¿Estás valorando comprar un inmueble, reformarlo y revenderlo con beneficio? Esta calculadora fix and flip te dice si la operación conviene antes de firmar. A partir del precio de compra, los costes de reforma, el valor estimado tras la reforma (ARV) y los costes de transacción y mantenimiento, calcula la inversión total, el beneficio neto, el ROI, el margen sobre la venta y el precio máximo de compra según la regla del 70%. Es la herramienta esencial para invertir en inmuebles con números, no con entusiasmo.

Qué es el fix and flip

El fix and flip es una estrategia de inversión inmobiliaria que consiste en comprar un inmueble con descuento (a menudo a reformar), mejorarlo con obras específicas y revenderlo en poco tiempo a un valor mayor. La ganancia nace de la diferencia entre el valor tras la reforma y todos los costes soportados. A diferencia del "buy and hold" (comprar y alquilar), el flip busca una ganancia de capital rápida, no un ingreso recurrente. Es rentable pero arriesgado: el margen depende de estimaciones precisas y de una gestión cuidadosa de los costes.

Cómo funciona la calculadora

Introduce cinco datos: el precio de compra, los costes de reforma, el valor tras la reforma (ARV), los costes de compra y venta y los costes de mantenimiento. La calculadora suma todos los costes para la inversión total, resta del ARV para el beneficio, y calcula ROI y margen. Además, aplica la regla del 70% para decirte el precio máximo que deberías pagar. Cambia los valores para probar escenarios y entender el umbral de conveniencia.

Los datos que necesitas

El precio de compra es lo que pagas por el inmueble. Los costes de reforma son el presupuesto de las obras. El valor tras la reforma (ARV) es la estimación realista del precio de reventa una vez acabadas las obras. Los costes de compra y venta incluyen agencia, notaría e impuestos (en ambas fases). Los costes de mantenimiento son intereses del préstamo, suministros, impuestos y seguro durante todo el tiempo que mantienes el inmueble.

El valor tras la reforma (ARV)

El ARV (after-repair value, valor tras la reforma) es el dato más importante y más arriesgado del flip: la estimación de cuánto venderás el inmueble reformado. Debe calcularse sobre los precios reales de venta de inmuebles comparables en la misma zona, ya reformados, no sobre los precios pedidos. Sobrestimar el ARV es el error que hace fracasar más flips: un ARV demasiado optimista hincha el beneficio sobre el papel pero se esfuma al vender. Sé prudente: mejor un ARV conservador que una mala sorpresa.

La inversión total y las partidas de coste

El beneficio de un flip depende de cuánto controles los costes. La inversión total incluye mucho más que la sola compra:

Muchos principiantes olvidan los costes de transacción y mantenimiento, que juntos pueden valer el 10-15% de la operación y convertir un beneficio previsto en una pérdida.

El beneficio neto

El beneficio neto es el corazón del flip: el valor tras la reforma menos todos los costes. Es lo que te queda en el bolsillo al cerrar la operación. En un inmueble de 250.000 € de ARV con 213.000 € de costes totales, el beneficio es 37.000 €. Es el número que justifica el riesgo y el trabajo: un flip que genera un beneficio demasiado bajo no compensa el tiempo, el estrés y la incertidumbre. Fija un umbral mínimo de beneficio antes de comprometerte.

El ROI y el margen sobre la venta

El ROI (return on investment) relaciona el beneficio con la inversión total: mide la eficiencia del capital empleado. El margen sobre la venta relaciona el beneficio con el ARV: indica cuánto "colchón" tienes respecto al precio de reventa. Un margen alto te protege si el mercado baja o las obras cuestan más de lo previsto. En general se busca un ROI de al menos el 15-20% y un margen adecuado para cubrir imprevistos: el flip es un negocio de márgenes, y un margen fino es un riesgo.

La regla del 70%

La regla del 70% es la guía clásica de los inversores para no pagar de más: el precio máximo de compra no debería superar el 70% del ARV, menos los costes de reforma. Deja un margen del 30% para costes y beneficio:

Si el precio pedido supera el máximo de la regla del 70%, la operación es probablemente demasiado cara. Es un filtro rápido, a afinar con el cálculo completo de costes.

Los costes ocultos de un flip

Además de las partidas principales, un flip tiene costes ocultos que erosionan el beneficio: imprevistos de obra (casi siempre presentes), plazos más largos de lo previsto que aumentan los costes de mantenimiento, permisos y trámites, costes de staging para la venta, y una posible caída del mercado. Una buena práctica es añadir un margen de seguridad del 10-20% al presupuesto de reforma y suponer plazos de venta realistas. La calculadora te ayuda a ver de inmediato el impacto de costes mayores en el beneficio final.

ROI y riesgo de un flip

No todos los flips tienen el mismo perfil de riesgo-rentabilidad:

Un ROI elevado es atractivo, pero comprueba siempre la solidez de las estimaciones: a menudo un ROI altísimo esconde un ARV optimista o un presupuesto de obras infravalorado.

Financiar un flip

Muchos flips se financian con préstamos a corto plazo de alto coste (hard money, préstamos puente), porque los bancos tradicionales son lentos y poco adecuados para inmuebles a reformar. Estos préstamos tienen tipos altos pero desembolso rápido: su coste entra en los costes de mantenimiento y crece con el tiempo del proyecto. Por eso la velocidad es crucial en el flip: cada mes de más de obras y venta aumenta los intereses y reduce el beneficio. Introduce en la calculadora una estimación realista de los intereses.

Plazos y costes de mantenimiento

El tiempo es el enemigo silencioso del flip. Cuanto más mantienes el inmueble, más pagas en intereses, suministros, impuestos y seguro, y más riesgo de cruzarte con una caída del mercado. Un flip bien gestionado se cierra en pocos meses; uno que se alarga más de un año ve los costes de mantenimiento erosionar el margen. Planifica las obras con cuidado, prevé un colchón de tiempo e incluye en los costes de mantenimiento un horizonte realista, no el ideal.

Estimar bien el ARV

La calidad del flip depende de la precisión del ARV. Usa solo ventas reales y recientes (últimos meses) de inmuebles comparables en tamaño, estado y zona, ya reformados. Evita basarte en los precios pedidos, a menudo hinchados, o en inmuebles no comparables. Si es posible, consulta a un agente local o una tasación. Un ARV prudente, algo inferior a las expectativas, te protege: en el flip es mejor sorprenderse en positivo que descubrir al final que el inmueble vale menos de lo previsto.

Fix and flip o buy and hold

Son dos estrategias distintas. El flip busca una ganancia de capital rápida pero conlleva más riesgo, trabajo y tributación sobre la plusvalía. El buy and hold (comprar y alquilar) genera un ingreso recurrente y una revalorización con el tiempo, con menos estrés operativo pero capital inmovilizado mucho tiempo. La elección depende de tus objetivos, capital y tolerancia al riesgo. Para valorar el alquiler, usa nuestra calculadora de rentabilidad inmobiliaria; para el flip, esta herramienta.

Errores comunes

• Sobrestimar el ARV basándose en precios pedidos en vez de de venta.
• Infravalorar los costes de reforma y los imprevistos.
• Olvidar los costes de transacción y mantenimiento.
• Pagar de más por el inmueble, ignorando la regla del 70%.
• No considerar los plazos: cada mes de más erosiona el beneficio.

Cómo usar la calculadora

Introduce precio de compra, costes de reforma y ARV para ver enseguida beneficio, ROI y margen, luego añade los costes de transacción y mantenimiento para un cuadro completo. Compara el precio pedido con el precio máximo de la regla del 70%. Prueba escenarios prudentes: ¿qué pasa si las obras cuestan un 20% más? ¿Si el ARV es un 10% menor? Solo si la operación aguanta también en el escenario prudente vale la pena proceder.

Ejemplo práctico

Compras un inmueble a 150.000 €, prevés 40.000 € de reforma, estimas un ARV de 250.000 €, con 15.000 € de costes de transacción y 8.000 € de mantenimiento. El cálculo: una inversión total de 213.000 €, un beneficio neto de 37.000 €, un ROI del 17,4%, un margen sobre la venta del 14,8% y un precio máximo de compra (regla 70%) de 135.000 €, con veredicto de operación rentable. Nota: pagaste 150.000 €, por encima del máximo de la regla del 70%: el margen es bueno pero no hay mucho espacio para imprevistos. Introduce tus números para tu situación real.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el fix and flip?

Es una estrategia inmobiliaria: comprar un inmueble con descuento, reformarlo y revenderlo en poco tiempo a un valor mayor. El beneficio nace de la diferencia entre el valor tras la reforma y todos los costes soportados.

¿Qué es el ARV?

El ARV (after-repair value) es el valor estimado del inmueble una vez reformado. Es el dato más importante y debe calcularse sobre los precios reales de venta de inmuebles comparables ya reformados en la misma zona, no sobre los precios pedidos.

¿Qué es la regla del 70%?

Es una guía práctica: no pagar por el inmueble más del 70% del ARV menos los costes de reforma. Deja un margen del 30% para costes y beneficio. La calculadora te muestra este precio máximo de compra.

¿Cómo se calcula el ROI de un flip?

Se divide el beneficio neto (ARV menos todos los costes) por la inversión total, en porcentaje. Mide cuánto rinde el capital empleado. En general se busca un ROI de al menos el 15-20% para compensar riesgo y trabajo.

¿Qué costes debo considerar?

Compra, reforma, costes de transacción (agencia, notaría, impuestos en compra y venta) y costes de mantenimiento (intereses, suministros, impuestos, seguro). Olvidar los dos últimos es el error más común.

¿Cuál es la diferencia entre ROI y margen sobre la venta?

El ROI relaciona el beneficio con la inversión (eficiencia del capital); el margen relaciona el beneficio con el ARV (colchón respecto al precio de venta). Un margen alto te protege de caídas de mercado y costes imprevistos.

¿Por qué los plazos son tan importantes?

Porque cuanto más mantienes el inmueble, más pagas en costes de mantenimiento (sobre todo intereses de préstamos a corto caros). Cada mes de más erosiona el beneficio: un flip bien gestionado se cierra en pocos meses.

¿Cómo se financia un fix and flip?

A menudo con préstamos a corto plazo de alto coste (hard money o préstamos puente), por ser rápidos y adecuados para inmuebles a reformar. Su coste entra en los costes de mantenimiento y crece con el tiempo del proyecto.

¿Qué pasa si sobrestimo el ARV?

Es el error que hace fracasar más flips: un ARV demasiado optimista hincha el beneficio sobre el papel, pero al vender el precio real es menor y el margen se esfuma. Usa siempre un ARV prudente basado en ventas reales.

¿La calculadora considera el impuesto sobre la plusvalía?

No, calcula el beneficio bruto de la operación. La plusvalía por reventa suele tributar: aplica el tipo de tu país al beneficio para obtener la ganancia neta real.

¿Fix and flip o comprar y alquilar?

El flip busca una ganancia rápida pero con más riesgo y trabajo; el buy and hold genera ingreso recurrente y revalorización, con capital inmovilizado mucho tiempo. Depende de tus objetivos y tu tolerancia al riesgo.

¿Debo añadir un margen de seguridad?

Sí: añade el 10-20% al presupuesto de reforma para imprevistos y supón plazos de venta realistas. Comprueba que la operación aguante también en un escenario prudente antes de proceder.

¿Vale para cualquier moneda?

Sí, el cálculo es universal y usa los valores en tu moneda. ROI y margen son porcentajes independientes de la moneda; solo cambia el símbolo monetario de los importes.

Actualizado a julio de 2026