¿Cuánto vale realmente tu parte de la casa? El capital propio (home equity) es la diferencia entre el valor del inmueble y la deuda pendiente de la hipoteca: la parte de la casa que realmente posees, neta de lo que aún debes al banco. Esta calculadora la determina, junto al LTV actual y al crédito disponible que podrías obtener usando la casa como garantía. Es la herramienta esencial para quien valora un préstamo garantizado, una refinanciación o simplemente quiere conocer su patrimonio inmobiliario.

Qué es el capital propio (home equity)

El capital propio es la parte del valor del inmueble que realmente te pertenece: valor de mercado menos el saldo pendiente de la hipoteca. Si la casa vale 350.000 € y aún debes 200.000 € de hipoteca, tu capital propio es 150.000 €. Crece con el tiempo por dos motivos: pagas las cuotas de la hipoteca (reduciendo la deuda) y el valor del inmueble puede aumentar. Es el componente inmobiliario de tu patrimonio neto y la base para acceder a crédito garantizado por la casa.

Por qué el capital propio es importante

El capital propio es a menudo la partida más consistente del patrimonio de una familia. Conocerlo sirve para planificar: es la garantía que permite obtener préstamos a tipos más bajos (usando la casa como aval), es lo que cobras vendiendo tras cancelar la hipoteca, y es un indicador de solidez financiera. Los prestamistas miran el capital propio y el LTV para decidir si conceder crédito adicional y en qué condiciones: cuanto más equity tienes, más margen y mejores condiciones obtienes.

Cómo se calcula el capital propio

La fórmula es simple: capital propio = valor del inmueble − saldo pendiente de la hipoteca. El valor es el de mercado actual, estimable con una tasación o comparando inmuebles similares en la zona. El saldo pendiente es lo que aún debes al banco, que disminuye con cada cuota. Con un valor de 350.000 € y un saldo de 200.000 €, el capital propio es 150.000 €. Cuidado: el valor de mercado puede subir o bajar, así que el capital propio no es fijo sino que varía con el mercado inmobiliario.

La cuota de capital propio

La cuota de capital propio es el capital propio en porcentaje del valor: cuánto de la casa posees de verdad, en proporción. Con 150.000 € de equity sobre 350.000 € de valor, la cuota es del 42,9%. Es el inverso del LTV (cuota + LTV = 100%). Una cuota alta indica solidez y un colchón de seguridad frente a caídas de valor; una cuota baja significa que estás muy expuesto a la deuda. Es el número más comparable porque no depende de los valores absolutos, sino de la proporción.

El LTV actual

El LTV (Loan-to-Value, ratio préstamo/valor) es el saldo de la hipoteca dividido por el valor del inmueble: la parte de la casa aún "cubierta" por la deuda. Con 200.000 € de hipoteca sobre 350.000 € de valor, el LTV es del 57,1%. Es el indicador clave que los prestamistas usan: un LTV bajo (mucho capital propio) abre a crédito adicional y mejores condiciones; un LTV alto limita las posibilidades. Junto a la cuota de capital propio, el LTV fotografía tu posición deudora sobre el inmueble.

El crédito disponible

El crédito adicional disponible estima cuánto podrías aún pedir prestado usando la casa como garantía, según el LTV máximo que el prestamista permite. Muchos bancos llegan al 80% del valor: con un valor de 350.000 €, la deuda máxima es 280.000 €; restando los 200.000 € de hipoteca ya existente, quedan 80.000 € de crédito disponible. Es la cifra que podrías obtener con un préstamo garantizado por el inmueble o una línea de crédito, sin superar el límite de endeudamiento aceptado.

El capital propio residual

El capital propio residual es cuánto equity te quedaría si aprovecharas todo el crédito disponible hasta el límite. Si el prestamista llega al 80%, tras tomar todo el crédito la deuda total sería el 80% del valor, y te quedaría el 20% de capital propio: 70.000 € sobre un inmueble de 350.000 €. Es un recordatorio importante: acceder al crédito garantizado reduce tu colchón de equity, aumentando el riesgo en caso de caída de los precios. Muestra cuánto margen conservas incluso en el escenario de máximo endeudamiento.

Cómo funciona la calculadora

Introduce el valor actual del inmueble, el saldo pendiente de la hipoteca y el LTV máximo permitido por el prestamista. La calculadora determina el capital propio, la cuota de equity, el LTV actual, el crédito adicional disponible y el capital propio residual tras el eventual nuevo crédito. El veredicto te dice si tu posición de equity es sólida, moderada, baja o negativa. Es la forma más rápida de entender cuánto vale tu parte de la casa y cuánto crédito podrías activar.

Los datos que necesitas

El valor del inmueble es la estimación de mercado actual: puedes obtenerla de una tasación, una valoración bancaria o comparando precios de inmuebles similares. El saldo pendiente de la hipoteca es lo que aún debes, legible del último extracto o del cuadro de amortización. El LTV máximo es el porcentaje que el prestamista concede (a menudo 80%, a veces 85-90%). Usa valores realistas, sobre todo para el valor de mercado, que es el dato más incierto.

Interpretar la cuota de capital propio

Cómo leer la cuota de capital propio:

Una cuota alta da acceso a mejor crédito y protege de caídas de valor; una cuota baja expone al riesgo.

Crédito disponible a distintos LTV máximos

Sobre un inmueble de 350.000 € con 200.000 € de hipoteca pendiente, el crédito disponible varía con el LTV máximo:

Cuanto más alto el LTV permitido, más crédito obtienes, pero menor el colchón de equity que te queda.

Ejemplo: mismo valor, distintos saldos

Sobre un inmueble de 350.000 € con un LTV máximo del 80%, al variar el saldo de la hipoteca:

Menos deuda pendiente, más capital propio y más crédito activable: pagar la hipoteca construye equity.

Cómo usar el capital propio

El capital propio puede "monetizarse" de varias formas. Un préstamo garantizado por el inmueble (home equity loan) entrega una suma de una vez. Una línea de crédito (HELOC) permite disponer cuando hace falta, como un crédito revolving. La refinanciación cash-out sustituye la hipoteca por una mayor, cobrando la diferencia. Todas estas opciones usan la casa como garantía: ofrecen tipos más bajos que el crédito no garantizado, pero ponen en riesgo el inmueble si no pagas. Deben usarse con prudencia.

Lo que el cálculo no considera

La calculadora usa el valor de mercado estimado, que es incierto y puede cambiar: una tasación oficial puede diferir de tu estimación. No considera los costes de transacción (tasación, estudio, impuestos, notario) que reducen el neto en caso de venta o nueva financiación. El LTV máximo real depende del prestamista, de tu renta y del historial crediticio: el crédito disponible aquí es un máximo teórico, no una garantía de aprobación. Es una estimación informativa, no una oferta de crédito ni un asesoramiento financiero.

Errores comunes

• Sobrestimar el valor de mercado del inmueble (infla el capital propio y el crédito).
• Olvidar los costes de transacción, que reducen el neto real.
• Confundir el crédito disponible con una aprobación garantizada: depende también de la renta.
• Ignorar que acceder al crédito reduce el colchón de equity y aumenta el riesgo.
• No actualizar el saldo de la hipoteca, que disminuye con cada cuota.

Cómo usar la calculadora

Introduce el valor del inmueble, el saldo de la hipoteca y el LTV máximo. Lee el capital propio, la cuota, el LTV actual, el crédito disponible y el capital residual. Prueba a variar el valor para ver el efecto de una revalorización o una caída de precios, o el saldo para simular el avance de la hipoteca. Es la forma más rápida de conocer tu patrimonio inmobiliario y valorar cuánto crédito podrías activar usando la casa como garantía.

Ejemplo práctico

Tu casa vale 350.000 €, el saldo pendiente de la hipoteca es 200.000 € y el prestamista concede hasta el 80% del valor. El cálculo: un capital propio de 150.000 €, una cuota del 42,9%, un LTV actual del 57,1%, un crédito adicional disponible de 80.000 € y un capital residual de 70.000 € tras el eventual nuevo crédito, con veredicto "moderado: capital propio aceptable, buen margen". Podrías obtener hasta 80.000 € con un préstamo garantizado, conservando aun así el 20% de equity. Introduce tus números para tu situación real. El cálculo usa un valor de mercado estimado y no incluye los costes de transacción; el crédito disponible es un máximo teórico sujeto a la aprobación del prestamista. Es una estimación informativa, no un asesoramiento financiero.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el capital propio (home equity)?

Es la parte del valor del inmueble que realmente te pertenece: valor de mercado menos el saldo pendiente de la hipoteca. Si la casa vale 350.000 € y aún debes 200.000 €, el capital propio es 150.000 €.

¿Cómo se calcula el home equity?

Home equity = valor del inmueble − saldo pendiente de la hipoteca. El valor es el de mercado actual; el saldo es lo que aún debes al banco. Crece pagando la hipoteca y con el aumento del valor del inmueble.

¿Qué es el LTV?

El LTV (Loan-to-Value) es el saldo de la hipoteca dividido por el valor del inmueble, en porcentaje. Es el inverso de la cuota de capital propio (cuota + LTV = 100%). Con hipoteca 200.000 € y valor 350.000 €, el LTV es 57,1%.

¿Cuánto crédito puedo obtener con la casa en garantía?

Depende del LTV máximo que el prestamista permita, a menudo el 80% del valor. Sobre un inmueble de 350.000 € con hipoteca pendiente de 200.000 €: 80% × 350.000 − 200.000 = 80.000 € de crédito disponible. Es un máximo teórico, sujeto también a tu renta.

¿Qué significa un inmueble "bajo el agua"?

Significa que la deuda pendiente supera el valor de mercado del inmueble: el capital propio es negativo. Ocurre si los precios bajan del valor de la hipoteca. En esta situación no hay crédito disponible y vender no basta para cancelar la deuda.

¿Cómo puedo usar mi capital propio?

Con un préstamo garantizado por el inmueble (suma única), una línea de crédito HELOC (dispones cuando hace falta) o una refinanciación cash-out (nueva hipoteca mayor, cobras la diferencia). Todas usan la casa como garantía y ofrecen tipos más bajos que el crédito no garantizado.

¿El crédito disponible está garantizado?

No, es un máximo teórico basado en el LTV. La aprobación real depende también de tu renta, capacidad de reembolso e historial crediticio. El prestamista valora toda la situación, no solo el valor de la casa.

¿Por qué el valor de mercado es importante e incierto?

Porque es la base del cálculo, pero es una estimación: una tasación oficial puede diferir de tu valoración, y el mercado oscila. Un valor sobrestimado infla el capital propio y el crédito disponible, llevando a decisiones equivocadas.

¿Acceder al crédito reduce mi capital propio?

Sí. Si tomas un préstamo garantizado, aumentas la deuda y reduces el capital propio residual. Aprovechando todo el crédito hasta el LTV máximo, tu colchón de equity baja al mínimo permitido, aumentando el riesgo en caso de caída de precios.

¿El cálculo incluye los costes de transacción?

No, usa valores brutos. Tasación, estudio, impuestos y notario reducen el neto real en caso de venta o nueva financiación. Considéralos aparte para una estimación más precisa del beneficio efectivo.

¿Vale para cualquier país y moneda?

Sí, el cálculo es universal y usa los valores y la moneda que introduces. Los conceptos de capital propio, LTV y crédito disponible son válidos en todas partes; los porcentajes de LTV máximo varían por país y prestamista.

¿Cuál es la diferencia con una calculadora de cuota de la hipoteca?

Esta calculadora mide el patrimonio en el inmueble (capital propio, LTV, crédito disponible), no la cuota. Para calcular la cuota de una hipoteca o de un préstamo garantizado hace falta una calculadora de amortización dedicada, que considera el tipo y el plazo.

Actualizado a julio de 2026