formas principales de usar el equity. El home equity loan es un préstamo de importe fijo, entregado en una sola vez y devuelto a cuotas: útil para gastos definidos como una reforma. La HELOC (línea de crédito sobre la casa) es en cambio un crédito revolving del que dispones cuando lo necesitas, pagando intereses solo sobre lo usado: útil para gastos recurrentes o inciertos. Ambos están garantizados por el inmueble y sujetos al límite de LTV: esta calculadora estima cuánto puedes obtener en cada caso.

LTV máximo por tipo de producto

El límite de LTV cambia según el tipo de financiación y el inmueble:

Son valores indicativos: cada prestamista tiene sus propias políticas. Configura en la calculadora el LTV máximo que te han comunicado para obtener una estimación precisa.

Las franjas de LTV

Los prestamistas interpretan el LTV según franjas de riesgo bastante estándar:

Mantenerte bajo el 80% te da el máximo acceso al crédito sobre la casa. Por encima del 100% estás en equity negativo: la deuda supera el valor.

Cómo usar el equity

El equity de la casa es un recurso potente pero hay que usarlo con criterio. Los usos más comunes: reformas que a su vez aumentan el valor del inmueble, consolidación de deudas más caras (tarjetas, préstamos personales) a un tipo más bajo, financiación de proyectos importantes o imprevistos. La ventaja es el tipo bajo garantizado por el inmueble; el riesgo es que pones en juego la casa: si no pagas, puedes perderla. Usa la calculadora para dimensionar la solicitud de forma prudente.

Cómo aumentar el equity

Puedes hacer crecer tu equity de varias formas:

Cuanto más equity construyes, más bajo es tu LTV y más amplias tus opciones: mejores condiciones, acceso a nuevo crédito y mayor ingreso neto en caso de venta.

Equity negativo: cuando la deuda supera el valor

Si el valor del inmueble cae por debajo de la hipoteca pendiente, te encuentras en equity negativo ("underwater"): debes al banco más de lo que vale la casa. Es una situación arriesgada, típica de periodos de caída de precios para quien compró con una entrada baja. En equity negativo no puedes acceder a nuevo crédito sobre la casa y vender supondría una pérdida. La calculadora lo señala claramente, así sabes cuándo conviene concentrarte en reducir la deuda antes de cualquier otra cosa.

Errores comunes

• Confundir el equity total con el equity realmente accesible para préstamo.
• Usar un valor del inmueble inflado en vez de una estimación realista.
• Olvidar que el nuevo préstamo se suma a la hipoteca en el cálculo del CLTV.
• Endeudarse hasta el límite máximo, sin margen para caídas de valor.
• Subestimar el riesgo de poner la casa como garantía.

Cómo usar la calculadora

Introduce el valor del inmueble y la hipoteca pendiente para ver al instante equity, cuota de propiedad y LTV actual. Configura el LTV máximo del prestamista para descubrir el equity accesible, luego añade el importe del nuevo préstamo que valoras para comprobar el CLTV resultante. Prueba distintos escenarios: ¿qué pasa si el inmueble se revaloriza? ¿Si reduces la hipoteca? Comparando los resultados entiendes cuánto crédito puedes obtener y cuánto margen de seguridad mantener.

Ejemplo práctico

Tu casa vale 300.000 €, tienes una hipoteca pendiente de 180.000 € y el prestamista concede un LTV máximo del 80%, sin nuevo préstamo. El cálculo: un equity de 120.000 €, una cuota de propiedad del 40%, un LTV actual del 60% y un equity accesible de 60.000 €. Si solicitaras un nuevo préstamo de 50.000 €, el CLTV subiría al 76,7%, aún dentro del límite. Pidiendo 80.000 €, superarías el 80% y la solicitud se reduciría. Introduce tus números para tu situación real.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el equity de una casa?

Es la parte del inmueble que realmente posees: el valor de mercado menos la hipoteca pendiente. Si la casa vale 300.000 € y debes 180.000 €, tu equity es 120.000 €. Crece pagando la hipoteca y con la revalorización.

¿Qué es el loan-to-value (LTV)?

Es el porcentaje del valor del inmueble cubierto por la deuda: hipoteca pendiente dividida entre el valor, por cien. Un LTV del 60% significa que la deuda es el 60% del valor. Es el indicador clave para los préstamos con garantía inmobiliaria.

¿Cuánto puedo pedir prestado con mi equity?

Depende del LTV máximo del prestamista. El equity accesible es el valor por el LTV máximo menos la hipoteca pendiente. Con casa de 300.000 €, LTV 80% e hipoteca 180.000 €, puedes obtener hasta 60.000 €.

¿Cuál es la diferencia entre equity total y accesible?

El equity total es todo el capital que posees (valor menos hipoteca). El equity accesible es solo la parte que el prestamista te presta respetando su LTV máximo: normalmente inferior al equity total.

¿Qué es el CLTV?

Es el combined loan-to-value: todas las deudas garantizadas por el inmueble (hipoteca más nuevo préstamo) divididas entre el valor. Los prestamistas lo usan para evaluar una segunda hipoteca o línea de crédito; debe estar dentro del LTV máximo.

¿Cuál es la diferencia entre home equity loan y HELOC?

El home equity loan es un préstamo de importe fijo entregado de una vez; la HELOC es una línea de crédito revolving de la que dispones cuando lo necesitas, pagando intereses solo sobre lo usado. Ambos están garantizados por la casa.

¿Cuál es el LTV máximo para un préstamo sobre la casa?

A menudo en torno al 80% (CLTV) para home equity loans y HELOC, pero varía por prestamista, tipo de inmueble y producto. Configura en la calculadora el límite que te han comunicado para una estimación precisa.

¿Qué significa estar en equity negativo?

Significa que la hipoteca pendiente supera el valor del inmueble: debes al banco más de lo que vale la casa. En esta situación no puedes acceder a nuevo crédito sobre la casa y vender supondría una pérdida.

¿Cómo puedo aumentar mi equity?

Pagando las cuotas de la hipoteca, haciendo pagos extra sobre el capital, y con la revalorización del inmueble (mercado o reformas específicas). Cuanto más equity construyes, más bajo tu LTV y mejores las condiciones de crédito.

¿Un LTV bajo me consigue un mejor tipo?

Sí: un LTV bajo reduce el riesgo para el prestamista, que a cambio ofrece tipos más bajos. Por debajo del 50% accedes a las mejores condiciones; por encima del 80% los tipos suben y las opciones se reducen.

¿El valor del inmueble a introducir es el de compra?

No, es el valor de mercado actual, no el precio de compra. Usa una estimación reciente o tasación: un valor inflado falsearía equity y LTV y te daría expectativas irreales sobre el crédito obtenible.

¿Usar el equity es arriesgado?

Conlleva un riesgo: pones la casa como garantía, así que si no pagas el préstamo puedes perderla. La ventaja es el tipo bajo. Usa la calculadora para pedir un importe prudente, dejando margen para caídas de valor.

¿La calculadora sustituye la evaluación del banco?

No, es una herramienta de estimación. El banco tasará el inmueble y aplicará sus propios criterios de LTV e ingreso. Úsala para conocer de antemano tu equity y cuánto puedes obtener de forma realista.

¿Vale para cualquier moneda?

Sí, el cálculo es universal y usa los valores en tu moneda. Equity y LTV se calculan igual en todas partes; solo cambia el símbolo monetario de los importes.

Actualizado a julio de 2026