¿Una inversión rinde el 15% al año o el 6%? La cifra que responde a esta pregunta es la TIR, la tasa interna de retorno: la medida más usada en el mundo para evaluar proyectos, inmuebles, fondos y operaciones de private equity. La TIR condensa en un solo porcentaje la rentabilidad anual compuesta que una inversión produce en el tiempo, teniendo en cuenta cuándo llegan los flujos de caja. La calculadora TIR estima la tasa interna de retorno de una inversión con flujos anuales constantes, la compara con tu tasa mínima, y te dice el VAN, el múltiplo sobre el capital y si la operación conviene. Es la herramienta con la que bancos e inversores deciden dónde poner el dinero.

Qué es la TIR (tasa interna de retorno)

La TIR (Tasa Interna de Retorno) es la tasa de descuento que hace nulo el valor actual neto (VAN) de una serie de flujos de caja. En palabras simples: es la rentabilidad anual compuesta que equilibra exactamente lo que inviertes con lo que ingresas, actualizado al presente. Si la TIR de un proyecto es el 15%, significa que la inversión rinde como si hubieras puesto el dinero en una cuenta al 15% compuesto al año. Es la medida de rentabilidad que tiene en cuenta el valor del tiempo: mil recibidos hoy valen más que mil dentro de cinco años, y la TIR incorpora este principio.

Cómo se calcula la TIR

La TIR es la tasa r que resuelve la ecuación: inversión inicial = suma de los flujos futuros actualizados a r. A diferencia de otras medidas, no tiene una fórmula cerrada: se encuentra por tanteo (iteración numérica), probando tasas distintas hasta que el VAN se anula. La calculadora usa flujos de caja anuales constantes y busca, con un método de bisección, la tasa que equilibra las cuentas. Con una inversión de 100.000 que genera 30.000 al año durante 5 años, la TIR es cerca del 15,24%: es la tasa a la que la suma de los cinco flujos de 30.000, descontados, iguala los 100.000 iniciales.

El vínculo entre TIR y VAN

TIR y VAN (valor actual neto) son dos caras de la misma moneda. El VAN actualiza los flujos a una tasa dada (tu tasa mínima) y te dice cuánto valor crea la inversión en dinero de hoy: si es positivo, el proyecto conviene. La TIR es la tasa particular a la que el VAN se vuelve exactamente cero. La regla de decisión los conecta: si la TIR supera la tasa mínima, el VAN a esa tasa es positivo y el proyecto crea valor; si la TIR está por debajo del umbral, el VAN es negativo. En nuestro ejemplo, con TIR 15,24% y tasa mínima 10%, el VAN es positivo (cerca de 13.724): la inversión conviene.

La tasa mínima (hurdle rate)

La tasa mínima (hurdle rate) es la rentabilidad mínima que exiges de una inversión para que valga la pena: por debajo de ese umbral, mejor dejar el dinero en otro lado. A menudo coincide con el coste del capital (cuánto cuesta financiar la inversión) o con la rentabilidad de una alternativa de igual riesgo. Una empresa podría usar el 10%, un inversor inmobiliario el 7%, un fondo de venture capital el 25%. La regla es simple: acepta si TIR ≥ tasa mínima, rechaza si la TIR está por debajo. La calculadora te deja introducir tu umbral y te dice enseguida si la TIR lo supera, con una valoración inmediata.

Cómo interpretar la TIR

La TIR se lee siempre respecto a una referencia: una TIR del 12% es excelente para un inmueble de bajo riesgo, mediocre para una inversión de alto riesgo. Compárala con: tu tasa mínima, la rentabilidad de alternativas de igual riesgo, el coste de la deuda. Una TIR muy por encima del umbral señala una oportunidad interesante; una TIR cercana al umbral es marginal (el margen de seguridad es fino); una TIR por debajo del umbral dice rechazar. Cuidado sin embargo: la TIR premia los proyectos que devuelven capital rápido y no dice nada sobre el tamaño absoluto de la ganancia, por lo que debe acompañarse siempre del VAN.

TIR y múltiplo sobre el capital

Junto a la TIR, los inversores miran el múltiplo sobre el capital (MOIC, o "múltiplo bruto"): cuántas veces la inversión devuelve el capital, en términos nominales. Con 100.000 invertidos y 150.000 de flujos totales, el múltiplo es 1,5x. Múltiplo y TIR cuentan cosas distintas: el múltiplo mide cuánto ganas en total, la TIR mide cuán rápido. Un proyecto puede tener una TIR altísima pero un múltiplo bajo (ganas poco, pero rápido) o un múltiplo alto con TIR modesta (ganas mucho, pero en muchos años). Los dos indicadores juntos dan el cuadro completo de una inversión.

TIR frente a ROI y rentabilidad media

Muchos confunden la TIR con el ROI simple o con la rentabilidad media anual. La diferencia es el valor del tiempo. El ROI total (ganancia / capital) en nuestro ejemplo es 50% en 5 años, que dividido por los años daría un ingenuo 10% anual. Pero la TIR real es el 15,24%, más alta, porque los flujos llegan cada año y pueden reinvertirse, no todos al final. La TIR es una tasa compuesta y sensible a los tiempos: adelantar los flujos la aumenta, retrasarlos la reduce, a igualdad de total. Por eso es más correcta que la rentabilidad media para comparar inversiones con perfiles temporales distintos.

TIR típicas por tipo de inversión

La TIR "buena" depende del riesgo; aquí algunas referencias indicativas de mercado (varían mucho):

Son referencias genéricas: a mayor riesgo corresponde una TIR esperada mayor. Una TIR se compara siempre con alternativas de igual riesgo, no en absoluto.

Cómo varía la TIR con los flujos

Con una inversión de 100.000 a 5 años, la TIR crece con el flujo anual:

Cuando los flujos totales apenas igualan el capital (100.000), la TIR es cero: se recupera lo invertido sin ganancia. Cada euro de flujo de más empuja la TIR hacia arriba de forma no lineal.

El efecto de la duración sobre la TIR

A igualdad de flujo anual (30.000) y capital (100.000), más años de flujos elevan la TIR:

Cada año adicional de flujo constante aumenta la TIR, porque el mismo capital sigue produciendo rentabilidad. La duración es una palanca tan potente como la magnitud de los flujos.

Los límites de la TIR

La TIR es potente pero tiene trampas. Primero: asume que los flujos ingresados se reinvierten a la misma TIR, hipótesis a menudo irreal (por eso existe la TIRM, TIR modificada). Segundo: con flujos que cambian de signo varias veces (salidas intermedias) pueden existir TIR múltiples o ninguna. Tercero: la TIR ignora el tamaño: un proyecto pequeño con TIR 40% puede crear menos valor absoluto que uno grande al 15%. Cuarto: favorece los proyectos cortos. Por eso la TIR debe usarse siempre junto al VAN y al múltiplo, nunca sola. La calculadora, usando flujos constantes positivos, evita el problema de las TIR múltiples.

TIR con flujos no constantes

En la realidad los flujos de caja raramente son constantes: un inmueble puede tener años vacíos, una empresa flujos crecientes, un fondo restituciones concentradas al final. Esta calculadora usa un flujo anual constante, una aproximación útil para estimaciones rápidas y para proyectos de renta estable (alquileres, bonos, cánones). Para flujos variables año a año hace falta un cálculo con la serie completa de flujos (a menudo en una hoja de cálculo o con la función TIR de Excel). Como aproximación, puedes usar el flujo medio anual para una estimación aproximada de la TIR, teniendo presente que el momento real de los flujos puede desplazar el resultado.

TIR en el private equity y el real estate

La TIR es la métrica reina en el private equity, el venture capital y las inversiones inmobiliarias. Los fondos se venden y se miden por la TIR: un fondo de buyout apunta a una TIR del 20-25%, un fondo inmobiliario "core" al 7-10%, uno "value-add" u "opportunistic" al 15-20%+. En el real estate la TIR de proyecto considera la compra, los cánones anuales y la reventa final. Cuidado: la TIR de los fondos puede inflarse con flujos adelantados o con el uso del apalancamiento, y una TIR anualizada sobre pocos meses se lee con cautela. Siempre conviene acompañar la TIR con el múltiplo (MOIC) y la duración efectiva de la inversión.

TIR, inflación y rentabilidad real

La TIR calculada es una rentabilidad nominal: no tiene en cuenta la inflación. Con una TIR del 15% y una inflación del 3%, la rentabilidad real (poder adquisitivo) es cerca del 12% (más precisamente (1,15/1,03) − 1 = 11,65%). En horizontes largos, la inflación erosiona una parte importante de la rentabilidad: una TIR del 5% con inflación al 4% deja apenas el 1% real. Cuando comparas la TIR con tu tasa mínima, asegúrate de que sean coherentes: ambas nominales o ambas reales. La calculadora trabaja en términos nominales; para la rentabilidad real, resta (aproximadamente) la inflación esperada de la TIR.

Cómo funciona la calculadora

Introduce la inversión inicial, el flujo de caja anual constante, la duración en años y tu tasa mínima. La calculadora encuentra por iteración la TIR que anula el VAN de los flujos, y devuelve: la tasa interna de retorno, el VAN a tu tasa mínima (en dinero de hoy), los flujos de caja totales nominales, el múltiplo bruto sobre el capital y una valoración que compara la TIR con el umbral. En pocos segundos tienes el cuadro completo de la rentabilidad de la inversión.

Los datos que necesitas

Necesitas cuatro datos. La inversión inicial: cuánto pones al principio (la salida de caja en el momento cero). El flujo anual: cuánto ingresas cada año (beneficio neto, canon, distribución). La duración: cuántos años recibes los flujos. La tasa mínima: la rentabilidad mínima que exiges, normalmente el coste del capital o la rentabilidad de una alternativa de igual riesgo. Si tus flujos varían mucho año a año, usa el flujo medio como aproximación, sabiendo que el momento real puede cambiar la TIR.

Errores comunes

• Confundir la TIR con el ROI simple: la TIR es compuesta y tiene en cuenta los tiempos.
• Usar la TIR sola, ignorando el tamaño absoluto de la ganancia (VAN).
• Olvidar que la TIR asume el reinvertimiento de los flujos a la misma tasa.
• Comparar una TIR nominal con una tasa mínima real (o viceversa).
• Fiarse de una TIR anualizada sobre pocos meses o inflada por el apalancamiento.

Cómo usar la calculadora

Introduce los cuatro datos y lee la TIR: es la rentabilidad anual compuesta de la inversión. Compárala con la tasa mínima: la valoración te dice enseguida si conviene. Mira el VAN para entender cuánto valor crea en dinero de hoy, y el múltiplo para saber cuántas veces recuperas el capital. Simula escenarios distintos cambiando el flujo o la duración para ver cuán sensible es la TIR. Recuerda: la TIR es nominal, se compara con umbrales coherentes, y para flujos no constantes usa la serie completa. Es una herramienta de estimación, no una garantía de rentabilidad.

Ejemplo práctico

Evalúas la compra de un pequeño inmueble de renta: inversión inicial 100.000, que genera un canon neto de 30.000 al año durante 5 años, con una tasa mínima del 10%. El cálculo da una TIR del 15,24%, un VAN al 10% de cerca de 13.724, flujos totales de 150.000 y un múltiplo de 1,5x: la valoración es "muy interesante", porque la TIR supera claramente el umbral. La inversión crea 13.724 de valor en dinero de hoy además de devolver el capital requerido. Si el canon fuera 20.000, la TIR bajaría a cerca del 0% (solo recuperas el capital): no convendría. Introduce tus números. El cálculo usa flujos de caja anuales constantes y es una estimación: la TIR real depende del momento efectivo de los flujos, asume el reinvertimiento a la misma tasa, es nominal (no quita la inflación) y no considera riesgos, impuestos y costes. No es un asesoramiento financiero; para decisiones de inversión evalúa con un profesional.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la TIR (tasa interna de retorno)?

Es la tasa de descuento que hace nulo el valor actual neto (VAN) de los flujos de caja de una inversión. En la práctica es la rentabilidad anual compuesta de la operación, teniendo en cuenta cuándo llegan los flujos. Una TIR del 15% significa que la inversión rinde como una cuenta al 15% compuesto al año.

¿Cómo se calcula la TIR?

La TIR es la tasa a la que la inversión inicial iguala la suma de los flujos futuros descontados. No tiene una fórmula cerrada: se encuentra por iteración numérica. La calculadora usa flujos anuales constantes y, con la bisección, busca la tasa que anula el VAN.

¿Cuál es la diferencia entre TIR y VAN?

El VAN actualiza los flujos a una tasa dada y dice cuánto valor crea la inversión en dinero de hoy. La TIR es la tasa particular a la que el VAN es exactamente cero. Si la TIR supera la tasa mínima, el VAN a esa tasa es positivo: el proyecto conviene.

¿Qué es la tasa mínima (hurdle rate)?

Es la rentabilidad mínima que exiges de una inversión para que valga la pena. A menudo es el coste del capital o la rentabilidad de una alternativa de igual riesgo. La regla: acepta si TIR ≥ tasa mínima, rechaza si está por debajo. La calculadora compara la TIR con tu umbral.

¿Una TIR del 15% es buena?

Depende del riesgo. El 15% es excelente para un inmueble de bajo riesgo, mediocre para el venture capital (que apunta al 25-40%). La TIR se compara siempre con alternativas de igual riesgo y con tu tasa mínima, nunca en absoluto. Una TIR muy por encima del umbral es interesante.

¿Cuál es la diferencia entre TIR y ROI?

El ROI simple es ganancia / capital, sin tener en cuenta los tiempos. La TIR es una tasa compuesta sensible a cuándo llegan los flujos. Sobre 100.000 que rinden 30.000 durante 5 años, el ROI ingenuo anual sería 10%, pero la TIR real es 15,24%, más alta porque los flujos llegan cada año.

¿Qué es el múltiplo sobre el capital (MOIC)?

Es cuántas veces la inversión devuelve el capital, en términos nominales (flujos totales / capital). Con 100.000 invertidos y 150.000 de flujos, el múltiplo es 1,5x. El múltiplo dice cuánto ganas en total; la TIR dice cuán rápido. Se leen juntos.

¿Cuáles son los límites de la TIR?

La TIR asume el reinvertimiento de los flujos a la misma tasa (a menudo irreal), puede ser múltiple con flujos que cambian de signo, ignora el tamaño absoluto de la ganancia y favorece los proyectos cortos. Debe usarse siempre junto al VAN y al múltiplo, nunca sola.

¿La calculadora gestiona flujos variables?

No, usa un flujo anual constante, útil para proyectos de renta estable (alquileres, bonos, cánones) y para estimaciones rápidas. Para flujos distintos año a año hace falta la serie completa (función TIR de Excel). Como aproximación, puedes usar el flujo medio anual.

¿La TIR tiene en cuenta la inflación?

No, la TIR calculada es nominal. Con TIR 15% e inflación 3%, la rentabilidad real es cerca del 12% (más precisamente (1,15/1,03)−1 = 11,65%). Compara siempre la TIR con una tasa mínima coherente: ambas nominales o ambas reales.

¿Qué significa una TIR negativa?

Significa que los flujos totales no recuperan ni siquiera el capital invertido: estás perdiendo dinero en términos de rentabilidad. Con 100.000 invertidos y flujos totales de 75.000, la TIR es negativa. La calculadora también gestiona las TIR negativas.

¿Por qué más años de flujos elevan la TIR?

Porque el mismo capital sigue produciendo rentabilidad. Con 100.000 y 30.000 al año, la TIR es 7,7% a 4 años, 15,2% a 5 años, 19,9% a 6 años. La duración es una palanca tan potente como la magnitud de los flujos.

¿Es un asesoramiento financiero?

No, es una herramienta informativa. Usa flujos constantes, la TIR real depende del momento efectivo, asume el reinvertimiento a la misma tasa, es nominal y no considera riesgos, impuestos y costes. Para decisiones de inversión consulta a un profesional.

Actualizado a julio de 2026